Обзор рынка производственной недвижимости Санкт-Петербурга

Промышленность – ведущая отрасль экономики Санкт-Петербурга, формирующая четверть ВРП и около 30% всех налоговых поступлений. В городе действуют 652 крупных промышленных предприятия и более 11 тысяч малых (420 тысяч работающих). Однако за девять месяцев 2006 год объем промышленного производства в Санкт-Петербурге впервые за последние годы сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - на 4,3%. притом, чтопри том,при средний общероссийский показатель составил 104,2%. Эксперты считают, что, прежде всего, это вызвано снижением конкурентоспособности тяжелой промышленности из-за укрепления курса рубля. Другие факторы – постоянное повышение роста цен на металл и энергоносители, а так же сложившийся в Санкт-Петербурге дефицит электроэнергии. К концу года объем производства петербургских промышленных предприятий еще может догнать производство 2005 года, но вряд ли превысит его более чем на 2-3%. Предполагается, что реальный рост начнется через 2-3 года, после того как в городе заработают высокоэффективные новые производства (например, автосборочные заводы иностранных компаний).

Глубокая взаимная интеграция рынков производственной и складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области (в пределах до 50 км от города) позволяет рассматривать их территорию как единый региональный рынок. Однако в качестве серьезного недостатка специалисты отмечают дефицит достоверной информации о рынке производственной недвижимости вследствие его определенной закрытости, а также уникальности характеристик производственных зданий, обусловленной спецификой технологических процессов.

Общие данные о рынке производственной недвижимости

Емкость рынка. По данным ГУИОН, количественные темпы роста рынка производственной недвижимости Санкт-Петербурга опережают темпы роста других сегментов рынка недвижимости. На 1.01.2006 общая площадь производственных помещений города составляет 19,8 млн кв. м (28% всего нежилого фонда). О реальной динамике объемов судить довольно трудно: встречные процессы – создание новых объектов и ликвидация старых (прежде всего, в центре города) идут одновременно. Кроме того, ГУИОН постоянно выявляет неучтенные ранее объекты и площади. Прирост за 2005 год - около 2,5 млн кв. м или 14,4%. За январь-сентябрь 2006 года введено около 170 тыс. кв. м промышленно-гражданских объектов (из них порядка 128 тыс кв. м – производственные площадки). По прогнозам КЭРППиТ, всего за 2006 год в Санкт-Петербурге будет введено около 240 тыс кв. м производственных площадей (таблица 14.1.1.).

Таблица 14.1.1. Ввод производственных площадей в Санкт-Петербурге, тыс кв. м.

Источник: КЭРППиТ, «Союзпетрстрой»

Территориальная структура рынка. Самыми промышленными районами города являются Колпинский (2,5 млн кв. м или 14,0%), Выборгский (2,3 млн), Кировский (2,0 млн), Калининский (1,7 млн), Фрунзенский (1,6 млн) и Невский (1,6 млн). Немало производств относительно общей площади районов – в Приморском, Адмиралтейском, Красногвардейском и Петроградском районах. В центре города промышленность (~200 крупных и средних предприятий) занимает 2400 га из 5800 (более 40%). Однако процесс вывода производств оттуда (в нежилые зоны, просто на периферию и в Ленинградскую область) заметно активизировался. О планах трансформировать свою недвижимость заявляют все новые предприятия: «Фабрика одежды Санкт-Петербурга» (наб. Мойки), Комбинат цветной печати (пр. Обуховской обороны, 110), «Пневматика» (18-я линия В.О., 31), «Строительные машины» (Лиговский пр., 226), «Сестрорецкий инструментальный завод» и другие.

Генплан Санкт-Петербурга предусматривает сокращение до 2025 года более чем на 1000 га территории, занимаемой промышленностью в центре города. Всего в Санкт-Петербурге 48 зон нежилого назначения, из которых 22 запланированы преимущественно как промышленные (среди них «Шушары-1,2», «Ржевка», «Предпортовая», «Парнас», «Рыбацкое», «Обухово», «Металлострой», «Уткина Заводь», «Конная Лахта» и др.). И это без учета около 10 новых промзон, которые предполагает развивать Ленобласть вокруг города: «Большая Ижора», «Черемыкино», «Гатчинская», Тосненско-Никольская», «Форносовская», «Мгинская» и другие.

Качественная структура рынка. Она представлена тремя основными секторами: (а) собственные площади производственных предприятий, (б) площади, арендуемые на других предприятиях, и (в) площади, арендуемые в индустриальных парках.

В отличие от других сегментов рынка, производственная недвижимость Санкт-Петербурга практически полностью представлена в виде отдельно стоящих строений (99% рынка), встроенные производственные помещения составляют всего 1%. Большей частью это объекты, построенные в дореволюционное и советское время и уже не отвечающие современным требованиям организации производства. Доля качественной производственной недвижимости (в отличие от складской, ее пока не принято классифицировать) еще крайне мала. В основном ее строит для себя крупный бизнес. Практически все индустриальные парки создаются на базе старых промышленных предприятий.

Активность рынка

Производственные помещения в Санкт-Петербурге и его окрестностях – один из самых востребованных видов коммерческой недвижимости. Этот сегмент рынка (наряду со складским) развивается динамичнее других, хотя и остается пока наименее структурированным с точки зрения бизнеса. Постепенно он распадается на две части – рынок браунфилдов (производственные площади «старых» предприятий) и рынок гринфилдов (площади, создаваемые с нуля). Последний пока развит слабо: современных производственных помещений для сдачи в аренду (или на продажу) пока строится очень мало.

Спрос – предложение. По данным ГУИОН, в последние годы рост активности спроса, как на аренду, так и на покупку производственно-складских помещений стабильно и намного опережает рост активности предложения. 2003 год: аренда – соответственно 115% и 110% к уровню прошлого года, покупка – 126% и 107%. 2004 год: аренда – 107% и 103%, покупка – 122% и 103%. 2005 год: аренда – 115% и 106%, покупка – 119% и 109%.

Соответственно в 2005-2006 годах дефицит ликвидных объектов на рынке только увеличивается. Основной спрос на производственные помещения создают предприятия малого и среднего бизнеса, которым требуются площади от 350 до 1000 кв. м. При этом специалисты отмечают, что предприниматели все чаще востребуют одновременно площади под производство, склад и небольшой офис. Растут требования к качеству помещений. Постоянно растет количество заявок на отдельные здания по 2000-3000 кв. м и более. Все больше компаний хотят купить площади, чтобы, вкладывая в оборудование значительные средства, не зависеть от арендодателей.

Арендаторы предпочитают длительные сроки аренды - 5 лет и более. Основной спрос на аренду идет от малого и среднего бизнеса, не имеющего возможности создавать собственную инфраструктуру. Ему необходимы готовые (обеспеченные энергетическими мощностями, подъездными путями, охраной) производственно-складские помещения в сочетании с административно-бытовыми помещениями (офисы, медпункты, столовые) и автостоянками. Во всем мире этим требованиям наилучшим образом отвечают именно индустриальные парки.

Заметная тенденция последних лет – рост спроса на производственные помещения высокого класса, что особенно характерно для иностранных фирм. Редкие примеры такого предложения в Санкт-Петербурге – объекты в индустриальном парке «Уткина заводь» от Craftrise Markitantov Group или в технопарке ООО «Ригель-Строй» в Рыбацком (продажа). В области – производственная площадка компании «Феникс Партнерс» (Шлиссельбург) или реконструированные помещения завода «Русский дизель» (Всеволожск). Однако их настолько мало, что пока спрос удовлетворяется в основном за счет старых помещений.

Пока предложение вообще невелико. Хотя постепенно появляются предприятия, которые оптимизируют свою операционную недвижимость, находя резервы для ее коммерческого использования. Например, у ОАО «ЛОМО» действует более 240 договоров аренды, а объем реализации услуг по аренде оценивается в $12 млн в год (в определенные периоды времени доходы от сдачи площадей в аренду сопоставимы с доходами от основной деятельности предприятия). Всего в планах у ЛОМО - сдача в аренду более 100 тыс. кв. м площадей различного назначения. У ОАО «Кировский завод» - до 100 тыс. кв. м производственных площадей, у ОАО «Хлеб» (ул. Барочная, 4а) – около половины занимаемой им территории. Для управления процессом коммерческой эксплуатации своей недвижимости многие создают собственные управляющие компании. Помимо названных предприятий по этому пути идут «Первомайская заря», «Севзапмебель», «Русские самоцветы» и многие другие.

Что касается индустриальных парков, создаваемых на базе старых промышленных предприятий, то специалисты говорят пока примерно о двадцати таких объектах в городе. Особенностью существующих петербургских индустриальных парков можно назвать их местонахождение в центральных районах города и сравнительно небольшие размеры (25-50 тыс кв. м). Как правило, количество арендаторов в индустриальных парках не превышает 50. В среднем один арендатор занимает 150-300 кв. м под производство и 70-150 кв. м – под офис.

Новые, проектируемые в данный момент индустриальные парки займут площадь от 100 до 250 тыс кв. м и будут приближены к черте города либо вынесены за нее (территории в районе Ржевка-Пороховые, в городах Колпино и Стрельна).

Пока основная часть площадок - имущественные комплексы предприятий с реконструированной в той или иной мере недвижимостью. Однако уже появились первые проекты строительства индустриальных парков (иногда их, на наш взгляд, ошибочно называют технопарками) на свободных участках, ориентированные на передовые отрасли. По данным аналитиков, к размещению в них тяготеют швейные, мебельные, деревообрабатывающие производства, мелкооптовая торговля (не продовольственная), рекламный бизнес с собственным производством, сборочные производства, автосервис. Гораздо реже - пищевые производства. Например, технопарк на территории завода пластмасс им. «Комсомольской правды» собрал вокруг себя смежников - химиков, дизайнеров пластмассовых изделий, оптовых торговцев. Один из самых старых технопарков находится на месте бывшего завода «Технопарк» (Швецова, 41).

Одним из лидеров по объемам индустриальных площадей, находящихся в управлении, сегодня является УК «Музей», в распоряжении которой их - до 400 тыс. кв. м. Однако в основном это пока формирующиеся технопарки или просто промышленная недвижимость. В аренду сдается около 180 кв. м на четырех площадках.

В сегменте действующих индустриальных парков первенство принадлежит ЗАО «МК ПСБ», которое управляет пятью технопарками. Активно развивать это направление ЗАО «МК ПСБ» стало в 2002 году, когда Промстройбанк приобрел в собственность комплекс НИИ «Феррит-Домен» на пл. Конституции. В этом технопарке все производственно-складские площади сданы по ставкам $5-7/ кв. м в месяц (без НДС и эксплуатации).

Цены. Согласно данным регулярного экспертного опроса ГУИОН (раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости»), средний уровень арендных ставок и цен продажи производственно-складских помещений в Санкт-Петербурге в феврале 2006 года составил соответственно 115% и 117% к уровню февраля 2005 года, то есть практически столько же, как и годом раньше (то и другое - 115%).

В 2006 году тенденция к росту арендных ставок и цен продажи производственных помещений сохраняется. По данным специалистов ЛОМО, сегодня диапазон арендных ставок на них составляет в среднем $60-180/кв. м (как правило, они включают НДС и постоянные эксплуатационные расходы, коммунальные платежи обычно возмещаются отдельно). Притом, что еще два года назад этот же диапазон оценивался как $12-120/кв. м Основные ценообразующие факторы: технические характеристики помещений, развитость инженерной инфраструктуры, близость к магистралям. По данным других аналитиков, нижняя граница диапазона ставок аренды на производственные помещения все-таки ниже - $36-$48/кв. м в год. Однако это относится в основном к неудобно расположенным помещениям и к помещениям, в которых от арендаторов требуются серьезные затраты на ремонт (уровень требуемых вложений на 1 кв. м площади в таких случаях - $25-50/кв. м). Примеры текущего предложения на рынке аренды производственных помещений приведены в таблица 14.1.2.

Таблица 14.1.2. Примеры текущего предложения на рынке аренды производственных помещений

Местоположение	Площадь, м2	Краткая характеристика	Ставка аренды, $/м2 в год
Всеволожск		Деревообр-ка, металлоконстр., мощн., отд. вход
Ул. Трефолева		4й этаж, лифт 3,2 тонн,
Красное Село		1-й эт., h=3,5м, пр-во/склад, 60 кВт
Ул. Проф. Качалова		h=4, отоплен., электрич., охрана, гр. лифт
Пр. Энергетиков		2-й эт., h=5м, пр-во/склад, 200 кВт, груз. лифты
М «Пл. А. Невского»		Ремзона груз. автомашин, пр-во, 39 кВт
Ул. Броневая	1 080	Пищевое пр-во, хор. состояние
Ржевка	1 000	Пр.-скл. компл. евро-уровня, h=7м, офис-300
Ул. Мира		Пр-во, эт. h=12 м., охр. тепло
Малый пр. В.О.		Под пр-во, 100 кВт, все коммун., охрана
М. Кировский з-д		Готовое мебельное пр-во
Источник: каталог «Коммерческая недвижимость»

На вторичном рынке цены предложения производственных помещений в собственность находятся в диапазоне $200-2000/кв. м и выше (таблица 14.1.3). Например, предложение о продаже в рамках процедуры банкротства ЗАО «Сан Три 2000 Петербург» 5-этажного производственного здания по адресу: Малый пр., В.О., 57 по $206/кв. м ($2,4 млн/11664 кв. м). Помещения в неудовлетворительном состоянии, неотапливаемые могут стоить и ниже $200/кв. м. Известны случаи реализации недостроенных производственных помещений по $75-150/кв. м. На другом полюсе качественные объекты – до $1000/кв. м и больше. Однако в более узком представлении диапазон цен чаще всего укладывается в $300-1000/кв. м. В области (15-40 км от города) цены - $200-700/кв. м.

Сделок купли-продажи свободных производственных помещений в «чистом» виде в Санкт-Петербурге и области совершается немного, особенно крупных. Здания чаще предлагаются вместе с земельными участками. Все чаще продается действующий бизнес. Примеры текущего предложения на рынке купли-продажи приведены в таблице 14.1.3.

Таблица 14.1.3. Примеры текущего предложения на рынке купли-продажи производственных помещений

Местоположение	Площадь, м2	Краткая характеристика	Стоимость, $	Цена, $/м2
Малый пр., В.О., 57	11 664	5-эт. ОСЗ 1987 г.п., 3 лифта, собст. транс.	2 400 000
Колпино	2 500	Под пищевое пр-во	580 000
Красносельское шос	23 020	З здания (пр.-адм.), з/у - 5 га (49 лет)	6 600 000
М «Нарвская»	2 681	ОСЗ: 980+980 - пр.-скл., 720 - офис, 50 кВт	900 000
Ул. Марш. Гов-ва	4 808	3 цеха, h=6,лифт 3,2т, все ком.,500 кВт	1 850 000
Ул. Салова	16 000	1-4 эт., пр.-скл., h=7-13м, к/балки, ж/д	6 900 000
«Рыбацкое»	5 000	h=11 м, э/мощности	2 750 000
Ул. Софийская	4 900	2 пр.-скл. зд., 1 конт. зд. (247 м2), з/у - 2 га	4 000 000
М «Электросила»	2 000	Пр.-склад, h=7м, 10 кВт, евро, ж/д ветка	1 800 000
18-я линия В.О		на тер. предпр., произв, + офисы	325 000	1 083
Ул. Исполкомская	1 100	Швейное и др. пр-во, все. комм., отл. сост.	1 500 000	1 364
М. «Моск. Ворота»	1 950	Легкое пр-во, 4 этаж	3 705 000	1 900
Источник: различные информационные базы

Инвестиционная активность. Рост производства в регионе стимулирует инвестиции в реконструкцию объектов и новое строительство. Ввод промышленно-складских объектов в Санкт-Петербурге за 2005 год оценивается примерно в 50 объектов площадью порядка 250 тыс. кв. м (темп роста к показателю 2004 года - 120%), прогноз по вводу на 2006 год - 70 объектов площадью 345 тыс. кв. м (135%).

В 2005 году Агентство промышленных инвестиций при Комитете по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ) получило 155 заявок на выделение земельных участков для размещения промышленных предприятий. 47 из них были удовлетворены, еще 50 находились в процессе рассмотрения. 10 промышленных строек КЭРППиТ относит к числу крупнейших инвестиционных проектов 2005 года.

Крупнейшие объекты отечественных инвесторов – завод по производству труб большого диаметра ОАО «Северсталь» в Колпине ($450 млн), завод по производству листового и бутылочного стекла в Металлострое (ЗАО «Русская содовая компания»), современный прядильного-ниточный комбинат на пр. Большевиков, 52 (УК «Форум»), машиностроительное производство ОАО «Вулкан» в нежилой зоне «Рыбацкое», новое производство «Первой мебельной фабрики» в промзоне «Северо-Западная» и другие.

Иностранными инвесторами в 2005 году введены в Санкт-Петербурге мощности по производству телекоммуникационного оборудования Elcoteq (Таллинское шоссе), напитков «Пепси Ботлинг Групп» (Парнас) и другой продукции. В 2006 году – предприятие по производству гипсовых изделий Knauf, а так же отечественные - завод «Русский стандарт водка», производственные цеха: ЗАО «Транскаткабель», ОАО «Стройдеталь», ОО «Гиперсол», ООО «Камнеобрабатывающий завод» и другие.

На разных стадиях реализации находятся проекты по производству холодильников Bosch und Siemens (нежилая зона Нойдорф), упаковочных материалов Alcan, металлоконструкций «Раутарууки» в Металлострое и другие. Не говоря уже о самых громких проектах -автомобильных заводов Toyota Motors Corp., Nissan и General Motors. При этом городские власти готовы предоставить иностранцам еще порядка 1000 га свободной земли в промзонах Металлострой, Конная Лахта, Шушары, Нойдорф-Стрельна и Предпортовая-3.

Объективно в Ленинградской области больше возможностей для размещения новых производств. Кроме того, область старается предложить инвесторам более привлекательные условия, чем город. В результате немало петербургских предприятий подают заявки на участки для размещения в области своих производств (в том числе выводимых из центра города). Не говоря уже об иностранных компаниях. Во Всеволожском районе открылись шинный завод «Нокиан Тайерс», вторая очередь производство гофрокартона (ЗАО «Каппа СПб») и производство водонагревателей Ariston (от Merloni TermoSanitari), завод по производству испанской сантехники от ГК Roca. В ноябре в Тихвинском районе должно состояться открытие мебельной фабрики Swedwood. В разной стадии реализации - мебельная фабрика Steinhoff (Кировск), завод по производству растворимого сублимированного кофе Kraft Foods (Горелово), заводы по производству пластиковых труб KWH Pipe, автобусов Scania, автокомплектующих Hammerstein (площадки для всех пока определяются) и другие. В октябре 2006 года немецкая компания «Хёрманн-Равема Гмбх» заключила соглашение с Кировским заводом о совместном строительстве литейного завода в поселке Горелово. Французская компания «Сан Гапон» рассматривает возможность строительства в Ленинградской области завода по производству листового и автомобильного стекла. Хотя уже есть и отказы иностранных инвесторов реализовывать свои проанонсированные проекты в Ленинградской области. Например, китайская компания Great Wall передумала строить здесь завод по сборке внедорожников (в пользу Татарстана).

Хотя все это относится в основном к развитию недвижимости «для себя». В части создания доходной промышленной недвижимости инвестиционная активность пока невысока. Число компаний, строящих промышленные объекты для сдачи в аренду, практически не растет. По мнению специалистов ЛОМО, перспективы развития рынка доходной промышленной недвижимости в регионе связаны с созданием индустриальных парков (технопарков) западного образца (по оценке «Коллиерз Интернешнл», доходность таких проектов может составлять до 30%, а срок окупаемости от 3 до 5 лет). Первый опыт реализации подобных проектов пока не увенчался успехом («Нова Парк» в нежилой зоне Ржевка и «Северо-Западный Технопарк» на Кубинской, 73). Однако в последнее время интерес к ним растет. Финская компания Technopolis хочет создать технопарк в особой экономической зоне «Нойдорф-Стрельна». НПК «Механобр-техника» готовит проект технопарка для малых и средних предприятий в Янино на базе мусороперерабатывающего завода МПБО-2. Финский концерн Sponda рассматривает возможность строительства промышленно-технологического парка на площади 50 га в Ленинградской области. О планах создания технопарков объявили 10 малых предприятий мебельной промышленности, предприниматель А. Захаров («Технопарк-Колпино»). Сразу два таких парка начинают строить в Рыбацком ООО «Ригель-Строй» и его дочерняя компания «Меридиан». Это все без учета новых объектов, которые создаются на базе бывших предприятий (ОАО «Обуховский завод» – на своей территории, ЗАО «Чайка Плаза» - на площадке абразивного завода «Ильич», ООО «БИО» - на базе площадей ОАО «Красный треугольник» и др.). Интерес к такого рода недвижимости в Санкт-Петербурге и области проявляет британская инвестиционная компания Raven Rassia.

Выводы по обзору рынка производственной недвижимости Санкт-Петербурга:

1. Для насыщенного промышленными объектами Санкт-Петербурга рынок производственной недвижимости пока развит недостаточно. Объем предложения практически не растет, а количество свободных (особенно, качественных) площадей постоянно уменьшается.

2. Тем не менее, активность рынка производственной недвижимости растет. Благодаря продолжающемуся экономическому росту в стране и в регионе, спрос на качественную производственную недвижимость с каждым годом растет. В ближайшие годы этот рынок будет развиваться очень активно. Перспективы рынка доходной промышленной недвижимости связаны с созданием индустриальных парков (технопарков) западного образца. По оценке «Коллиерз Интернешнл», эффективность инвестиций в производственную недвижимость превысит показатели других сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Городские власти все активнее занимаются развитием промышленных зон, в том числе их инженерной подготовкой. Так правительством города разработана «Программа развития инновационно-технологической сферы в промышленности на 2006-2008 годы», в рамках которой планируется комплексное развитие ряда производственных зон.

3. В 2006-2007 годах тенденция к росту арендных ставок и цен производственных помещений сохранится, но, скорее всего, уже не превысит уровня инфляции - 10-15%. Ближайшие годы являются благоприятным временем для запуска новых инвестиционных проектов, связанных с созданием производственной недвижимости. Конкуренция в этом сегменте сегодня практически отсутствует. Это связано с тем, что индустриальных парков для такого города как Санкт-Петербург, очень мало.