Сравнительный подход

Сравнительный (рыночный) подход – подход в оценке, основанный на сопоставлении стоимости оцениваемого имущества со стоимостью на рынке других аналогичных объектов. Он основывается на предпосылке, что сделки купли-продажи на рынке осуществляются по аналогии, то есть, на основе информации об аналогичных сделках. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом статистического моделирования и методом сравнительного анализа продаж.

Метод статистического моделирования предусматривает построение соответствующих зависимостей стоимости объектов от ценообразующих факторов в виде элементов сравнения объекта и характеристик среды функционирования подобных объектов методами регрессионного и корреляционного анализов, позволяющих получить статистические зависимости между параметрами (стоимостью и ценообразующими факторами).

При этом под подобными объектами подразумеваются объекты аналогичного с объектом оценки функционального назначения, которые соответствуют принципу наиболее эффективного использования, а также отвечают признаку одинакового с объектом оценки набора характеристик ценообразующих факторов. Регрессионные зависимости подразделяются на простые (парные) и множественные регрессионные зависимости линейного и нелинейного типа.

Базисными аксиомами классического регрессионного анализа являются следующие: регрессионная зависимость является линейной комбинацией с неизвестными коэффициентами линейно независимых функций от вектора характеристик ценообразующих факторов; факторы – детерминированы; коэффициенты – детерминированы; зависимые переменные (отклики) – не коррелированные, равноточные (с одинаковой дисперсией ошибок) и распределены по нормальному закону; все переменные измеряются в непрерывных шкалах.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по тем их параметрам, по которым оцениваемый объект и сопоставимые объекты отличаются друг от друга.

Сопоставимыми объектами при этом являются объекты аналогичного с оцениваемым Объектом функционального назначения, соответствующие принципу наиболее эффективного использования и отвечающие признаку наибольшей близости с объектом оценки набором и величинами характеристик ценообразующих факторов.

При проведении расчетов методом сравнительного анализа сделок необходимо выполнить корректировки стоимостей сопоставимых объектов. Корректировки предусматривают внесение поправки в цену сделки с сопоставимым объектом, обладающим недостатками или преимуществами по сравнению с объектом оценки.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки», сравнительный подход определен как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними». Поскольку на дату проведения оценки необходимый объем достоверной рыночной информации о сделках с аналогичными объектами отсутствует, Оценщики вынуждены были воспользоваться данными о недавних предложениях к продаже сопоставимых объектов с оцениваемым объектом и путем проведения соответствующих корректировок перейти от цены предложения к цене сделки. Такое решение Оценщиков основано на многолетнем опыте изучения рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, на котором цены предложения коммерческой недвижимости отличаются на известную, достаточно определенную величину от цен сделок.

При определении стоимости объекта оценки могут применяться методы количественного и качественного анализа поправок. К количественным методам относятся: метод компенсационных корректировок цен, метод факторного анализа (парных сравнений), метод корреляционно-регрессионного анализа; метод линейной алгебры. Качественный анализ основан на методах качественного сравнения цен и квалиметрического моделирования.

В данном отчете применялся метод сравнительного анализа продаж. Корректировки проводились с помощью техники качественного сравнения цен.

В качестве сопоставимой единицы сравнения была выбрана стоимость квадратного метра помещения в долларах США (без НДС). Краткое описание объектов-аналогов приведено в таблице 18.1 (а также в таблице 1.1 Приложения 2).

Таблица 18.1

Краткое описание объектов-аналогов по продаже встроенных помещений

Адрес	Стоимость, долл. США/ кв.м (без НДС)	Общая площадь помещений, кв. м	Занимаемый этаж	Состояние помещения	Наличие коммуникаций	Подъезд	Источник информации
пер. 3 Рабфаковский/ ул. Запорожская		205,0		удовл.	полностью	авто	www.itaka.spb.ru
ул. Дрезденская, д. 20		802,0	цоколь	удовл.	полностью	авто	Адвекс-Центр, т. 336-97-77
ул. Краснопутиловская, д. 16/13		175,0	подвал	хорошее	частично	авто	Частное, 448-67-99
Ленинский пр., д. 116		263,0	подвал	хорошее	полностью	авто	Олимп 2000, 325-67-07
ул. Будапештская/ ул. Белы Куна		77,1	цоколь	хорошее	полностью	авто	Нира-Фондс, т. 579-03-57

Перед проведением расчетов проведены корректировки стоимостей аналогов по двум группам элементов сравнения. В первую группу элементов сравнения входят четыре элемента: права на Объект, условия финансирования, условия предложения продажи и дата сделки. Корректировки должны быть сделаны последовательно (каждый раз корректируется уже откорректированная стоимость):

§ Поправка на права на объект. Объекты-аналоги и Объект оценки находятся в частной и государственной собственности либо в доверительном управлении и покупаются у собственников и управляющих компаний. По мнению Оценщиков, в условиях достаточно развитого рынка коммерческой недвижимости величина стоимости продажи не зависит от принадлежности продавца к той или иной категории, поэтому величина корректировки равна нулю;

§ Поправка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену продажи. В настоящей работе по оценке, каких либо отличий Объекта оценки от объектов-аналогов по условиям финансирования не обнаружено, поэтому величина корректировки равна нулю;

§ Поправка на предложение. Объекты-аналоги предлагаются для продажи. По результатам экспертного опроса специалистов рынка недвижимости (УК «Питер», ООО «Colliers International», специалисты МИПК при СПбГТУ) выяснено, что, как правило, продавцы предоставляют скидку во встроенных помещениях в размере от 0 до 10%. В данном отчете Оценщиками было принято решение использовать поправку на предложение продажи – 5%;

§ Поправка на дату сделки. Все объекты-аналоги, используемые в расчетах, предлагались к продаже в ноябре 2006 года, поэтому величина корректировки равна нулю.

Расчет корректировок по первой группе элементов сравнения приведен в таблице 18.2 (а также в таблице 1.2 Приложения 2).

Таблица 18.2

Расчет корректировок по первой группе элементов сравнения

Показатель/Объект	ОО
Стоимость, долл. США/кв.м (без учета НДС)	х
Тип передаваемых прав	аренда	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.	аналог.
Корректировка, %	х	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, долл. США/кв.м	х
Условия финансирования	типич.	типич.	типич.	типич.	типич.	типич.
Корректировка, %	х	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, долл. США/кв.м	х
Условия сделки	сделка	предл.	предл.	предл.	предл.	предл.
Корректировка, %	х	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость, долл. США/кв.м	х	510,5	401,5	322,0	361,2	574,3
Условия рынка (время продажи)	ноя.06	ноя.06	ноя.06	ноя.06	ноя.06	ноя.06
Корректировка, %	х	0%	0%	0%	0%	0%
Базовая скорректированная стоимость, долл. США/кв.м (без учета НДС)	х	510,5	401,5	322,0	361,2	574,3

Корректировки по второй группе элементов сравнения:

§ Местоположение. К факторам местоположения относят следующие: престижность района расположения Объекта, удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность Объекта, качество подъездных путей и ближайшего окружения. В данном отчете была проведена корректировка на качество местоположения, которая, по мнению Оценщиков, учитывает все вышеперечисленные. Корректировка на подъезд (авто или ж/д) не проводилась, так как Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по этому признаку – все имеют авто подъезд;

§ Физические характеристики. В данном отчете были проанализированы те физические характеристики Объекта оценки и объектов-аналогов, изменение которых оказывает весомое влияние на изменение стоимости, а именно: тип входа, занимаемая площадь, состояние помещения, занимаемый этаж и наличие коммуникаций. В ходе анализа прямой зависимости величины стоимости производственно-складских помещений от типа входа Оценщиками обнаружено не было, поэтому корректировка на это свойство не проводилась. Корректировки по этой группе элементов сравнения проводились на занимаемую площадь, состояние помещения, занимаемый этаж и наличие коммуникаций;

§ Экономические характеристики. К экономическим характеристикам, относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность Объекта. Поскольку экономических характеристик, влияющих на доходность Объекта оценки и объектов-аналогов, выявлено не было, корректировка на эти факторы не проводилась;

§ Сервис и дополнительные элементы. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса может оказывать существенное влияние на цену продажи. В данном отчете корректировка по элементам сервиса не проводилась, поскольку Объект оценки и объекты-аналоги являются встроенными производственно-складскими помещениями.

Корректировка цен объектов-аналогов после внесения в них последовательных корректировок 1 группы проводилась методом сравнительного анализа.

Исходя из описания аналогов, количества элементов сравнения и невозможности нахождения всех необходимых данных для проведения корректировок на основе парных продаж, было принято решение о применении метода качественного анализа. Данный метод применяется для сравнения объектов-аналогов с рассматриваемым Объектом только по кумулятивным элементам сравнения. Метод позволяет ранжировать всю выборку объектов-аналогов и оцениваемый Объект, по основным ценообразующим характеристикам. Сравнение качества Объекта представляет собой процесс измерения (ранжирование Объектов в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены три понятия – характеристика, показатель и процедура сравнения:

Характеристика:	Элемент сравнения из группы кумулятивных элементов сравнения (фактор)
Показатель сравнения:	Градация фактора на уровни
Процедура сравнения:	Определение соотношений между уровнями и их сравнение

Факторы условно можно разделить на дискретные и непрерывные. Под дискретными понимаются факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Все это приводит к необходимости выделения неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов. Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

§ номинальные шкалы (шкалы наименования или классификации);

§ порядковые шкалы;

§ интервальные шкалы;

§ шкалы отношений.

В данном случае применялась шкала интервалов. Интервальные шкалы позволяют отражать величину различия между свойствами Объекта. Основным свойством такой шкалы является равенство интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения “насколько лучше” и “насколько хуже”. Для этого качественные характеристики ранжируются по принципу, чем лучше характеристика, тем выше ранг. В таблицах 1.3, 1.4, 1.8 Приложения 2 данного Отчета приведены характеристики объектов-аналогов, система кодировки характеристик и их ранжирование.

После ранжирования производится приведение рангов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из факторов на стоимость (используемый метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость). Для этого код Объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице. Результат расчета представлен в таблице 1.5 Приложения 2 данного Отчета.

Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов сравнения на стоимость Объекта. Значения весовых коэффициентов для каждого фактора были получены в результате расчета методом анализа иерархий. По результатам ранжирования и нормирования, с учетом весов влияния различных факторов, рассчитывается суммарный коэффициент, как сумма рангов для каждого Объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно Объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене. То есть, чем выше суммарный коэффициент, тем больше стоимость Объекта. Данные представлены в таблицах 1.6 и 1.9 Приложения 2 данного Отчета.

Исходя из этого предположения, определяется приведенная стоимость каждого из сопоставимых объектов, если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый Объект. Величина приведенной стоимости для объекта сравнения определяется согласно выражению 18.1:

18.1

где: С_пр – приведенная стоимость;

К_оо - суммарный коэффициент Объекта оценки;

К_ос - суммарный коэффициент объекта сравнения;

С_ос - скорректированная стоимость по объекту сравнения.

Стоимость единицы сравнения оцениваемого Объекта (в данном случае 1 кв. м общей площади Объекта) рассчитывается как средневзвешенное значение приведенных стоимостей объектов-аналогов согласно выражению 18.2:

18.2

где: С_оо - рыночная стоимость для Объекта оценки;

С_{пр i} - приведенная стоимость по Объекту оценки;

N_i - весовой коэффициент объекта сравнения (определяется на основе суммарного коэффициента состояния объекта сравнения и степени близости объекта сравнения к Объекту оценки).

Определение средневзвешенной приведенной стоимости 1 кв. м общей площади Объекта оценки приводится в таблице 18.3.

Таблица 18.3. Расчет стоимости за торговое помещение Объекта оценки

№ п/п	Адрес	Стоимость, долл. США/ кв.м (без НДС)	Суммарный коэф.	Приведенная стоимость	Весовой коэф-т (сумма=1)	Вклад в расчетную величину, $/кв.м в год
	пер. 3 Рабфаковский/ ул. Запорожская	510,5	0,902	395,1	0,050	19,8
	ул. Дрезденская, д. 20	401,5	0,598	468,8	0,250	117,2
	ул. Краснопутиловская, д. 16/13	322,0	0,796	282,6	0,350	98,9
	Ленинский пр., д. 116	361,2	0,859	293,7	0,150	44,1
	ул. Будапештская/ул. Белы Куна	574,3	0,808	496,5	0,200	99,3
	Объект оценки	?	0,698	?	1,000	379,0
Стоимость 1 кв. м Объекта оценки, долл. США/кв.м общей площади оцениваемых помещений (без НДС) (округленно)
Стоимость всего Объекта оценки, долл. США (без НДС) (округленно)	66 000
Стоимость 1 кв. м Объекта оценки, руб./кв.м общей площади оцениваемых помещений (без НДС) (округленно)	10 080
Стоимость всего Объекта оценки, руб. (без НДС) (округленно)	1 741 820

На основании проведенного расчета было определено вероятное значение рыночной стоимости оцениваемого Объекта, рассчитанное методом сравнительного анализа продаж, которое округленно составило: 380 $/кв. м * 172,8 кв. м ≈ 66 000 долл. США без учета НДС за Объект в целом.

В результате проведенных расчетов получены следующие результаты:

Величина рыночной стоимости Объекта недвижимости, расположенного по адресу: