Финансовые условия. Ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости

В 2012 г. средний показатель арендных ставок в качественных БЦ претерпел незначительные корректировки и в целом держался на уровне, установленном в начале года (рисунок 3.13). Ближе к концу года после завершения сроков договора аренды, собственники пошли на повышение арендных ставок в пределах 10%. Это относится к объектам класса В, С, где в течение двух-трех лет арендные ставки оставались на одном и том же уровне. В некоторых объектах класса А, собственники предлагали помещения по разовой акции с дисконтом до 40%.

Рисунок 3.13 – Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, руб.кв. м (источник GVA Sawyer)

В связи с повышением тарифов ЖКХ в 2012 г. расходы арендаторов на коммунальные расходы выросли.

Для объектов класса А средняя арендная ставка составляет 1 100 руб. за кв.м (без учета НДС и эксплуатационных расходов), класса В+ – 1000 руб. за кв.м, класса В – 850 руб. за кв.м.

Остается открытой проблема несоответствия ожиданий арендаторов и предложения собственников. Как следствие, незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом подталкивает арендатора на переговоры с собственником.

Дисконт для крупных арендаторов (от 300 кв. м.) в среднем составляет около 10-15%. Ранее собственники для привлечения арендаторов объявляли о «каникулярном» месяце. В настоящее время такая политика может иметь место только в новых БЦ или в офисных центрах с менее качественной инфраструктурой.

По прогнозам GVA Sawyer, в 2013 г., пересмотр договоров аренды будет продолжен. Для объектов В и С класса, где в течение последних двух лет арендные ставки оставались прежнем уровне, рост может составить до 10%. Для класса А, В+ арендные ставки останутся на прежнем уровне, однако в конце года в связи с увеличением нового предложения на рынке, средневзвешенные ставки аренды будут скорректированы в сторону понижения.

Собственники и управляющие компании БЦ будут поддерживать и улучшать качество и сервис в уже построенных офисных площадях, чтобы не потерять классность объектов.

В рамках данного исследования нами собрана информация по ценам предложений аренды и продажи офисной недвижимости, результаты обработки которой, приведены на диаграммах (рисунки 3.13-3.17).

Рисунок 3.13 – Средняя цена предложений об аренде офисной недвижимости по районам г.Краснодара (апрель 2013г)

Как видно из диаграммы (риунок 3.13) максимальная средняя цена предложения об аренде по состояию на апрель 2013г наблюдается в районе ул. 40 лет Победы, далее следует центр города, район ФМР и ЧМР.

Рисунок 3.14 – Средняя цена предложения об аренде офисной недвижимости в г.Краснодаре в зависимости от класса (апрель 2013г)

Среня цена предложений об аренде офисной невижимости конечно выше у класса А (рисунок 3.14), отрыв цены от класса В составляет 350 руб (50%). Средняя цен предложения офисной недвижимости класса В+ оказалась ниже средней цены более низкого В класса.

Рисунок 3.15 - Средняя цена предложений о продаже офисной недвижимости по районам г.Краснодара (апрель 2013г)

Что касается средних цен предложений о продаже офисной недвижимости (рисунок 3.15),то наибольшего значения она достигает в центральной части города 73664 руб., средний разрыв в цене по сравнению с остальными районами города составляет примерно 55%.

Если рассмотреть предложение о продаже офисной недвижимости класса А в г. Краснодаре (рисунок 3.16), то можно сказать, что оно представлено всего тремя объектами: Торгово-офисный комплекс «Нъютон», бизнес-центр «Олимпик Плаза», офисный центр «Девелопмент Юг» при этом совокупное предложение о продаже составляет 4500 в.м.

Рисунок 3.16 - Цена предложений об аренде офисной недвижимости

класса А в г.Краснодаре (апрель 2013г)

Рисунок 3.17 - Цена предложений о продаже офисной недвижимости

класса А в г.Краснодаре (апрель 2013г)

Вывод: на основании проведенных в разделе 3.5. исследований можно отметить следующие положительные для строительства объекта дипломного проектирования тенденции:

- обеспеченность объектами класса А в городе Краснодаре еще недостаточная и составляет 0,25 кв.м на1 городского жителя;

- в городе построено 8 объектов офисной недвижимости А класса, а это примерно 200 000 кв.м, однако наполняемость данных объектов составляет 90-95%, что является хорошим показателем для строительства нового объекта класса А;

- средняя цена аренды офисной недвижимости класса А на протяжении 3-х лет: с 2011 по 2013 г, показывает стабильный уровень и составляет примерно 1050 руб/кв.м, что обеспечит стабильно высокий уровень дохода от строительства объект офисной недвижимости класса А.