Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Коммерческая недвижимость традиционно включает в себя сегменты: (1) торговой (включая помещения, используемые под различные виды услуг: общественного питания, бытовых, спортивных, развлекательных и т.п.), (2) офисной и (3) производственно-складской недвижимости. Кроме них - это еще (4) гостиницы, (5) гаражи, (6) доходное жилье.

Общая характеристика рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Емкость рынка. Функциональная структура нежилого фонда Санкт-Петербурга по состоянию на 1.01.2006г. с изменениями за период 1999-2006 годов приведена в табл. 14.1.

Таблица 14.1. Функциональная структура нежилого фонда Санкт-Петербурга

Функциональное назначение (сегмент)	По состоянию на 1 января (тыс. кв. м):
Кол-во	Кол-во	Кол-во	Кол-во	Кол-во	Кол-во	Доля, %	Прирост (1999-2006)
тыс. м2	%
Торговые	3 210	3 378	3 739	4 080	4 424	4 520	6,4	1 310	40,8
Общественное питание							1,3		7,7
Производственные	6 516	10 174	13 262	15 059	17 290	19 835	28,0	13 319	204,4
Складские	3 607	4 330	4 963	5 396	5 735	5 990	8,5	2 383	66,1
Учрежденческие*	6 062	6 977	8 081	8 630	9 055	9 726	13,7	3 664	60,4
Учебно-научные*	3 324	3 586	3 619	3 634	3 774	4 007	5,7		20,5
Гостиницы							1,3		19,4
Гаражи			1 058	1 276	1 417	1 608	2,3		118,5
Прочие	19 472	20 758	21 813	22 153	23 264	23 302	32,9	3 830	19,7
Всего:	44 544	51 736	58 202	61 972	66 818	70 819	100,0	22 274	59,0
* Резервы офисного рынка	Источник: ГУИОН

Больше всего в городе производственно-складских помещений - 25 млн кв. м (36,5% всего нежилого фонда города), меньше всего – гостиниц – 0,9 млн кв. м (1,3%). За 7 лет самый большой рост площадей отмечен в сегменте производственных (204,4%) помещений и гаражей (118,5%), а самый незначительный – в сегменте общественного питания (7,7%). Хотя приведенные цифры не дают точного представления о динамике площадей нежилого фонда. Прирост на 59% за 7лет – это во многом результат выявления ГУИОН неучтенных ранее объектов и площадей, и, прежде всего недвижимости промышленных предприятий.

Качественная структура рынка. Сегодня 88,7% нежилого фонда Санкт-Петербурга сосредоточено в нежилых строениях (62,8 млн кв. м) и лишь 11,3% (7,9 млн кв. м) - во встроенных помещениях. Тенденция – рост доли нежилого фонда в виде нежилых строений.

Постепенно улучшается техническое состояние нежилого фонда города – за счет ввода новых объектов, а также ремонта, реконструкции или сноса старых (за те же 7 лет доля ветхих строений снизилась вдвое). Самый изношенный нежилой фонд (общая площадь строений в неудовлетворительном и ветхом состоянии) - в Василеостровском (1,9 млн кв. м или 36,4%), Московском (1,0 млн кв. м/19,1%), Центральном (0,9 млн кв. м/18,8%), Выборгском (0,7 млн кв. м/12,8%) и Калининском (1,9 млн кв. м/12,7%) районах города.

Доля нежилого фонда города, находящаяся в частной собственности (по показателю общей площади) составляет 20%. Такой же долей владеет Санкт-Петербург (20,1%). Однако самыми крупными собственниками по-прежнему остаются Российская Федерация (48,4%). Соответственно и самый крупный арендодатель в городе – это КУГИ.

Территориальная структура рынка. Больше всего нежилых площадей сегодня в Центральном районе - 8,3 млн кв. м (11,8% всего фонда, притом, что на его долю приходится лишь 1,3% городской территории и менее 6% населения). В Московском и Выборгском районах – по 5,7 млн кв. м (по 8,3%) и 6,0 млн кв. м (8,5%) соответственно. Меньше всего нежилых площадей (из городских районов) – в Красносельском (2,0 млн/2,9%), Красногвардейском (2,7 млн/3,8%) и Василеостровском (3,0 млн/4,3%). Самый большой прирост нежилых площадей был отмечен в Красногвардейском (16,8%) и Петроградском (15,4%) районах, минимальный – в Адмиралтейском (0,3%), Московском (2,5%) и Центральном (2,7%).

Активность рынка

Принято считать, что рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в своем развитии отстает от московского примерно на 2-3 года. Однако на протяжении всех последних лет он почти неизменно сохраняет положительную динамику спроса, предложения и цен во всех сегментах рынка, как в секторе аренды, так и в секторе продажи (табл. 14.2).

Спрос-предложение. Сегодня в городе спросом пользуется коммерческая недвижимость любого назначения. Причем, по данным регулярных экспертных опросов ГУИОН, после некоторого снижения темпов роста активности спроса в 2004 году в 2005-2006 годах вновь была отмечена тенденция к их увеличению. Тогда как рост предложения заметно опережает рост спроса по-прежнему лишь в офисном сегменте (хотя темпы его роста и снижаются) и довольно незначительно - в секторе аренды магазинов.

Таблица 14.2. Состояние рынка нежилых помещений Санкт-Петербурга по состоянию на февраль 2006/2005/2004 годов по сравнению с февралем предыдущего года, %

Показатели для помещений	Аренда	Продажа
Торговые	Офисные	Складские	Торговые	Офисные	Складские
Активность спроса	111/108/128	105/101/ 98	115/107/115	117/122/145	101/ 99/107	119/122/126
Уровень цен спроса	113/112/133	109/109/116	116/112/125	116/116/143	108/108/121	116/109/124
Активность предложения	113/109/111	112/122/120	106/103/110	107/101/100	106/115/109	109/103/107
Уровень цен предложения	123/123/145	113/118/119	119/121/126	128/130/162	118/120/132	123/124/135
Реальные сделки	109/109/115	102/103/103	103/100/111	101/108/114	101/ 97/103	102/105/114
Уровень цен сделок	116/117/139	107/112/116	115/115/124	118/123/148	110/113/126	117/115/125
Прогноз цен на февраль 2007г.	114/112/127	108/105/113	114/109/121	117/117/132	108/111/121	117/116/127
Доля сегмента в 2005/04/03г.г., %	46/40/45	33/35/37	21/25/18	37/41/43	39/35/16	24/24/42
Доля на рынке в 2005/04/03г.г., %	64/69/61	36/31/39
Источник: ГУИОН

Цены. Рост цен наблюдается во всех секторах коммерческой недвижимости. При этом ставки аренды растут быстрее, чем цены продаж. Если в офисном сегменте рост реальных арендных ставок и цен продажи стабилизировался (фактически на уровне инфляции), то в сегментах торговых и складских помещений, по данным ГУИОН, он не менее стабильно опережает уровень инфляции примерно в 1,5 раза (без учета изменения курсов валют).

Сделки. Количество реальных сделок с объектами коммерческой недвижимости после его буквально взрывного роста в 2003 году в сегментах торговых и складских помещений вот уже три года во всех сегментах растет вполне равномерно.

Основные тенденции. Учитывая, что б о льшая часть нежилого фонда Санкт-Петербурга находится в госсобственности (79,2%), большое значение для развития рынка коммерческой недвижимости города имеет политика властей. В последние годы она отличается особой активностью, направленной, прежде всего, на повышение доходности госимущества. Как результат, в 2005 году доля доходов от его использования составила рекордную величину - 15,0% всех доходов Санкт-Петербурга (в 2004 - 11%, в 2003 - 9%), рост по сравнению с 2004 годом - почти 65%, выполнение бюджетного задания - 129%. Впервые самой прибыльной строкой стала приватизация городской собственности.

С 1.10.2005г. пользователи 33% коммерческой недвижимости, находящейся в госсобственности, лишились льгот по арендной плате. С 1.01.2006г. введена новая методика расчета арендных ставок, повышающая их в среднем на 60%. Создана новая версия Геоинформационной Системы Инвестора Петербурга взамен устаревшей.

В 2005 году в Санкт-Петербурге имел место настоящий бум приватизации земельных участков под объектами, начались конкурсы на право доверительного управления городскими зданиями. К сожалению, в 2006 году этот процесс пока не получил должного развития. В марте город провел вторые торги, на которых было выставлено 2 объекта, из которых в доверительное управление был передан только один. Всего в 2005 году Фонд имущества Санкт-Петербурга провел на 70% торгов больше, чем в 2004-м. Самым ликвидным товаром на торгах стали аварийные здания, продаваемые вместе с земельными участками (ими особенно интересуются иностранцы, которых привлекает право собственности на землю). Всего с начала 2004 года инвесторы приобрели на торгах 81 аварийное здание, из них 13 было продано в период с января по сентябрь 2006 года. Сейчас город готовит к торгам еще 44 объекта.

Активными покупателями коммерческой недвижимости являются банки (Сбербанк, ПСБ), коммерческие структуры («Адамант», московские компании и др.), частные предприниматели и просто физические лица. Одновременно Фонд имущества начал работать с коммерческой недвижимостью частных собственников, плюс привлекает к своим проектам английскую консалтинговую фирму Lawrence Graham LLP.

Активность на рынке коммерческой недвижимости зависит от конъюнктуры на других рынках. Так, рост спроса на встроенные коммерческие помещения был зафиксирован весной 2006 года, когда трудные времена переживал рынок ценных бумаг. В условиях стабилизации на рынке жилья, вызванного увеличением предложения и как следствием снижением цен, стоит ожидать роста активности на рынке коммерческой недвижимости. Часто недвижимость приобретается не для использования, а для инвестирования. На рынке появляются новые игроки (например, компания «Невский альянс», выросшая из агентства недвижимости «Невский синдикат», специализируется на объектах коммерческой недвижимости и жилье комфорт-класса).

Динамичные изменения происходят и непосредственно на самом рынке коммерческой недвижимости. Идет становление новых форматов (ритейл-парки, индустриальные парки и т.д.), развиваются новые услуги (лизинг коммерческой недвижимости), растет спрос на услуги управляющих компаний. Все более востребованными становятся компании, занимающиеся эксплуатацией коммерческой недвижимости. Сейчас на рынке Санкт-Петербурга их порядка 20-30, из них крупных – 4. По прогнозам, в 2007-2008 годах в северной столице ожидается настоящий бум на рынке эксплуатации (уже сейчас рентабельность таких компаний составляет около 15% и в ближайший год будет только расти).

Самые «продвинутые» участники рынка (девелоперы, управляющие компании, консультанты) активно реструктурируют свой бизнес (УК «БестЪ», ГК «Бекар» и др.). Промышленные предприятия («ЛОМО», «Кировский завод», «Первомайская заря», «Севзапмебель» и др.) создают собственные управляющие компании для управления своими свободными площадями.

Активно развивается инфраструктура рынка коммерческой недвижимости. Наряду с услугами брокеров, управляющих компаний и инвестиционных фондов все чаще востребуются разносторонние и комплексные услуги профессиональных консультантов (в том числе и для реконцепта объектов, созданных в последние годы). На рынке консалтинга появляются все новые игроки, в том числе московские и иностранные: Reim-SMT, GVA Saywer, Swiss Realty Group. На подходе Cushman & Wakefield Stiles & Riabokoylko, Jones Lang LaSalle, Blackwood.

Инвестиционная активность

Россия является лидером по объему иностранных инвестиций среди стран Центральной и Восточной Европы, значительно опережает западноевропейские страны по уровню доходности вложений в коммерческую недвижимость, которая компенсирует повышенные риски отечественного рынка. По оценке Гильдии управляющих и девелоперов Санкт-Петербурга, если в Лондоне доходность редко превышает 5%, то в Москве она - 13-14%, а в Санкт-Петербурге - 17-20% (в зависимости от сегмента рынка). При этом в российских регионах (в том числе в Санкт-Петербурге) ощущается недостаток инфраструктурных объектов. Это делает региональные рынки коммерческой недвижимости крайне привлекательными для институциональных инвесторов (сегодня в Европе б о льшая часть объектов коммерческой недвижимости принадлежит инвестиционным фондам).

В инвестиционном отношении Санкт-Петербург – один из самых привлекательных регионов России. О возросшем уровне развития рынка коммерческой недвижимости города свидетельствуют выравнивание доходности разных сегментов, постепенное становление рынка инвестиционных продаж (объектов доходной недвижимости, приносящих стабильные денежные потоки), развитие инструментов инвестирования (прямые инвестиции, облигационные займы, инвестиционные фонды недвижимости и т.д.). Сразу четыре петербургских проекта и компаний стали победителями первой федеральной премии на рынке коммерческой недвижимости Commercial Real Estate Awards среди регионов РФ за 2006 год (ТЦ «Рамстор Удельный парк», бизнес-центр River House, консультант – «Коллиерз Интернешнл», девелопер – ОАО «Соломон»).

В 2005-2006 годах наиболее привлекательными объектами для инвесторов в Санкт-Петербурге стали земельные участки хорошего местоположения, логистические центры, качественные бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы, гостиницы. Состоялось несколько знаковых сделок с объектами Невского проспекта (универмаг «Пассаж» на Невском пр., 48, здание на Невском пр., 58, комплекс зданий на Невском пр., 32-34).

В качестве непосредственных объектов инвестиций интерес представляют и действующий бизнес, и инвестиционные проекты, особенно, с объемом вложений не менее $10 млн. Требуемая норма доходности - минимум 12% для готовых объектов, от 15% - для объектов в стадии развития и от 18% - для инвестпроектов.

Уже вполне зримой тенденцией становится вывод промышленных предприятий из центра города. В списке промышленных объектов, которые планируется вывести из центра Санкт-Петербурга, числится более 100 объектов (например, завод «Ильич» станет торгово-развлекательным комплексом). Идет процесс перехода от точечного редевелопмента к перепрофилированию промышленных зон в целые деловые зоны. Весной 2006 года был введен первый бизнес-центр на территории делового квартала «Выборгская набережная». Эта офисная зона формируется на части территории завода «Красная заря». Деловой центр европейского уровня «Сити» будет создан на правом берегу Невы, близ Большеохтинского моста. Единый градостроительный комплекс будет соответствовать всем мировым стандартам. Основным объектом на территории единого центра станет административное здание ОАО «Сибирская нефтяная компания». Программа должна быть реализована с 2007 по 2016 годы. На очереди – появление первой особой экономической (технико-внедренческой) зоны, которая будет расположена на 2 площадках: «Hойдорф» (около 20 гектаров) и территория в районе Hово-Орловского парка (около 180 гектаров). Об участии в проекте ведутся переговоры с такими компаниями как Hewlett-Packard и Sun Microsystems. Зона развития коммерческой недвижимости все активнее распространяется на Ленобласть (причем это не только склады и производства, но уже и торговля, развлечения, спорт и досуг). Постепенно освобождают неэффективно используемые территории военные ведомства (МЧС, Минобороны, МВД, ФСБ).

Аналитики считают, что 2006-2007 годы – это годы наступления иностранного капитала на петербургском рынке коммерческой недвижимости. В 2006 года на рынке тем или иным образом уже проявился целый ряд инвестиционных компаний и фондов (в дополнение к уже действующим): международный White Days Development (интересуется проектами различного функционального назначения), шведская Ruric AB (реализует 7 проектов – офисных и многофункциональных, в том числе намерен взять под контроль всю территорию Апраксина двора), английская Fleming Family & Partners (приобрела складской комплекс класса А), норвежская Wenaas Holding и английская London & Regional Properties (обе вкладываются в гостиницы) и другие. Холдинг RBI и инвесткомпания Deutsche Bank Real Estate создали СП «Калистер» для освоения около $500 млн на рынке недвижимости Санкт-Петербурга (коммерческой и жилой) в течение 3-5 лет. Ведутся переговоры с Hilton International Co о строительстве в городе отеля этой сети. Британский инвестиционный фонд Raven Russia Limited и кипрский оффшор Aldama Limited объявили о создании совместного предприятия, которое займется строительством складских помещений в Петербурге. Компания Raven Russia приобрела участок в Шушарах под строительство логистического терминала. Это уже не первый проект компании Raven в Петербурге. Совместно с компанией «Авалон» она уже строит другой логистический комплекс. И все это не говоря уже о проектах прямых вложений крупных производственных корпораций (Toyota, Nissan, General Motors и целого ряда других).

По оценке «Коллиерз Интернешнл», ожидаемая доходность размещения средств для зарубежных инвестфондов на местном рынке составляет 11-13% годовых, а в сферу их интересов помимо офисов, складов и гостиниц входят также торгово-развлекательные комплексы и малоэтажная жилая застройка, причем на любой стадии реализации проектов. По мнению Lawrence Graham LLP, британских инвесторов больше всего интересуют торговые помещения под развитие розничного бизнеса, а также здания, подходящие под создание гостиниц. В «Структуре Петербург» (также «дочка» английской инвесткомпании) считают выгодными для себя проекты с 6-7-летним сроком окупаемости. Текущий уровень доходности в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости компания LCMC оценивает следующим образом: гостиницы – 10-12%, действующие бизнес-центры класса А – 12-14%, класса В – 14-16%, класса С – 15-18%, действующие гипермаркеты – 15-17%, действующие склады классов А и В – 20-22%. Учитывая уровень доходности коммерческой недвижимости в Европе, которая в настоящий момент составляет в Лондоне и Берлине – 5-6%, в Варшаве и Праге – 10-11%, следует ожидать, что и для Санкт-Петербурга этот показатель будет стремиться к западному уровню. Однако при строительстве «с нуля» в этих сегментах можно добиться показателя доходности и в 40-50%.

По оценкам экспертов, пока еще новому игроку, особенно располагающему собственными средствами, не очень сложно выйти на рынок недвижимости Санкт-Петербурга и успешно реализовать свои проекты. Поэтому многие крупные российские холдинги, аккумулирующие значительные финансовые средства, все чаще создают дочерние структуры для деятельности в сфере недвижимости («Интеррос», «Система Галс», «Ренова-Девелопмент», ITF Development и др.). Все они в той или иной сфере уже реализуют или обозначили свой интерес к петербургскому рынку. По оценкам экспертов, в 2006 году вложения в Санкт-Петербург одних только инвестфондов северных российских регионов (в основном Ханты-Мансийского и Чукотского автономных округов, Тюменской области и Республики Саха-Якутия), могут вырасти сразу в 3 раза.

В то же время, по оценкам ГК «Бекар», у самих петербургских инвесторов для осуществления крупных проектов пока не хватает ни средств, ни опыта. Поэтому практически все такие проекты в городе, находящиеся в стадии подготовки, осуществляются сегодня на деньги крупных московских компаний. Так, Внешторбанк приобрел права на реализацию проекта «Набережная Европы» и строительство бизнес-центра на территории бывшего трамвайного парка в Дегтярном переулке. Самым масштабным проектом будущего может стать создание делового центра на Охте от ОАО «Сибнефть» (1 млн кв. м офисных площадей). Хотя уже немало примеров активности и местных инвесторов. Компания «Петровский трейд хаус» (один из крупнейших бывших акционеров Промстройбанка) в расчете на активный рост инвестиций в недвижимость в течение как минимум ближайших 3-5 лет вкладывается сразу в несколько крупных проектов (бизнес-центр класса А на Петроградской наб., 34, спортивно-оздоровительный комплекс в здании бывших бань по ул. Некрасова, 14, гостиница и спортивно-оздоровительный комплекс в Репине и др.). Целый ряд компаний привлекают средства для инвестиций в недвижимость посредством облигационных займов («М-Индустрия», «Эталон-ЛенСпецСМУ», «Владимирский пассаж»).

К 2008 году ИКФ «АЛЬТ» ожидает удвоения объемов ежегодного ввода площадей в основных сегментах рынка коммерческой недвижимости - торговом, офисном и производственно-складском.

Выводы

1. Санкт-Петербург – один из наиболее привлекательных регионов России в инвестиционном отношении. Пока рынок коммерческой недвижимости города отстает в своем развитии от московского рынка примерно на 2-3 года. Однако на протяжении нескольких лет он сохраняет положительную динамику спроса, предложения и цен во всех своих сегментах. Растут количество и масштаб инвестиционных проектов. Наибольшими темпами развивается недвижимость, ориентированная на современные мировые стандарты.

2. По мере развития рынка доходность инвестиций в коммерческую недвижимость снижается, одновременно происходит ее выравнивание в разных сегментах рынка. Общими факторами успешности любых проектов развития коммерческой недвижимости все явственнее становятся: подходящее местоположение, грамотная концепция и профессиональное управление и эксплуатация объектов в течение всего срока жизни проектов. Завершение в 2006 году большого количества инвестиционных проектов сулит появление на рынке подлинной конкуренции проектов и управляющих компаний. В этих условиях часть проектов, реализуемых в настоящее время, могут не оправдать ожиданий инвесторов.

Вместе с тем, это позитивный сигнал для наиболее консервативных западных инвесторов (таких как пенсионные фонды). Их приход на местный рынок станет поистине знаковым. Уже первые сделки по покупке фондами торговых и офисных объектов укажут местным девелоперам на необходимость повышения профессионального уровня и прозрачности проектов. Фондам интересны объекты, способные приносить долгосрочную прибыль. Для этого проекты должны быть четко позиционированы и иметь тщательно проработанные концепции. Пока таких проектов (не говоря о готовых объектах) в городе крайне мало.

3. Настоящее время благоприятствует запуску новых проектов практически в любом сегменте коммерческой недвижимости. Однако при подготовке новых инвестиционных проектов инициаторам надлежит сдержаннее относиться к оценке их показателей. Это позволит получить позитивный результат реализации проектов даже при пессимистичном сценарии. Основным условием успешности любых проектов развития доходной недвижимости становятся грамотное позиционирование и тщательная проработка концепций.