Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли 19 страница

• представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;

• организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;

• ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализа­ции программы управления.

Услуга по управлению объектом недвижимости может оказываться одновре­менно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т. п.). С точки зрения экс­плуатации и управления объектом недвижимости разницы между межгосудар­ственными проектами и нашей обычной действительностью нет.

¹ В 2006 г. КУГИ Санкт-Петербурга планировало передать в доверительное управление около 200 тыс. м² нежилого фонда, принадлежащего городу.

Полноценная эксплуатация объектов недвижимости в течение всего норматив­ного срока службы достигается при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов.

Эксплуатация объектов недвижимости — понятие сложное и многогранное. В зависимости от жизненного цикла объекта недвижимости, его функционально­го назначения и т. п. разные субъекты рынка недвижимости: собственник, инве­стор, управляющая компания, бизнес-консультант и др. — понимают под ней со­вершенно разный состав работ. Для единообразного понимания сути термина уточним перечень услуг, относящихся к эксплуатации. Это мониторинг техниче­ского состояния объекта, нормативные мероприятия, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

Цель эксплуатации — увеличение стоимости объектов недвижимости путем управления показателями физического износа, обеспечивающего текущую жиз­недеятельность объекта недвижимости.

Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 25-40% валово­го дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.

Как посчитать затраты? Существует несколько способов планирования рас­ходов на эксплуатацию объектов недвижимости. Первый метод — доходный. Сум­ма валового дохода объекта недвижимости принимается за 100%, и на каждую статью расходов приходится строго определенный процент. Например, расходы на обслуживание бизнес-центров классов В и С будут распределяться так: экс­плуатация объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарпла­та персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) — 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение УК) — 6-8; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) — 5-7; обеспечение безопасности — 4-5%.

При расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным мето­дом та или иная статья расходов определяется исходя из площади объекта недви­жимости и составляет фиксированную величину, принятую для бизнес-центра определенного класса (табл. 20.1). Она не зависит от его валового дохода.

Сравнительный анализ позволяет использовать показатели по «объектам-ана­логам». Так, если мы планируем расходы на эксплуатацию для офисного комп-

Таблица 20.1 Примерная структура эксплуатационных затрат для бизнес-центра класса В

лекса класса В, можно взять в качестве примера бизнес-центр «Нобель». Его об­щая площадь — 5411 м²; арендопригодная — 4058 м². Арендная ставка — 80 руб./м² в месяц. Валовой ежемесячный доход — 550 руб./м² в месяц.

Реальные затраты на эксплуатацию —72 руб./м² в месяц. Стоит учесть, что за­траты на эксплуатацию — величина, меняющаяся из месяца в месяц. При подго­товке к отопительному сезону (август-сентябрь) расходы выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (например, 70 руб./м² в месяц). Следует помнить, что летом она может снижаться до 40 руб., а осенью повышаться до 120 руб.

Для рационализации затрат оценка эксплуатации может быть проведена на лю­бой стадии существования объекта недвижимости (имущественного комплекса).

Консалтинг и оценка в сфере эксплуатации — новая услуга, но очень востребо­ванная, так как две трети участников рынка недвижимости остро нуждаются именно в системном подходе к этому процессу.

На этапе бизнес-планирования оценка эксплуатации объекта недвижимости позволяет рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации. Заказ­чик получает готовую программу управления, а также рекомендации по оптими­зации затрат.

Многие консультанты забывают о том, что прежде чем рассчитывать стои­мость текущей эксплуатации, ее надо «запустить». А это серьезные единовремен­ные затраты, которые упускаются из виду. Они зависят от классности объектов и программы эксплуатации, в среднем составляя стоимость эксплуатационных услуг за три месяца.

Оптимальный, срок для решения проблем эксплуатации ставится не позднее чем за пять месяцев до сдачи объекта. На этом же этапе составляются штатное расписание и ориентировочные должностные инструкции. За месяц до ввода объекта недвижимости уже должен быть укомплектован штат работников. Игно­рирование этого — самая распространенная на сегодня ошибка.

На этапе строительства или редсвелопмепта услуга по оценке эксплуатации предполагает сопровождение инвестиционного проекта и самого процесса строи­тельства.

Заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Это не технический надзор в привычной фор­ме. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений показате­лей от проектных, их анализ и прогнозирование будущих затрат. Зачастую изме­нения в проект вносятся прямо на стройплощадке. Например, в бизнес-центре запланирована высота потолка 2,5 м. Приезжает «якорный» арендатор и выска­зывает пожелание увеличить ее, соорудить эркер, поставить колонны и т. д.

Компания, которая ведает эксплуатацией, должна зафиксировать, что изменит­ся система вентиляции, будут применяться другие отделочные материалы и т. п., и составить прогноз скорректированных эксплуатационных затрат.

Если консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменения, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. Случается, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% от вало­вого дохода здания вместо планируемых 10%. Бывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расхо дует на нее 10%. Такое занижение стоимости значительно увеличивает физиче­ский износ здания и сокращает время между текущими ремонтами. В итоге соб­ственник заплатит еще больше.

Уже функционирующий доходный объект тоже может нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Заказчик получает отчет о техническом состоянии кон­струкций и инженерных коммуникаций, а также рекомендации по эффективно­му использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых резервов.

Например, у собственника уже есть служба эксплуатации — собственная либо привлеченная. У владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завыше­на ли стоимость эксплуатации? Какова ее эффективность? Например, из-за от­сутствия технического менеджмента собственник не всегда потребляет все ресур­сы, за которые платит.

Все эти нюансы можно изучить. Для этого проводится анализ финансовой дея­тельности службы эксплуатации за период не менее года. Рассматриваются ее бюджет по статьям, динамика показателей во времени и т. п. Кроме того, оценива­ются существующие стандарты и технологии с учетом уникальности объекта не­движимости, а также кадровая структура (описание должностных обязанностей, схемы взаимодействия между специалистами, профессиональная подготовка и т. п.). Еще одна составляющая — оценка затрат заказчика на коммунальные услуги.

Нет такого объекта, на эксплуатации которого нельзя было бы сэкономить. Хотя не всегда эта экономия явная. По данным, полученным опытным путем, соб­ственник бизнес-центра класса В площадью 5 тыс. м² должен тратить на обслужи­вание системы электроснабжения около 50 тыс. руб. в год, а на обслуживание си­стемы отопления — 100 тыс. руб. После проведенного аудита может оказаться, что фактически владелец здания расходует на обслуживание системы электроснаб­жения целых 70 тыс. руб. в год, а на обслуживание отопительной системы — всего 80 тыс. руб. в год. В сумме получается то же самое. Но фактически он недоплачи­вает за отопление 20 тыс. руб. в год, а за электричество, наоборот, переплачивает. То есть при фактических тратах эффективность использования коммунальных ресурсов составляет лишь около 60%. А при перераспределении затрат этот по­казатель можно увеличить до 90%.

Кстати, в серьезных эксплуатационных компаниях существует практика: если собственник не добился экономии в результате применения ее рекомендаций, деньги за консалтинговые услуги возвращаются.

Развитие управления как бизнеса в нашей стране прошло три условных этапа.

Первый этап — УК занимались на временных им объектах буквально всем: сами их рекламировали и сдавали в аренду, сами нанимали сантехников, элект­риков и уборщиц. У такой организации процесса есть два существенных недо­статка. Первый — «прозрачность» управления и второй недостаток — низкая технологичность.

Второй этап — выделение из структуры специализированных служб: отдела аренды, службы эксплуатации, единой диспетчерской службы и аварийно-ремонт­ной бригады для срочных выездов на объекты. Также были созданы службы клининга, охраны заказчика и генподрядчика. Однако при очевидных плюсах та­кого подхода у него есть и свои минусы. Созданная структура матричного типа подразумевает двойное подчинение: персонал, который обслуживает конкрет­ный объект, подчиняется как его управляющему, так и начальнику специализи­рованной службы. Это первый серьезный недостаток такой структуры. Кроме того, размывается зона ответственности, функции дублируется, а решения при­нимаются не на местах, а в центральном офисе, из-за чего тормозится бизнес.

Третий этап — на базе обслуживающих служб создается несколько специали­зированных компаний (по клинингу, охране и эксплуатации). Все они объеди­няются под общим брендом. Такой тип организационной структуры называется «звездным». Он позволяет децентрализовать все процессы. Естественно, при этом они четко регламентированы.

В результате управляющий объектом строит отношения не со структурными подразделениями одной большой компании, а с самостоятельными фирмами. Это отношения заказчика и подрядчика, которые предусматривают систему штрафов и поощрений. В принципе, управляющий имеет возможность организовать тен­дер и привлечь на объект стороннюю клининговую или охранную структуру. Та­ким образом, бывшие подразделения действуют в рыночных условиях и конку­рируют по качеству услуг. У них не должно быть разницы в стандартах работы на «своих» и «чужих» объектах.

20.2. Доверительное управление

Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринима­тельской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распростране­ния. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности.¹ Тем не менее понятие доверитель­ного управления имуществом введено в законодательство РФ² в качестве само­стоятельной правовой формы управления чужим имуществом — осуществления всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской дея­тельности по управлению чужим имуществом.

Деятельность доверительного управляющего по максимально эффективному и рациональному управлению имуществом в интересах учредителя управления или иного указанного учредителем управления лица (выгодоприобретателя), с пе­редачей доверительному управляющему правомочий, изначально принадлежа­щих учредителю управления, и определяет сущность доверительного управления.

Объектами доверительного управления³ могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому

¹ Указы Президента РФ «О передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации» от 09.12.1993 г. № 1660, «О порядке изменения решений об управлении и распоряжении находящихся в федеральной собственности акций» от 30.09.1995 г. № 986, «О доверительной собственности (трасте)» от 24.12.1993 г. № 2296. Постановление Правительства РФ «О порядке передачи в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и заключении договоров доверительного управления этими акциями» от 07.08.1997 г. № 989.

² Ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ.

³Ст. 1013ГКРФ.

имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключи­тельные права и другое имущество.

Передача имущества в доверительное управление — это форма осуществления собственником своего права распоряжения.

Государственное имущество, которое находится в хозяйственном ведении или на правах оперативного управления, может быть передано в доверительное управление только после ликвидации юридического лица.

В доверительном управлении объектом недвижимости прежде всего находит­ся имущество. Доверительный управляющий может владеть и пользоваться этим имуществом, т. е. управлять, воздействовать на систему и составляющие ее части с целью увеличения прибыли. Однако изначально главной целью доверительного управления является сохранение имущества в надлежащем, не измененном виде. Состав имущества меняется только в пределах, установленных договором.¹ При хорошем управлении цена объекта недвижимости со временем должна лишь расти.

Предметом договора о доверительном управлении является услуга, связанная с управлением объектом недвижимости. Стороны договариваются о профессио­нальном управлении, но не о получении результата. Выгодоприобретатель не мо­жет требовать от доверительного управляющего получения определенного раз­мера прибыли. По договору² одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок объект недвижимости в доверительное управление, а другая сторона обязуется управ­лять этим объектом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, сторонами договора доверительного управления объектом недвижимости могут быть: учредитель управления, дове­рительный управляющий и выгодоприобретатель. Чаще всего учредитель управ­ления и выгодоприобретатель — одно лицо.

Государственный орган или орган местного самоуправления не может высту­пать в качестве доверительного управляющего. Доверительный управляющий — это индивидуальный предприниматель, действующий в интересах выгодоприоб­ретателя. Выступать выгодоприобретателем по договору он не может.

Подчеркнем, что доверительное управление построено на доверии. «Доверие — отношение к действиям другого лица и к нему самому (соучастнику в общем деле, партнеру по договору), которое основано на убеждениях в его правоте, верности, добросовестности, честности и искренности».³

Доверие в доверительном управлении проходит три этапа:

• выбор собственником доверительного управляющего посредством оценки его профессиональных качеств, проверки деловой репутации и оценки лич­ных качеств;

• межличностные отношения в ходе управления объектом недвижимости. До­верительный управляющий должен не просто действовать в интересах учре­дителя-собственника, как в интересах самого себя, и не просто заботиться об объекте недвижимости, как о своем собственном, а в первую очередь исхо-

¹ Гл. 53 ГК РФ.

² Ст. 1012 ГК РФ.

³ Словарь по этике / Под ред. А. А. Гусейнова, И. С. Кона. — М., 1989, С. 79.

дить из интересов собственника (выгодоприобретателя). В отношении соб­ственного объекта недвижимости управляющий может совершать любые рискованные операции, но в отношении доверенного ему в управление объекта это недопустимо; • завершение доверительных отношений. Чаще всего это выражается в нару­шении доверия. Результатом распада доверительных отношений с управ­ляющим объектом недвижимости является безмотивное прекращение отно­шений. Юридические нарушения этических норм могут быть доказаны путем соотнесения поведения с деловой практикой, обычаями делового обо­рота, сложившимися отношениями сторон. Как правило, нарушение дове­рия сопровождается причинением имущественного или морального вреда. Ущерб, причиненный нарушением этических норм особого доверия (мо­ральный и имущественный) в ходе длительного управления доверенным объектом недвижимости, должен быть возмещен.

Доверительное управление объектом недвижимости — это обязательство, в силу которого собственник передает объект недвижимости при особом доверии к ли­цу, которое обязуется осуществлять управление этим объектом в интересах учре­дителя доверительного управления или указанного им лица (выгодоприобрета­теля) за вознаграждение.

Доверительный управляющий обязан исполнять все свои обязательства по до­говору лично, так как предоставление ему объекта недвижимости основывается на признании авторитета личности управляющего, его репутации и деловых ка­честв.

Личный, но общему правилу, характер договора не допускает замену управля­ющего без согласия на то собственника-учредителя. Из данного правила имеются три исключения: доверительный управляющий вправе поручить выполнение не­обходимых действий, связанных с управлением объектом недвижимости, друго­му лицу, если это допускается договором доверительного управления, либо на то было получено письменное согласие учредителя управления, либо силою обстоя­тельств доверительный управляющий был принужден совершить в интересах учредителя управления необходимые действия, не имея при этом возможности получить согласие от собственника-учредителя в разумные сроки.

Безусловно, грамотное управление объектом недвижимости сопровождается проведением целого комплекса разнородных мероприятий, связанных с владени­ем, пользованием и распоряжением (в пределах, установленных договором дове­рительного управления) объектом недвижимости, находящимся в управлении. Решение всех вопросов управления может потребовать привлечения третьих лиц, которые возьмут осуществление части таких мероприятий на себя. Но эти лица будут подотчетны доверительному управляющему на основании договоров, фак­тически производных от договора доверительного управления. Соответственно, функция управления как таковая останется в ведении изначально выбранного доверительного управляющего.

В соответствии с законодательством,¹ доверительным управляющим является индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исклю-

¹ Ст. 1015 ГК.

чением унитарного предприятия). Доверительный управляющий становится та­ковым только с момента его государственной регистрации в качестве предприни­мателя и при условии договора о доверительном управлении.

Договор доверительного управления подлежит государственной регистрации.¹

Учитывая реальный характер договора доверительного управления, предусмат­ривающего передачу объекта недвижимости по акту приема-передачи, который подлежит обязательной регистрации, сам договор как таковой регистрации не требует. Он вступает в силу с момента регистрации акта приема-передачи объек­та недвижимости.

Доверительный управляющий всегда выступает от своего имени, а не как пред­ставитель собственника. Он обязан проинформировать об этом другую сторону сделки, а в письменных документах после имени или наименования доверитель­ного управляющего сделать пометку «ДУ». Если доверительный управляющий не указал, что объект недвижимости, являющийся объектом сделки, ему не при­надлежит, ответственность по обязательствам обращается на его имущество. Сле­довательно, доверительный управляющий имеет статус самостоятельного субъ­екта предпринимательского права.

Учредителем доверительного управления может быть только собственник объекта недвижимости, но не обладатель производного вещного права. Учреди­тель и доверительный управляющий должны быть полностью дееспособными лицами.

Доверительный управляющий должен знать все ограничения, которые обреме­няют право собственности, чтобы знать предмет своих правомочий.

«Под ограничением права собственности понимаются пределы, которые ста­вятся собственнику в осуществлении того или другого правомочия, входящего в состав его права собственности. Ограничение устанавливается или доброволь­но по соглашению собственника с другим лицом, или по предписанию закона, ограничивающего собственника независимо от его воли».²

Доверительному управляющему переходят все обязанности, связанные с осу­ществлением права собственности, а не право собственности и обременяющие полномочия владения, пользования и распоряжения, т. е. «бремя содержания имущества».

Договор доверительного управления может быть прекращен³ вследствие отка­за от него: выгодопреобретателя (общее правило), доверительного управляющего (в связи с невозможностью лично осуществлять управление), учредителя (по любым причинам при условии выплаты вознаграждения управляющему).

По истечении срока действия договора доверительного управления по согла­сованию между его учредителем и предпринимателем (управляющим) договор может быть продлен. Собственник объекта недвижимости может принять реше­ние о его реализации и поручить эту операцию доверительному управляющему, который перечисляет вырученные суммы собственнику.

¹ Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним».

² Гамбаров Ю. С. Гражданское право. Вещное право. — СПб., 1998. С. 65.

³ Ст. 1024 ГК РФ.

Наиболее интересен третий вариант для доверительного управляющего — вы­куп объекта недвижимости самим доверительным управляющим, особенно если в качестве объекта управления выступает предприятие или имущественный ком­плекс. Выкуп имущества по балансовой стоимости (даже без учета начисленных во время доверительного управления сумм износа) выгоден практически в лю­бом случае, ибо вопросы переоценки имущества, переданного в доверительное управление, точнее внесение изменений в договор и во взаимоотношения сторон договора по результатам переоценки, законодательно не урегулированы.

Ответственность доверительного управляющего наступает в случае, если он не проявил «должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учре­дителя управления».¹ При этом он должен возместить выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учреди­телю управления — убытки, причиненные утратой или повреждением имущества (с учетом естественного износа), а также упущенную выгоду.

Фактически доверительный управляющий несет ответственность только в том случае, если не докажет, что убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. Во всех осталь­ных случаях долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества, и только при его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего. Кроме того, ГК РФ оговаривает право учредителя управления потребовать от доверительного управляющего возместить убытки в случае пре­вышения последним полномочий, предоставленных ему договором.

Правоотношения между собственником и управляющим прописаны только в ГК РФ, где содержатся лишь общие положения. В результате сохраняется воз­можность одностороннего отказа от договора учредителем управления и не­возможность одностороннего отказа доверительного управляющего. Управ­ляющий не может распоряжаться доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором.

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение и возмещение рас­ходов, произведенных им при доверительном управлении.² Порядок возмещения расходов или выплат вознаграждения ГК РФ не определяет. Доверительным управ­ляющим экономически выгодно работать, когда размер вознаграждения не ниже рентабельности основного производства доверительного управляющего или нормы прибыли, характерной для данного региона или отрасли. При организации учета доходов от управления объектом недвижимости доверительный управляющий обязан разделять прибыль выгодоприобретателя и вознаграждение собственника.

Государственные (муниципальные) объекты недвижимости передаются в до­верительное управление частным управляющим компаниям в соответствии с за­коном субъекта Федерации — собственника объектов недвижимости.³ В этом законе: сформулированы цели и задачи доверительного управления, а также си-

¹ Ст. 1022 п. 1 ГК РФ.

² Ст. 1023 ГК РФ.

³ Например, в Санкт-Петербурге действует Закон <<0 доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга» от 30.05.2004 г. № 334-51.

стема принципов доверительного управления; прописаны порядок и условия пе­редачи объектов недвижимости; сформирован исчерпывающий перечень случа­ев, предоставление объектов целевым назначением; установлены особенности доверительного управления отдельными видами объектов недвижимости, поря­док аккредитации фирм, претендующих па доверительное управление государ­ственными объектами недвижимости, требования к деловой репутации довери­тельных управляющих; обязательное страхование. Размер и форма вознаграждения доверительного управляющего требуют особой ясности и прозрачности.

Альтернативы доверительному управлению, когда речь идет о зданиях, кото­рые исторически использовались разными организациями под различные цели, нет. Во-первых, только при ДУ реализуется объектный принцип финансирова­ния: здание живет исходя из собственных доходов и не требует дотаций из бюд­жета. Сам управляющий, как правило, инвестирует в развитие объекта, но никогда не претендует на долю собственности. Это в принципе невозможно по условиям договора. Во-вторых, у здания появляется хозяин. Причем он нужен не только для улучшения условий обитания арендаторов, но и для обеспечения их элемен­тарной безопасности. В-третьих, только профессиональный менеджмент позво­ляет объекту развиваться не хаотично, а в соответствии с внятной и долгосрочной концепцией.

Доверительный управляющий обязан:

• управлять объектом недвижимости в интересах учредителя (выгодопри­обретателя), т. е. надлежащим образом осуществлять правомочия владения и пользования имуществом, а в случае, предусмотренном договором, — пра­вомочия распоряжения;

• указывать в договорах и иных документах внешнего действия тот факт, что он действует именно в качестве доверительного управляющего;

• предоставлять учредителю управления достоверный, грамотный, надлежа­щим образом оформленный отчет о своей деятельности и пр.;

• своевременно предоставлять выгодоприобретателю положенные ему выго­ды от управления;

• выполнять обязанности, связанные с правомочиями пользования, владения и распоряжения объектом недвижимости (вести законную предпринима­тельскую деятельность) и с «бременем содержания имущества».

Учредитель управления должен:

• предоставлять доверительному управляющему необходимую информацию и документацию;

• предупреждать доверительного управляющего о любых обременениях пере­даваемого объекта недвижимости, в том числе о том, что передаваемый объект обременен залогом;

• своевременно отвечать на запросы доверительного управляющего о суще­стве интересов учредителя и выгодопреобретателя, об ограничениях прав собственности учредителя;

• своевременно выплачивать доверительному управляющему причитающееся ему вознаграждение;

• • своевременно принимать от управляющего отчеты.

При проведении конкурсов на право доверительного управления нежилыми зданиями, принадлежащими Санкт-Петербургу, сформировали основной крите­рий передачи объектов недвижимости частным управляющим компаниям — раз­мер гарантированного дохода бюджета на весь срок ДУ.

При этом отсчет начинается от суммы, которую объект недвижимости прино­сил в бюджет до конкурса.

Исходя из аксиомы — только профессиональный менеджмент позволит объек­ту развиваться не хаотично, а в соответствии с внятной и долгосрочной концеп­цией — требования к управляющим компаниям сформированы достаточно четко: это опыт работы в сфере доверительного управления или эксплуатации недвижи­мости, отсутствие долгов перед бюджетом.

В Санкт-Петербурге сегодня имеется более 30 компаний, которые подходят под критерии, позволяющие работать с государственными объектами недвижи­мости.

Выгодоприобретатель не имеет обязанностей по договору доверительного управления, но имеет право на получение выгод от управления объектом недви­жимости. Доверительный управляющий может исполнить свое обязательство перед выгодоприобретателем путем внесения долга в депозит.

Доверительное управление предприятием имеет свои особенности. Предприя­тие является комплексом имущества, включающим имущественные права и обя­занности, следующие из коллективного и индивидуальных трудовых договоров. При передаче в доверительное управление предприятия как имущественного комплекса по закону передается только имущество, но неизбежно встает вопрос о судьбе существующего на момент передачи коллектива сотрудников. Этот во­прос должен быть специально оговорен собственником и управляющим, где бу­дут решены все организационные и личные моменты, связанные с управлением персоналом.