Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 21 страница

Таблица 20.2 Сравнение форм управления собственностью

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организа­ции есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквар-тирные приборы учета и т. д. (табл. 20.3).

Таблица 20.3 Основные критерии выбора способа управления домом

Продолжение табл. 20.3

Окончание табл. 20.3

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от кон­кретной ситуации.

В сфере управления рынком жилья получили распространение две схемы до­говорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартир­ном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 20.4, 20.5).

Рис. 20.4. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Рис. 20.5. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей компанией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заклю­чения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу соб­ственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заклю­чения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу соб­ственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей компанией, кото­рая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от име­ни товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей ком­панией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбран­ным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

• состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого бу­дет осуществляться управление, и адрес такого дома;

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в мно­гоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая компания;

• порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также поря­док внесения такой платы;

• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компани­ей ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей компанией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, пре­дусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором воз­мездного оказания услуг, исполнитель (УК) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая компания либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных ус­луг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредни­ком между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-ком­мунальных услуг.

Договоры с организациями — поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей компанией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 20.6).

Рис. 20.6. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей компанией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточ­но полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления мно­гоквартирным домом и предоставляет его собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления объектом недвижимости как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Сферу содержания объектов недвижимости необходимо максимально прибли­зить к собственникам, т. е. пользователям. Пользователь объекта недвижимости становится более требовательным, и к его пожеланиям следует прислушиваться. В условиях появления конкуренции обслуживающие фирмы должны четко и ка­чественно превращать свои услуги в товар. С другой стороны, пользователь так­же должен учиться умению покупать услуги в области недвижимости.

А там, где речь идет не только о технической эксплуатации, а о настоящем управ­лении недвижимостью, взаимоотношения строятся на совершенно иных принци­пах: управляющий получает не фиксированную сумму, а процент от дохода, кото­рый называется «вознаграждением управляющего».

20.4. Аренда как метод эффективного управления объектами недвижимости

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью пони­мают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менед­жера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями: собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в арен­ду; вести учет и отчитываться перед собственником.

Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности. С другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная эконо­мическая сущность аренды.

Основные принципы сдачи в аренду объектов недвижимости или их частей приведены на рис. 20.7.

Нормативная база по аренде как сфере своеобразных договорных отношений между арендодателем и арендатором достаточно разработана. Однако аренда как вид предпринимательской деятельности в нормативном отношении урегулиро­вана недостаточно. Прежде всего, не разрешен основополагающий вопрос для управляющих компаний об отнесении аренды к основному или побочному (до­полнительному) виду деятельности.

К основным видам деятельности относят производство продукции, выполне­ние работ, оказание услуг. Аренда в этот перечень не входит. Ее традиционно ква­лифицируют как побочную (дополнительную) деятельность, т. е. внереализа­ционную. Между тем, в управляющих компаниях арендные платежи превышают сумму доходов от всех других видов деятельности.

Рис. 20.7. Основные принципы сдачи в аренду объектов недвижимости

Для правильного списания расходов и начисления налогов необходимо точно отнести управляющую компанию к соответствующей категории учета и определить основной, второстепенный и вспомогательный виды деятельности. Тем более что многие организации в современных условиях независимо от организационно-правовой формы становятся многопрофильными.

Существует несколько критериев отбора основного вида деятельности: по ко­личеству занятых работающих; удельному весу в общем объеме производства продукции (товаров, услуг); удельному весу в общем доходе. Максимальное зна­чение (в процентах) в соответствии с выбранным критерием определяет основ­ной вид деятельности хозяйствующего субъекта.

Второстепенный вид деятельности — это любая другая деятельность, часть ко­торой в соответствии с выбранным критерием отбора меньше части основного вида деятельности. Каждый хозяйствующий субъект может иметь несколько вто­ростепенных видов деятельности.

Вспомогательный вид деятельности — это деятельность, цель которой — спо­собствовать выполнению основного вида деятельности хозяйствующего субъекта.

Таким образом, если управляющая организация наибольшие доходы получает от сдачи в аренду объектов недвижимости, то исходя из критерия «уровень до­ходности» этот вид деятельности признается основным с соответствующими из­менениями как в бухгалтерском учете, так и в налогообложении.

Как вид предпринимательской деятельности аренда нашла отражение в ОКОНХ.

Целью коммерческого управления объектами недвижимости является извле­чение прибыли. Для доверительного управляющего управление арендными от­ношениями может являться ключевым с точки зрения эффективного управления объектом недвижимости. Хорошо продуманный договор аренды и тщательное решение совместных затрат в процессе арендных отношений могут дать эконо­мию от 5 до 10% затрат без нанесения ущерба репутации доверительного управ­ляющего. С точки зрения арендатора, тщательное определение арендных отноше­ний, особенно на гибком рынке, может помочь избежать по меньшей мере 5-10% от стоимости среднесрочной аренды. Одним из основных способов достижения этой цели для управляющей компании является сдача в аренду нежилых помеще­ний. Рассмотрим процесс формирования арендной платы от сдаваемых поме­щений и ее структуру. Особое внимание управляющий объектом недвижимости должен уделять формированию структуры затрат на содержание объекта, ибо их величина влияет на эффективный доход не только прямо, но и косвенно, через привлекательность объекта недвижимости. Величина арендной платы устанав­ливается в объеме, позволяющем покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль.

Лимитную величину арендной платы, как правило, формируют три группы за­трат:

АГ=К_Ш1+О_й+3_он, (20.1)

где К_пл — коммунальные платежи; 0_{) — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды; З_ои — затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Первая группа затрат К_пл определяется по фактическому потреблению ресур­сов и ставкам за их единицу. В договорах аренды может быть предусмотрено усло­вие, по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указываются номер счетчика (или расчетный способ определения затрат ресур­са) и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Управляющая компания, как правило, имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить комму­нальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными трена­жерные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.

Сдача в аренду нежилых помещений — одно из направлений предприниматель­ской деятельности для управляющего недвижимостью, который является пла­тельщиком налогов на добавленную стоимость, налогов с владельцев транспорт­ных средств и на приобретение автотранспортных средств.

В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учи­тывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком нало­гов на имущество и землю.

Налоги на нужды образовательных учреждений, отчисления в фонды (пенсион­ный, занятости, медицинского страхования и социального страхования), налоги на пользователей автодорог (если по условиям арендного договора предусмотре­но оказание арендатору дополнительных услуг), на содержание правоохрани­тельных органов, уборку мусора и территории, прилегающей к арендуемому зда­нию (помещению), составляют отдельную группу затрат.

Управляющий несет ответственность за охрану окружающей среды и поддер­жание ее в рамках требований Комитета по охране окружающей среды. Возмеще­ние затрат на эти нужды должно быть предусмотрено арендной платой.

Вторая группа, связанная с отчислением в бюджет и внебюджетные фонды 0_б, формируется на основании обязательности расчетов с бюджетом. Состав его опре­деляется в соответствии с видом недвижимости:

0_б=Р?+Gg. (20.2)

где Of — отчисления в бюджет по объекту недвижимости (части, переданной в аренду):

где О — ежегодные отчисления, формируемые в управляющей компании на оплату капитального ремонта сданных в аренду помещений:

О^Е_к._р.=4&,хН_а,₀хщхп₂хп₃, (20.4)

где Ф⁶_жн — балансовая стоимость арендуемого имущества, являющаяся основой расчета обязательных платежей управляющей компании; Н_{а 0} — норма амортиза­ционных отчислений в коэффициентах; п_х — норма накладных расходов подряд­чика, принявшего на себя ведение работ по капитальному ремонту, %; п₂ — пла­нируемая прибыль подрядчика, %; п_ъ — налог на добавленную стоимость по работам капитального ремонта сдаваемого в аренду имущества, %; Н_)Ш — налог на имущество; 01 — отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости.

Годовая величина платежа Н определяется умножением остаточной стоимо­сти имущества, переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установ­ленную законодательством.

01=S_ixH_3eM+S_ixIl_i

(20.5)

где 5- — площадь земельного участка, приходящаяся на арендуемую площадь по­мещения, м²; Н_!ен — нормативная ставка за землю по данному участку; Н _б — пла­та за уборку территории по ставкам, установленным для данной территории мест­ными органами власти.

Затраты третьей группы, З_он, связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды, определяются методом калькулирования и могут включать:

1.Прямые затраты (3) на материалы, на аренду офисного помещения или (при наличии собственного офисного помещения) его амортизацию, на амор­тизацию оборудования, на заработную плату, отчисления во внебюджетные фонды, коммунальные и транспортные расходы на рекламу и пр.

2.Накладные расходы (HP) — стоимость консультационных услуг, услуг ауди­тора, представительские расходы, расходы на рекламу и пр.

3.Налоги (Н): на имущество, на содержание жилищного фонда и объектов со­циально-культурной сферы и пр.

Сумма затрат З_он управляющей компании на деятельность, связанную с арен­дой нежилых помещений, можно рассчитать по формуле

З_он=3 + НР + Н. (20.6)

Договорная арендная плата будет отличаться от ее лимитной величины. Часть этой суммы может формировать страховой фонд сделок по аренде нежилых по­мещений, а оставшаяся образует ожидаемую прибыль управляющей компании по данному виду деятельности.

При расчете арендной платы используются величины показателей, ставок на­логов и иных платежей, устанавливаемых законодательным путем или иным об­разом, не зависимым от управляющей компании. Это обусловлено необходимо­стью пересмотра с течением времени лимитной и договорной арендной платы, что должно быть оговорено в договоре аренды.

Дополнительным источником прибыли могут служить услуги, оказываемые арендатором, например создание общественной автомобильной парковки, предо­ставление услуг связи, современной офисной техники и мебели.

Потенциальный доход — суммарная арендная плата, получаемая от сдачи объ­екта недвижимости в аренду, без учета потерь и расходов.

Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход, скоррек­тированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр.

Как показал опыт работы бизнес-центров, экономически выгоднее недобирать потенциальный доход, но зато иметь стопроцентную загрузку. В Санкт-Петербурге действует несколько десятков частных управляющих компаний, в том числе создан­ных непосредственно на предприятиях для управления собственным имуществом.

Значительную часть в структуре регионального бюджета составляют доходы от системы госсобственности. В Санкт-Петербурге, например, арендаторы нежилого фонда и земли в 2005 г. принесли в бюджет 11,387 млрд руб. (из них 1,23 млрд руб. за­работаны на аукционах по продаже прав аренды городских участков, 5,2 млрд руб. — на арене городской недвижимости). Из новшеств на рынке аренды намечается отказ от условной единицы и переход на расчеты в рублях.

Сдача в аренду жилья. В отличие от рынка продаж жилой недвижимости рынок аренды более динамичен и чутко реагирует на изменение платежеспособного спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока ми­грантов из других регионов, а также туристов.

Говоря об аренде жилья как о бизнесе, мы имеем в виду желание владельца получить максимально возможную прибыль, а не приобретение жилья специаль­но для последующей сдачи внаем. Купить, чтобы сдавать в аренду, имеет смысл при наличии «длинных денег» и умении решать массу проблем. Получение мак­симального дохода связано с титаническими усилиями по обеспечению высокой заполняемое™ помещений. Развития аренды за счет «доходных домов» России вряд ли следует ожидать.

Как рынок жилья, рынок аренды жилой недвижимости имеет свои сегменты: краткосрочной и долгосрочной (год и более). Но существуют и «полярные разно­видности» арендных отношений. Это посуточная аренда, предполагающая мак­симальное участие владельцев в процессе и перепоручение всех забот профессио­налам — доверительное управление.

Рассмотрим составляющие арендой ставки на жилые помещения. Постоянный фактор, влияющий на арендную ставку — стоимость жилья на вторичном рынке и тарифы на коммунальные услуги. Понятно, что их рост неминуемо ведет к по­вышению платы за аренду.

Безусловно, главным в аренде является местоположение, но есть и другие, не менее важные составляющие, от которых напрямую зависит стоимость времен­ного жилья эконом-класса.

Не каждый среднестатистический гражданин может себе позволить снять квартиру в престижном месте. Многие снимают жилье в спальных районах, где одним из главных условий является близость метро. Если от дома до подземки квартиросъемщик может дойти за 10-15 минут, то арендная ставка увеличивает­ся на 800-1400 руб. в месяц. Наличие домофона или кодового замка на входе в подъезд, а также металлическая дверь в квартиру увеличивают арендную став­ку еще па 800-1400 руб.

Минимальная меблировка жилплощади — кровать, стол, стулья, холодильник — добавляют еще 800-1400 руб. В отдаленном районе не стоит обставлять квартиру дорогой мебелью и техникой, это не принесет большой прибыли. Да и имущество может быть испорчено арендатором.

Простенький ремонт (поклейка новых обоев, побелка потолков) также играет существенную роль в ценообразовании, он сможет увеличить арендную ставку на 1400-2000 руб. Наличие в квартире телефона позволяет добавить еще 800-1400 руб. В плюс также пойдут застекленный балкон, выходящие во двор окна, охраняемая автостоянка и развитая инфраструктура микрорайона.

Наличие нескольких «повышающих» арендную ставку параметров не обяза­тельно обозначает их арифметическую сумму. Всегда есть некоторый ценовой предел, до которого потенциальный наниматель готов рассматривать предло­жения.

Не лучшим образом на арендной ставке скажется все то, что может причинить квартиранту беспокойство и неудобство. Это плохое транспортное сообщение, интенсивное движение на проезжей части под окнами, первый или последний этаж, запущенное состояние парадной, долгое отсутствие ремонта, ветхая мебель, беспокойные соседи и пр. Квартиры, сдаваемые на небольшой период или с пре­доплатой за несколько месяцев, существенно дешевле, чем аналогичное жилье без подобных авансов и на длительный срок.

Один из главных параметров — это район.

Дефицит доступных недорогих гостиничных мест позволяет владельцем жи­лых помещений сдавать их в аренду посуточно (т. е. в краткосрочный наем на 5-7 дней).

Заполняемость посуточного объекта, как утверждают специалисты, 65-70%, при постоянной готовности арендодателя в любое время показать квартиру и не упустить заинтересованного арендатора.

Необходимо подчеркнуть, что при любом виде аренды жилых помещений не­обходимо обязательное заключение договора. Договор аренды между собствен­ником жилья и арендатором (нанимателем) оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но по желанию стороны могут это сделать. Неотъемлемой частью договора аренды жилья, как и в случае сдачи коммерческой недвижимости, являются акт сдачи-приемки, а также опись нахо­дящегося в помещении имущества, расписки в расчетах между сторонами, прото­кол, подтверждающий присутствие свидетеля сделки, письменное согласие всех проживающих и др. Основные пункты договора типовые: дата заключения дого­вора; срок действия договора; паспортные данные обеих сторон (реквизиты юри­дических лиц); цена найма; порядок оплаты по договору (сроки, пени в случае просрочки платежа); штрафные санкции в случае нарушения условий договора; условия расторжения договора; величина залоговой суммы и способы ее исполь­зования; согласие всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жиль­цов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире).

Договор составляется и подписывается в двух экземплярах, если при сделке присутствует представитель агентства недвижимости, то копия его направляется в агентство.

После подписания договора найма комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования.

Как было сказано выше, собственник квартиры может передать ее в управле­ние риелторской фирме. В этом случае агентство примет на себя все хлопоты по подбору арендаторов, поддержанию в квартире порядка, взиманию платы. Без­условно, доход будет уменьшен на оплату за доверительное управление. В этом случае страхование квартир обязательно.

Выводы

1. К основным видам предпринимательской деятельности на рынке недви­жимости относятся риелторская деятельность, девелопмент, страхование и оценка. Реализация этих видов деятельности происходит в пределах определенного сегмента рынка недвижимости и локального пространства, име­ет свою экономическую, правовую, социально-психологическую специфи­ку, а также специфику подготовки профессиональных кадров в данной области. Ключевая роль среди профессионалов рынка недвижимости при­надлежит риелторам.

2.Риелторская деятельность — наиболее развивающаяся сфера услуг на рын­ке недвижимости, оказываемых агентствами недвижимости, а также риелто-рами — гражданами, которые практикуют в частном порядке.

3.Девелопмент — это качественное изменение (развитие) объектов недвижи­мости. Проведение строительных, инженерных и иных операций взаимосвя­зано.

4.Страховые интересы участников рынка недвижимости способствуют поиску новых схем привлечения капитала, развитию предпринимательства в сфере недвижимости, ибо страхование является формой обеспечения обязательств предпринимателя.

5.Управление недвижимостью — это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт объектов недвижимости собственности для дости­жения целей владельца, например обеспечение владельцу объекта макси­мального дохода, т. е. наиболее высокой финансовой отдачи. В логической связке с основной задачей находится и повышение стоимости здания.

6.Инвестор, нанимая или организуя собственными силами управляющую ком­панию, ставит перед ней одну или ряд конкретных задач. Вся деятельность управляющего направлена на то, чтобы решить поставленную задачу, будь то максимальное повышение денежных поступлений, повышение стоимо­сти капитала, оптимизация налогообложения, повышение доходности пу­тем финансирования или рефинансирования, сохранность капитала или даже чувство гордости за собственную недвижимость.

7.Управляющий представляет владельца и концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом, на принятии решений, определя­ющих финансовые показатели недвижимой собственности. Упор делается на управление инвестицией с концентрацией на деятельности, которая до­бавляет стоимость объекту недвижимости.

8.Управляющий активами всегда нацелен на долгосрочное увеличение сто­имости объекта, а также на краткосрочное движение наличных средств.

9.В этом случае управляющему нужно помнить об основных причинах сниже­ния стоимости объекта:

• высокая степень отложенных ремонтов;

• значительные, экономический и функциональный износ;

• низкий доход, приносимый объектом;

• аспекты экономики, имеющие негативное влияние на общую стоимость.

10. Многие организации все еще работают над определением понятия «управ­ление активами», и обязанности управляющих активами в разных компа­ниях могут значительно отличаться в зависимости от их организационной структуры. При выполнении функций управления активами менеджер проходит через жизненный цикл объекта недвижимости и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этого объекта. При­мерами компаний, выполняющих подобные функции, могут являться депар­таменты управления активами при управляющих компаниях, а также спе­циализированные фирмы по инвестициям в недвижимость (управляющие компании, инвестиционные банки, инвестиционные компании). 11. Управление недвижимостью является обязательным условием успешного инвестирования на рынке недвижимости. Решение о привлечении для этого сторонней организации или управление собственными силами — задача, ко­торую инвестор должен решать самостоятельно.

[1] Юридическое лицо, обладающее определенными правами и обязанностями.

[2] Ст. 113-115 ГК РФ.

[3] Ст. 132 ГК РФ.

[4]'Ст. 210 ГК РФ.

[5] Ст. 211ГКРФ.

[6] Асаул А. Н. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов / А. Н. Асаул, X. С.Абаев, Ю. А. Молчанов. — СПб.: Гуманистика, 2007. — 240 с.

[7] Ст. 740 ГК РФ.

[8]¹ КоттсД. Управление инфраструктурами организации / Пер. с англ. — М.: ОАО «Типо­графия "Новости"», 2001. — 597 с.

[9] Якорь, якорный арендатор — арендатор, занимающий наибольшую торговую площадь
в данном МТК и обладающий эксклюзивным для данного МТК ассортиментом, главный
арендатор МТК.

[10] По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания — к В; интегральный класс объекта — С.

[11] Ст. 261 ГК РФ.

[12] Ст. 6 ЗК РФ.

[13]Федеральный Закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ.

[14] Ст. 129 п.3 ст.210 п.3 ГК РФ.

[15] Ст. 235 п. 2 пп. 7 ГК, ст. 493 п. 1 ЗК РФ.

[16] Ст. 31 п. 5 и 8, ст. 32, ст. 83 п. 3 ЗК РФ, ст. 281 п. 3 ГК РФ.

[17] Ст. 83 п. 3 ЗК РФ.

[18] Ст. 51 ЗК РФ.

[19] Ст. 284 и 285 ГК РФ.

[20] Ст. 95 п. 7 ЗК РФ.

[21] Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется Федеральным законом «О землеустройстве» №78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.