Сравнительный подход. Особенности применения. Классификация поправок. Анализ полученных результатов

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход имеет следующие особенности применения:

- оценка сравнительным подходом возможна только при наличии достоверной информации о стоимости продажи аналогичных объектов. Когда анализируется объект на слаборазвитом рынке (где редко происходят сделки с недвижимым имуществом, например, в небольших населенных пунктах редко продаются помещения торгового назначения, в основном жилые объекты), применение сравнительного подхода затруднительно;

- как правило, у оценщика нет доступа к информации о фактических сделках купли-продажи, в этом случае используется стоимость предложения аналогичных объектов к продаже, но применяется корректировка на торг;

- объекты недвижимости существенно отличаются друг от друга, и на эти отличия оценщик вносит корректировки к стоимости аналогов. При оценке сравнительным подходом необходимо рассчитывать соответствующие корректировки и проверять их на соответствие рыночным данным.

Наиболее часто применяемые корректировки:

- корректировка на торг (когда аналог не продан, а еще только выставлен на продажу)

- корректировка на вид права (например, собственность, аренда и т.д.)

- корректировка на условия продажи (например, в рассрочку или с единовременной оплатой)

- корректировка на дату продажи (с течением времени стоимость недвижимости может меняться)

- корректировка на местоположение;

- корректировка физические параметры и т.д.

Обычно для оценки сравнительным подходом используется метод сравнения продаж, для реализации которого подбирается три-пять аналогов. При этом главными критериями их отбора выделяют назначение и местоположение объектов, эти параметры должны совпадать с объектом оценки. Затем вводятся корректировки на те параметры, которыми аналоги и объект оценки отличаются друг от друга. Корректируется стоимость аналогов. После внесения корректировок скорректированная стоимость аналогов должна быть согласована, для этого можно рассчитать среднее арифметическое значение скорректированных стоимостей аналогов. Согласно стандартам саморегулируемых организаций оценщиков, разница больше 15% между скорректированной стоимостью аналогов считается нежелательной, вероятнее всего при расчетах допущена ошибка или неверно подобраны аналоги.

Содержание отчета об оценке

Отчет об оценке является документом доказательственного значения, составляется в письменной форме, должен быть пронумерован, прошит и заверен подпись оценщика и печатью. В соответствии с федеральным стандартом оценки №3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы:

- основные факты и выводы (общая информация, идентифицирующая объект оценки, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке, итоговая величина стоимости объекта оценки)

- задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

- сведения о заказчике оценки и об оценщике (о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения; о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ. Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи диплома, сведения о страховании, стаж работы в оценке, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в СРО; номер и дата выдачи диплома, сведения о страховании, стаж работы в оценочной деятельности;

- допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

- применяемые стандарты оценочной деятельности.

- описание объекта оценки со ссылками на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

- анализ рынка объекта оценки и других внешних факторов, влияющих на его стоимость, также указываются ценообразующие факторы и степень их влияния на стоимость.

- описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке, включая расчеты.

- согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

- в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.