Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования объекта оценки

В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.

На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

- быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;

- быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

- быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

- быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Максимально продуктивным является тот вариант использования, при котором стоимость земельного участка будет наибольшей.

На практике анализ наилучшего наиболее эффективного использования проводится в два этапа:

- для свободного земельного участка (вне зависимости от того, есть на участке здания или сооружения, предполагается, что участок свободен от застройки)

- для земельного участка с существующими улучшениями.

14. Подходы к оценке недвижимости: краткие характеристики, область применения, выбор подхода к определению стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В соответствии с ФСО оценщик обязан применять все три подхода к оценке или привести обоснованный отказ от применения одного или двух подходов, в случае когда их применение невозможно. Выбор подходов во многом зависит от типа объекта недвижимости, цели оценки, а возможность применения – от доступности информации и развитости рынка недвижимости. Следует отметить, что существуют объекты, которые редко являются предметом сделок, например памятники, и оценить их двумя из трех подходов (доходным и сравнительным) не представляется возможным. Такие объекты относят к разряду специализированных, а их оценка возможна в рамках применения затратного подхода.