Расчет арендной платы за недвижимое имущество

Операция	Статья	Номера статей и схема расчета	Результаты расчета
	Потенциальный валовой доход (ПВД)		$ 168 000
–	Потери от недогрузки и льгот по аренде	1.1	$ 9 156
–	Потери от неплатежей	1.2	$ 2 520
+	Дополнительный доход	1.3	$ 12 000
=	Действительный валовой доход (ДВД)	2 = 1 – 1.1 – 1.2 + 1.3	$ 168 366
–	Операционные расходы (ОР)		$ 77 000
=	Чистый операционный доход (ЧОД)	4 = 2 – 3	$ 91 366
–	Расходы по обслуживанию долга (РДЛ)		$ 64 000
=	Доход до налогообложения (ДН)	6 = 4 – 5	$ 27 366
–	Налог на доход (НД)		$ 3557
=	Чистый доход (ЧД)	8 = 6 – 7	$ 23 809

Потери, которые возникают от смены арендаторов и связанные с временной незанятостью площадей, рассчитываются следующим образом. По данным за прошлый период известно, что оборачиваемость помещений, сдаваемых под офисы, составляет 15 % в год, а срок экспозиции помещения на этом рынке равен 2 мес. Поэтому коэффициент незанятости будет составлять:

К_нез. = 15 % в год (2 мес./12 мес. в году) = 2,5 %

Кроме того, часть площадей сдается по льготным расценкам (например, медицинским и ряду др. организаций). Предположим, что доля площадей сдаваемых по льготным расценкам равна 20 %, а средний размер льгот составляет 15 %. Ситуация со льготами снижает потенциальный валовой доход еще на:

=

По прошлому опыту известно, что часть арендаторов съезжает с занимаемых площадей не рассчитавшись полностью за аренду, и эти потери для арендодателей составляют около 1,5 %.

Таким образом, общие потери потенциального валового дохода равны:

2,5 % + 2,925 % + 1,5 % = 6,925 % 7 %

Есть обстоятельства, которые увеличивают доход. Например, на территории, прилегающей к помещению имеется круглосуточно охраняемая автомобильная стоянка, или оказываются услуги связи (подключение к информационным сетям) и т.п. Допустим, этот дополнительный доход равен $ 12 000 в год.

Теперь можно рассчитать действительный валовой доход, который будет (п.2):

ДВД = $ 168 000 (1 – 0,025 – 0,0295 – 0,015) + $ 12 000 = $ 168 366.

Предположим, что операционные расходы составляют $ 55 на м² общей площади в год (материал о том, как они определяются изложен в разделе 4.2). Тогда операционные расходы будут (п. 3):

ОР = $ 55 м ²/год 1400 м ² = $ 77 000 в год.

Это позволяет рассчитать чистый операционный доход (п. 4):

ЧОД = РВД – ОР = $168 366 – $ 77 000 = $ 91366 в год.

Расходы по обслуживанию долга (ипотечного кредита), состоящие из процентов на остаток долга и погашения основного долга, предположим, равны (п. 5):

РОДЛ = $ 64 000 в год.

Доход до налогообложения составит величину (п.6 = п. 4 – п. 5):

ДН = ЧОД – РОДЛ = $ 91 366 – $ 64 000 = $ 27 366 в год.

Налог на доход, допустим, составляет 13 %. Тогда величина налога равна (п.7):

НД = 0,13 ДН = 0,13 $ 27 366 = $ 3557 в год.

В результате получаем чистый доход собственника недвижимости
(п. 8 = п. 6 – п. 7):

ЧД = $ 27 366 – $ 3557 = $ 23 809 в год.

А теперь вернемся к более подробному рассмотрению операционных расходов, цель которых обеспечить нормальное функционирование объекта недвижимости и, следовательно, воспроизводство действительного валового дохода.