Затратный подход

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объектом. Покупатели недвижимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на создание новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Поэтому в основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому, благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую ему обойдется приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка под застройку и возведение на нем в приемлемые сроки аналогичных по назначению и качеству строений (улучшений), чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Как правило величины затрат на замещение и рыночной стоимости ближе всего друг к другу для новых объектов недвижимости. Поэтому наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и которые имеют незначительный накопленный износ.

Затратный подход используется также при оценке планируемых, уникальных или специальных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги, так как сделки по ним достаточно редко заключаются на рынке.

Поскольку затратный подход подразумевает отдельную оценку земельных участков и улучшений, он применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения, когда требуется выделение необходимых долей элементов, подверженных риску наступления страхового случая, или являющихся соответствующей налогооблагаемой базой.

Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли затраты на реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости. Применение данного подхода позволяет избежать риска избыточного инвестирования («перезастройки»). Кроме того, рассчитанные затраты на реконструкцию улучшений служат своеобразным оценочным ориентиром значений отдельных составляющих накопленного износа.

Вместе с тем, затратный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются стоимости земельного участка и улучшений, а также величина накопленного износа. Если объект находится в ветхом состоянии, или улучшения не соответствуют наиболее эффективному использованию земельного участка, как свободного, то оценка физического износа, функционального или внешнего устаревания представляет собой достаточно сложную задачу. При этом правомерность использования затратного подхода, исходя из мировой практики, ставится под сомнение, если общий накопленный износ объекта недвижимости превышает 50 процентов. В этом случае, необходимо с осторожностью относиться к затратному подходу, если его результаты не подтверждаются результатами, полученными с использованием подходов сравнения продаж или доходного.

В затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна рыночной стоимости земельного участка плюс стоимость нового строительства, за вычетом накопленного износа улучшений. Отсюда процедура оценки затратным подходом в общем случае включает следующий последовательный алгоритм:

1. Оценка рыночной стоимости права собственности или аренды свободного земельного участка в целях его оптимального использования.

2. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов (улучшений).

3. Расчет прибыли предпринимателя и добавление ее к стоимости улучшений (определение стоимости восстановления или стоимости замещения улучшений).

4. Определение величины накопленного износа.

5. Уменьшение стоимости восстановления (замещения) на сумму накопленного износа для получения остаточной стоимости объекта.

6. Добавление к остаточной стоимости улучшений рыночной стоимости прав на земельный участок.

Объект оценки представляет собой нежилое встроенное помещение, расположенное в подвале жилого дома. Алгоритм определения величины рыночной стоимости затратным подходом применительно к Объекту оценки подразумевает расчет стоимости здания с земельным участком в целом и выделение величины рыночной стоимости оцениваемого помещения пропорционально его площади. Поскольку здание, в котором расположен Объект, состоит из помещений различного функционального назначения и с различными физическими характеристиками (в частности планировкой и высотой потолков), а также расположенных на различных этажах многоэтажного дома, подобное выделение стоимости Объекта оценки, по сути, являющееся усреднением стоимости, не позволяет учесть данные особенности. Это может привести к значительному искажению искомой стоимости Объекта оценки. По данной причине, при определении стоимости встроенного помещения, а также исходя из существующей практики, затратный подход для определения рыночной стоимости помещения в данном отчете обоснованно не используется.