Взаимозависимость (корреляция) факторов

Взаимная зависимость факторов (корреляция) может значительно исказить вид модели и ухудшить статистические критерии. Корреляция может иметь различную природу, она может быть естественной или случайной.

Естественной можно считать корреляцию в том случае, если она является следствием зависимостей, естественным образом сложившихся на исследуемом рынке. Типичным примером такой естественной зависимости может служить зависимость уровня отделки от местоположения – помещения, расположенные в более престижных районах, как правило, имеют более качественную отделку. При моделировании, влияние этих двух факторов на цену может распределиться достаточно случайным и неожиданным образом. Так, качество отделки может получить влияние большее, чем местоположение и отделка вместе взятые, а влияние местоположения окажется отрицательным.

В том случае, когда зависимость невозможно объяснить естественной закономерностью, она, как правило, связана с неудачным подбором исходных данных или с недостаточным объемом выборки. Основным способом устранения такой зависимости является уточнение исходных данных и сбор дополнительных данных, нарушающих зависимость (например, хорошо отделанных магазинов на окраинах).

В общем случае действует правило – чем больше объектов используется при моделировании, тем меньше вероятность случайной корреляции и тем меньше ее влияние на качество модели.

Вопросы для самопроверки

1. В чем отличие циклов, периодов, фаз и стадий развития рынка недвижимости?

2. Назовите основные цели применения массовой оценки недвижимости.

3. В чем отличие индивидуальной и массовой оценки недвижимости?

4. Назовите основные этапы процедуры массовой оценки недвижимости.

Основные понятия и определения

Рынок недвижимости - совокупность сделок, имеющих своим предметом объекты недвижимого имущества и совершаемых на определенной территории.

Сегмент рынка недвижимости – составная часть рынка недвижимости, выделенная на основании заранее определенного значимого критерия и обладающая особенными, только ей присущими закономерностями в функционировании и развитии.

Первичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором выступают вновь создаваемые (и вновь созданные) объекты недвижимости.

Вторичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором являются объекты недвижимости, уже бывшие в эксплуатации.

Рынок жилой недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором являются здания (обособленные части зданий) жилого назначения.

Рынок коммерческой недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором являются здания (обособленные части зданий), коммерческого назначения.

Субъекты рынка - физические и юридические лица, которые совершают (могут совершать) сделки с недвижимостью, то есть выступают в качестве продавца (арендодателя), покупателя (арендатора), профессиональные участники рынка недвижимости (девелоперы, риэлтеры, оценщики, эксперты, нотариусы, консультанты).

Предложение - количество выставленных на рынке объектов недвижимости для продажи, аренды или отчуждения в иной форме за определенный период времени.

Потенциальное предложение - количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на рынок, исходя из наблюдаемых тенденций предложения, динамики доходов населения, развития бизнеса, макроэкономической ситуации и региональной экономики.

Спрос - количество объектов недвижимости, которое приобретатели (покупатели, арендаторы и пр.) хотели бы приобрести за определенный период времени.

Потенциальный спрос - количество объектов недвижимости, которое может быть востребовано приобретателями (покупателями, арендаторами), исходя из наблюдаемых тенденций спроса и социально-экономической динамики.

Факторы предложения (спроса) - экономические, социальные, административные и иные факторы, оказывающие влияние на уровень и тенденции предложения (спроса) на рынке недвижимости.

Характеристики предложения (спроса) - характеристики вовлекаемых в рыночный оборот объектов недвижимости, отражающие предпочтения продавцов (покупателей).

Тенденциипредложения (спроса) - процесс изменения во времени характеристик предложения (спроса), информация о которых собрана за достаточно длительный период времени и проанализирована с учетом факторов, влияющих на рынок недвижимости.

Мониторинг рынка недвижимости – систематический сбор сведений о состоянии рынка недвижимости по определенному широкому кругу параметров, имеющий своей целью выявление наиболее полной картины функционирования рынка, предоставление участникам рынка недвижимости необходимого и достаточного объема информации для принятия решений и позволяющего проводить анализ рынка как в целом, так и по его отдельным сегментам.

Анализ рынка недвижимости – выявление свойств рынка недвижимости, его количественных и качественных характеристик, внутренних и внешних взаимосвязей и взаимозависимостей.

Технический анализ рынка – изучение рынка на основе информации, относящейся непосредственно к рынку недвижимости.

Фундаментальный анализ рынка – изучение закономерностей функционирования рынка недвижимости на основе влияния факторов, относящихся к состоянию экономики в целом.

Параметр – характеристика определенного свойства рынка, получаемая непосредственно в процессе мониторинга рынка.

Показатель — количественная характеристика отдельных сторон рынка недвижимости, которая может быть получена либо непосредственно при наблюдении за рынком, либо на основе обработки, обобщения и анализа рыночной информации.

Индекс - показатель, характеризующий изменение тех или иных сторон рынка недвижимости и измеряемый как отношение величины какого-либо параметра в текущем периоде к его величине в базовом периоде.

Литература

1. Гражданский кодекс РФ: Части первая, вторая и третья: - М.: Юрайи-Издат, 2003.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ / Экономика и жизнь, № 44, 2001.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений …»).

4. Федеральный закон “О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ от 02.01.2000.

5. Закон Санкт-Петербурга от 16 июня 2004 г. № 334-51 «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга».

6. Бююль А. SPSS: Искусство обработки информации. Анализ статистических данных и восстановление скрытых закономерностей / Под ред. В.Е. Момота. - СПб.: ДиаСофтЮП, 2002.

7. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Изд. дом «Бизнес –пресса», 2005.

8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование: В схемах. М.: Филинъ, 1998.

9. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Филинъ, 1999.

10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимо­сти: Учебник. -3-е изд., перераб. и доп.-М.: Дашков И К, 2003.

11. Движимое или недвижимое? Экономика и жизнь, №28, 2004.

12. Движимо-недвижимо. Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга, №10, 2005.

13. Диков А.С., Концепция создания общенациональной информационно­ аналитической системы рынка жилья (доклад на конференции по МЛС, 11-12 сентября 2001 г., Москва) [Электронные текстовые данные] / А.С. Диков, А.Ю. Сапожников, Г.М. Стерник. М.: РГР, [2001]. http://www.realtymarket.ru/docs/met_l0.htm.

14. Жилищная экономика/Под редакцией Г.Поляковского. М., Дело, 1996.

15. Занадворов В.С., Занадворова А.В. Экономика города. М., 1998.

16. Иванов Г. Недвижимость на плаву. Экономика и жизнь, №32, 2001.

17. Капелюшников Р.И. Экономическая теория прав собственности: методология, основные понятия, круг проблем. М.: ИМЭМО, 1990.

18. Коуз Р. Фирма, рынок, право. М.: «Дело ЛТД» при участии изд-ва «Сatallaxy», 1993.

19. Кущенко В.В. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. – М.: Норма, 2004.

20. Лимонов Л.Э. Основные особенности развития рынков недвижимости в России: выводы и рекомендации - в Сб. статей “Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и международная практика”, - СПб.: Леонтьевский центр, 2002.

21. Максимов С.И. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.

22. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.

23. Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Спб., Изд-во СпбГУ, 1999.

24. Методические основы расчета набора рыночных индексов, комплексно характеризующих динамику вторичного рынка аренды (по секторам)./Разработка проектов законов и методических материалов в области создания и развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, управления недвижимостью Санкт-Петербурга. Отчет ГУИОН, СПб, 2002.

25. Михеева Л.Ю. Доверительное управление имуществом / Под ред. В.М. Чернова. М.: Юристъ, 1999.

26. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопеди­ческий словарь.- Казань: гуп "Пик "Идеал-Пресс", 2003.

27. Недоступное жилье. Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга, №22, 2005.

28. Ноздрина Н.Н. Исследование предпочтений потребителей на рынке недвижимости - новое направление в анализе рынка (тезисы доклада на секции анализа рынка 5 Национального конгресса по недвижимости 25 июня 2002 г.) [Электронные текстовые данные] / Н.Н. Ноздрина, А.В. Смелова, Г.М. http://www.realtymarket.ru/docs/met_12.htm.

29. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Озеров Е.С. ­ СПб.: МКС, 2003.

30. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-изда­тельское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

31. Рахман, И.А. Первичный рынок жилья в Москве: цены и прогнозы / И.А Рахман А.Р. Терентьев // Экономика строительства. - 2003. - №6.

32. Ресин В.И. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. М.: Дело, 1999.

33. Рынок жилья РФ [электронный ресурс] http://www.gilfond.ru.

34. Рынок недвижимости России. http://www.realtymarket.ru

35. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2003.

36. Смирнова И.В. Управление имуществом мегаполиса: проблемы и развитие. – СПб.: СПбГИЭУ, 2004.

37. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Изд. СПбГИА, Спб, 1999.

38. Стерник Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости»-Москва: АКСВЕЛЛ, 2005.

39. Стерник, Г.М. Системный подход к анализу рынка недвижимости [Электронные текстовые данные]/Г.М. Стерник. М.: http://www.realtymarket.ru/docs/met-sys.htm.

40. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость / МКС, СПб., 2000.

41. Тарасевич Е.И. Современные принципы анализа рынка недвижимости // Вопросы оценки. - 1999.

42. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «АСВ», 1999.

43. Четыркин Е.М. Статистические методы прогнозирования. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: «Статистика», 1977.

44. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

45. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.

46. Юнацкевич П.И. Маркетинг недвижимости: Учеб. Пособие/Под ред. А.Н.Мошнова.- СПб.: Изд. дом «Сентябрь», 2002.

[1] Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М., 1995. с.5.

[2] Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.- СПб: Питер, 2000. с.33.

[3] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 33.

[4] Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. с. 31.

[5] Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76

[6]В главах 3,4 учебного пособия использованы материалы монографии Стерника Г.М. «Технология анализа рынка недвижимости»-Москва: АКСВЕЛЛ, 2005.

[7] В главе 4 учебного пособия использованы материалы отчета ГУИОН Санкт-Петербурга «Методические основы расчета набора рыночных индексов, комплексно характеризующих динамику вторичного рынка аренды (по секторам), СПб, 2002.