Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики

разрешения споров, возникающих по договорам купли-про­дажи недвижимости»

(извлечение)

7. Не завершенный строительством объект может быть предметом до­говора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о призна­нии недействительным договора купли-продажи не завершенного строи­тельством объекта, заключенного между акционерным обществом и обще­ством с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приоб­рело у акционерного общества не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, опла­чен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую реги­страцию. Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи не завершенный строительством объ­ект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

В соответствии со ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федера­ции объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъ­яты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в за­коне.

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограни­чений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завер­шенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и мо­гут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижи­мым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз­можно.

В ст. 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, соору­жения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее го­сударственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» до введения

в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имуще­ства и сделок с ним.

Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба не­возможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Пре­зидента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбер­банка на основании договора купли-продажи, продавец (акционерное об­щество) потерял право распоряжаться им любым способом.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора.