Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 18 страница

Во-первых, подрядчиков страхуют от всех видов строительно-монтажных рис­ков, В этом случае подрядчик может рассчитывать на возмещение убытка от гибе­ли или повреждения застрахованного объекта (под «объектом» подразумеваются оборудование, здания, сооружения, стройматериалы, строительные машины и пр.). Причиной повреждения может быть что угодно — от землетрясения и по­топа до небрежности рабочих и противоправных действий третьих лиц.

Страхование строительно-монтажных работ представляет собой механизм компенсации ущерба, возникающего при гибели или повреждении строящегося (реконструируемого) объекта, при осуществлении строительно-монтажных ра­бот, вследствие случайных и непредвиденных событий.

Страхованию подлежат сами объекты, на которых ведется строительство, временные здания и сооружения, строительная техника и стройматериалы, а также ответственность заказчика (подрядчика) за нанесение вреда жизни, здоровью и имуществу третьих лиц.

В процессе строительства возможны любые достаточно опасные случайности. К примеру, техногенного характера, когда неожиданно падает кран или рушится стена. Может случиться пожар или взрыв.

Другая группа опасностей связана с природными катаклизмами. Проливные дожди могут подмыть фундамент или затопить вырытый котлован. К неприятным последствиям приведет ураган или просадка грунта. Во многих местностях не ис­ключена опасность стихийного бедствия — землетрясения, наводнения, лавины.

Если же в дело вступит человеческий фактор, то опасность для стройки может быть другого рода: неумышленно ошибется рабочий, произойдет кража оборудования или материалов.

Страхование действует с момента непосредственного начала строительно-мон­тажных работ или разгрузки предметов, машин, оборудования на строительной площадке до подписания акта приема-сдачи объекта.

Ответственность страховой компании возрастает по мере увеличения объекта на этаж, цеховой пролет, дорожный километр и т. д.

В случае, когда происходит событие, в результате которого строительству на­носится ущерб, страховая компания выплачивает заказчику и/или подрядчику сумму, необходимую для полного восстановления объекта или поврежденной техники.

Страхование осуществляется за плату, которую называют страховой премией. Рассчитывается она как произведение сметной стоимости строительства на страховой тариф.

Страховые тарифы, которые выражаются в процентах, зависят от множества факторов, в том числе и от опыта подрядчика при проведении аналогичных работ, географических и климатических условий местности, в которой ведется строи­тельство.

Во-вторых, страхуется ответственность подрядчиков перед третьими лицами. В Петербурге наиболее типичный случай — просадка фундамента соседнего зда­ния или трещины на историческом фасаде. Если риски застрахованы, ответствен­ность нести будет страховая компания, а речь зачастую идет о суммах весьма вну­шительных.

В-третьих, производится страхование послепусковых гарантийных обязательств.

В соответствии с гражданским законодательством подрядчик несет ответственность за выполнение своих договорных обязательств по контракту на протяжении гарантийного срока. Страхование послепусковых гарантийных обяза­тельств призвано сделать расходы подрядчика на исполнение этих обязательств заранее определенными и пригодными для включения в контрактную стоимость в виде затрат на страхование.

Действие договора начинается сразу после подписания акта приемки-сдачи объекта.

¹ По данным страховой компании «Спасские ворота».

Страхование послепусковых гарантийных обязательств является заверша­ющим элементом комплексной страховой защиты строительно-монтажных работ. Оно обеспечивает возмещение непредвиденных расходов подрядчика, обуслов­ленных его гарантийными обязательствами перед заказчиком, связаных с ремон­том, заменой, восстановлением построенного объекта в результате его поврежде­ния или гибели.

Ставки сравнительно невысоки — страховое вознаграждение (тариф) устанавливается в размере 0,3-1,5% от сметной стоимости работ. Причем страхование строительно-монтажных рисков и гарантийных обязательств оговаривается, как правило, в одном договоре.

Страхование профессиональной ответственности субподрядчика. Для предотвращения возможных убытков, возникающих при нанесении ущерба готовым частям объекта строительства субподрядными организациями, предлагается обязать данные организации страховать свою гражданскую ответственность. Гражданская ответственность — это материальная ответственность юридического лица, предусмотренная действующим законодательством РФ, за причинение вре­да третьим лицам, их имуществу в процессе или в результате строительной дея­тельности. В данном случае третьим лицом является заказчик. Страховым слу­чаем признается свершившееся событие, с наступлением которого возникает обязанность страхователя возместить ущерб, причиненный имущественным ин­тересам заказчика, который является следствием небрежности, ошибки или упу­щения при осуществлении строительной деятельности.

Страховая сумма устанавливается по согласованию сторон на основании планируемых объемов работ и услуг на срок действия договора страхования и чис­ленности работников субподрядчика. Договором страхования может быть преду­смотрено установление отдельных лимитов ответственности.

Страховой взнос составит от 0,1 до 0,5% страховой суммы или лимита ответственности.

Страхование гражданской и профессиональной ответственности проектиров­щика. Реализация процесса строительства объекта и его дальнейшая эксплуатация в большой степени зависят от правильности выполнения работ по архитектурно­му и строительному проектированию. Ошибки, допущенные проектировщиками, могут привести к срыву реализации программы строительства, потерям инвесто­рами своих вложений.

Страхователем выступает проектная организация. По условиям данного вида страхования страховая компания обеспечивает возмещение ущерба, нанесенного подрядчику или заказчику в период строительства или эксплуатации объекта в результате ошибок, допущенных в проекте строительства.

Страховой тариф составит от 0,5 до 1% страховой суммы (лимита ответствен­ности) в зависимости от ее величины.

В заключение отметим, что в странах с развитой рыночной экономикой страхо­вые компании не только принимают взносы, но и распоряжаются ими как инве­сторы нового строительства. В нашей стране страховые компании на законных основаниях не имеют права вести подобную деятельность.

Глава 20

УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

Управление недвижимостью (рис. 20.1) — это деятельность, осуществляемая за счет и в интересах потребителей и связанная с определенным циклом жизни объекта недвижимости:

Рис. 20.1. Схема (принципы) управления недвижимостью

• программа наилучшего использования земельного участка (объекта недви­жимости, территории);

• проектирование как самого объекта недвижимости, так и неотделимых улуч­шений;

• инвестирование;

• изготовление (возведение, строительство, монтаж) как самого объекта не­движимости, так и неотделимых улучшений;

• оценка объекта;

• маркетинг;

• обращение (купля-продажа, аренда), лизинг, залог (ипотека), доверитель­ное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управ­ления, дарение и т. д.;

• употребление (сервис);

• техническое обслуживание, эксплуатация и ремонт (текущий, непредвиденный);

• капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

• перепрофилирование по функциональному назначению;

• утилизация (снос и захоронение).

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника. В логической связи с основной задачей находится и повышение стоимости здания.

Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряже­ния объектами недвижимости.

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управ­ления, представляющего комплекс технологически или функционально связан­ного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их ча­сти и пр.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью — это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная его собственными нормативными докумен­тами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т. п.), т. е. управляющие воздействия формируются в самой управляемой системе, внутри нее. Орган управления, вырабатывающий управленческое воздействие, образует вместе с управленческой системой единый хозяйственный комплекс.

Внешнее управление недвижимостью — это деятельность государственных структур (или их уполномоченных) и саморегулируемых профессиональных объединений, направленная на создание нормативной базы, а также контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Следует отметить, что мировые тенденции усиления внимания к аспектам управ­ления корпоративной недвижимостью характерны и для отечественных компа­ний. Стратегия управления (стратегия планирования, развития, использования) объектами недвижимости как основой пространства деловой активности орга­низации представляет собой установление стратегического соответствия между целями корпорации и ее персоналом. Таким образом, менеджеры по недвижимо­сти в определенном смысле интегрируют людей корпорации с ее целями и местом работы. В принципе, можно выделить две противоположные управленческие по­литики, которые обрамляют широкий спектр стратегических направлений дея­тельности в менеджменте недвижимости организации:

• доведение эксплуатации сложившейся структуры и состава имущественно­
го комплекса (недвижимости) организации до конца его жизненного цикла;

• скорейшая замена имущественного комплекса организации (в частности, через его ликвидацию и распродажу) на качественно новый комплекс, соот­ветствующий положениям новой стратегии организации.

Между этими крайними стратегиями находится потенциальное многообразие вариантов для формирования и реализации стратегий управления объектами не­движимости, включая такие, как: модернизация, перестройка, инновационные проекты, развитие объектов недвижимости и т. д. Выбор из этого множества про­изводится исходя из оценок осуществимости, показателей экономической и иной (социальной, экологической и т. д.) эффективности, меры соответствия критери­ям управления организацией в целом и качественному решению основных задач в ее бизнесе. Стратегический подход к управлению недвижимостью должен в из­вестном смысле предвосхищать и быть готовым эффективно обеспечивать новые потребности и новое качество инфраструктуры организации и пространства жизне­деятельности ее персонала.

20.1. Суть процесса управления и эксплуатации объектов недвижимости

Субъекты рынка осуществляют различные виды воздействия на объект недвижи­мости (рис. 20.2):

1. Государственное регулирование недвижимости:

• путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и по­ложений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требо­ваний при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; ре­гистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирова­ние предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;

• путем косвенного воздействия (экономические методы управления объ­ектами недвижимости), включая: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-ком­мунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;

• путем комплексного решения вопросов землепользования и приватиза­ции, развития инженерной инфраструктуры и т. д.

2.Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные опе­рации с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т. д.

3.Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

4.

Рис. 20.2. Внешнее воздействие на объект недвижимости

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации: муни­ципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недви­жимостью в жилищной сфере;¹ нежилой недвижимостью.²

В правовом аспекте предусматривается создание государственной властью субъектов РФ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламенти­рующих принятие административных, организационных и технических решений в области управления объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектно­го управления, который залючается в пообъектном разграничении (формирова­нии) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъект­ной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

¹ В качестве примера управления жилой недвижимостью можно привести создание Город­ского объединения домовладельцев (ГОД) в Санкт-Петербурге, которое должно стать единым органом, выполняющим функции заказчика на обслуживание жилья, находяще­гося в собственности ЖСК и ТСЖ. Обслуживанием государственного (муниципального) жилого фонда занимаются районные жилищные агентства (РЖА).

- Системами государственной нежилой недвижимости управляют районные агентства КУГИ. В Санкт-Петербурге более 20 тыс. зданий сдается в аренду и только 30 объектов находится в доверительном управлении (ДУ). Районные агентства КУГИ не в состоянии эффективно управлять каждым конкретным объектом. В результате городская аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. Управляющая компания смогла бы организовать комплекс услуг для арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15% и заработать на этом виде предпринимательской деятельности.

Под формированием объекта недвижимости понимаются его техническое и эко­номическое описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позволяющий идентифицировать его из других объектов. Формирование объек­та недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

Услуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав...», не оказываются.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имуществен­ными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяй­ственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т. д.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обще­стве, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспече­ния текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижи­мости требуется квалифицированное управление.

Профессиональные менеджеры готовы управлять любыми объектами: офис­ными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми дома­ми, объектами социальной сферы, предприятиями, земельным участком и др. Управляющая компания, берущая на себя ответственность за объект недвижимо­сти, осуществляет административно-управленческие функции на основе резуль­татов маркетинга. При этом любая работа по объекту начинается с выяснения целей собственника. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.

Предоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допуска­ется только в случаях: официального запроса уполномоченных органов государ­ственного управления или по решению суда; защиты управляющим своих прав и интересов в суде.

Деятельность управляющего объектами недвижимости предполагает эффек­тивное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подрядными организация­ми, которые осуществляют уборку и ремонт объектов, поставляют энергоносите­ли, воду и тепло.

Управляющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит соб­ственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихся объемов работ по его эксплуатации. Собственник может огра­ничиться наймом собственно профессионального управляющего, в обязанности которого будут входить общее руководство, выработка концепции, создание биз­нес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением догово­ров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты соб­ственнику.

При более масштабных планах на то или иное здание или комплекс зданий управляющая компания может выделять группу специалистов, способных выпол­нить необходимый объем работ.

Реализуя контракт, управляющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. Для этого он определяет центры затрат и прибыли, выявляет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.; в процессе развития. проекта управления объектом недвижимости, по мере возникновения внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратегия развития проекта управления объектом недвижимости будет меняться.

Приступая к работе, менеджер должен вовлечь в процесс управления объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в его действиях. При этом используются разные методы: от объяснения людям целей и задач управления объектом недвижимости до применения систем денежного вознаграждения, а при необходимости — и увольнения (с согласия собственни­ка) активно сопротивляющихся переменам работников.

Как правило, приступая к работе, управляющий сталкивается с низким каче­ством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушениями в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. Определить пути реорганизации предприятия с конкретным выделением направлений возмож­но только после обстоятельного анализа. Как показывает практика, на первом этапе коммерческого использования объектов недвижимости весь доход должен инвестироваться в сами объекты, на втором — доходы могут быть распределены между собственником и инвестициями в объект недвижимости, и только на треть­ем этапе весь доход может поступать в распоряжение собственника.

Исходя из четко сформулированных целей управляющий разрабатывает биз­нес-план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

Следующий этап — заключение собственником договора управления и регист­рация права оперативного управления объектом недвижимости. Для этого необ­ходимо подготовить и сдать в ГУ ФРС следующий пакет документов:

1.Заявление о государственной регистрации нрава оперативного управления (хозяйственного ведения).

2.Документ об уплате государственной пошлины.

3.Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении предста­вителя — документ, подтверждающий его полномочия, — доверенность.

4.Правоустанавливающий документ (свидетельство и выписка о внесении в реестр федерального имущества, либо свидетельство и выписка о внесении в реестр собственности Санкт-Петербурга с перечнем закрепленных объектов недвижимости, либо распоряжение уполномоченного органа государствен­ной власти о закреплении объекта недвижимости на праве хозяйственного ведения (оперативного управления)) — оригинал либо копия, заверенная органом, выдавшим документ. Если строительство объекта недвижимости завершено после 31.01.1998 г., — предоставляются документы, необходимые для государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты не­движимости.

5.Распорядительный акт о передаче государственного имущества (объекта недвижимости) на баланс государственного предприятия или государствен­ного учреждения или акт приема-передачи, в случае передачи его на праве хозяйственного ведения или оперативного управления правообладателю до вступления в силу первойчасти Гражданского кодекса РФ, т. е. до 01.01.1995 г.

6.Паспорт на квартиру, оформленный органами, осуществляющими техниче­ский учет объектов недвижимости (филиалами Городского управления ин­вентаризации и оценки недвижимости — проектно-инвентаризационными бюро), либо, для жилых домов и объектов нежилого фонда — план, объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, — оригинал.

7.Опись, составленная заявителем, содержащая перечень документов, пред­ставляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименова­ния, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявите­ля. В описи должны быть представлены:

• копии правоустанавливающих документов, указанных в п. 4, 5, заверен­ная нотариально либо органом, их выдавшим;

• копии паспорта на квартиру, плана объекта недвижимости, указанных в п. 5, заверенные нотариально, либо второй подлинный экземпляр;

• копия доверенности в случаях, если интересы юридического лица пред­ставляет доверенное лицо.

Следующий этап — заключение с собственником договора управления и работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом исполь­зования здания и территории. Может планироваться с нуля или в виде улучше­ния уже существующей практики.

Управляющие объектами недвижимости:

• проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предло­жения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциаль­ных клиентов, и личные контакты;

• регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;

• ведут финансовую отчетность;

• подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

• осуществляют страхование объекта недвижимости;

• проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;

• заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управле­нию техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя конт­роль за их исполнением, и т. д.

В российских условиях управление объектом недвижимости осуществляется по следующей схеме:

1. Управляющая компания¹ публично предоставляет информацию о себе: сви­детельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей;

¹ В настоящее время создано более 20 таких компаний, где работают порядка 300 специ­алистов.

книгу жалоб и предложений; процедуру обжалования действий должност­ных лиц управляющей компании.

2.Между собственником и управляющей компанией заключается договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требованиям ГК РФ. Договор заключается в письменном виде с четкими формулировками по срокам, условиям, обязанностям и обязательствам сторон. В договоре долж­ны быть указаны: стороны договора и его предмет; обязанности исполните­ля; обязанности потребителя; стоимость услуг и порядок расчета; срок дей­ствия договора¹ и условия его расторжения; ответственность сторон; порядок разрешения споров; юридические адреса и реквизиты сторон.

3.Управляющая компания является частной предпринимательской организа­цией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в порядке, установленном руководящим органом по сертификации.

4.Управляющая компания за услуги по управлению объектами недвижимо­сти получает вознаграждение, размер и форма которого определены в дого­воре. Теоретически его размер может составлять 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблется в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состояния и доходности объекта.

5.Управляющая компания предоставляет собственнику объекта недвижимо­сти гарантийное обеспечение договора в виде залога страхования или иных законных способов обеспечения обязательств.

6.Отбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществ­ляется на основе особого доверия управляющей компании (ее руководителю).

7.Собственник объекта недвижимости осуществляет контроль за качеством управления объектом.

8.Услуги по управлению недвижимостью должны удовлетворять следующим основным требованиям: конфиденциальности обслуживания; соответствию назначения; этичности обслуживания; полноте и своевременности исполне­ния; ответственности управляющего.

Отношения управляющего с собственником должны быть легитимны, про­зрачны и соответственно оформлены.

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м²) офисно-административные, складские, торговые, про­изводственные помещения, независимо от формы собственности и степени заня­тости. Оптимальным для управления является наличие нескольких зданий раз­ной направленности (общей площадью до 100 тыс. м²).²

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуют­ся собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собствен­ности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэф­фективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им

¹ Исходя из целесообразности реализации инвестиционных проектов договоры составляют на срок не менее 5 лет.

² Смирнов В. В., Пучкина Е. А. Менеджер по управлению недвижимостью. — М.: Издательский дом «Аудитор», 2000. — 124 с.

зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и ком­мерческие организации, в распоряжении которых есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосроч­ной аренды или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняш­них потребностей собственника. Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости. Как правило, комитет по управлению государ­ственным (муниципальным) имуществом использует следующие схемы распоря­жения недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление.¹ Однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий (ГУП), хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличе­нием их капитальной стоимости.

В рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению госу­дарственной (муниципальной) собственностью нет.

В Санкт-Петербурге в середине 1990-х гг. ОАО «Ростро» стало создавать управляющие компании (УК), каждая из которых построила по 3-4 многоквар­тирных жилых здания. Идея управления построенными жилыми домами была реализована строительным объединением «ЛенСпецСМУ», ЗАО «Петротрест», ЗАО «Строймонтаж» и другими крупными строительными организациями.

Особая роль в работе управляющего недвижимостью отводится эффективно­му использованию вверенных ему объектов недвижимости.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

• конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;

• консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;

• приемка объекта недвижимости в управление;

• физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;

• анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего использования объекта с учетом потребностей потребителя;

• разработка программы управления объектом и ее реализация с периодиче­ской корректировкой;