Аренда (гл. 34)

Основная особенность рассмотренных сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне в соб­ственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномо­ченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование дан­ный объект недвижимости (ст. 606, 650).

Если случится, что объект недвижимости передается в собст­венность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменя­ет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный до­говор не изменяется с новым собственником и не расторгается (ес­ли этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обяза­тельны.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

· уплату арендной платы;

· от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установлен­ный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд), ес­ли иное не предусмотрено договором (ст. 614);

· расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объ­ектом не в соответствии с его назначением или условиями дого­вора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др, (ст. 619).

Арендодатель обязан:

· предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевре­менно и в состоянии, соответствующем его назначению и усло­виям договора аренды (ст. 611);

· отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятст­вующие его использованию, даже если при заключении догово­ра он о них не знал (ст. 612);

· предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613); произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимо­сти, если иное не пред усмотрено договором или за коном (ст. 616).

Арендатор имеет право:

· истребовать сланный в аренду объект недвижимости и возме­щение убытков, причиненных несвоевременностью предостав­ления объекта (ст. 611);

· требовать расторжения договора и возмещения убытков, при­чиненных неисполнением договора; при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612):

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторже­ния договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение

недостатков, уведомив об этом арендодателя;

· требовать уменьшения арендной платы или расторжения дого­вора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арен­дуемый объект;

· если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616):

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения

договора и возмещения убытков;

· с согласия арендодателя {ст. 615):

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал

хозяйственных обществ и товариществ;

· иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (ст. 621).

Арендатор обязан:

· своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

· пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответст­вии с его назначением и условиями договора.

Договора аренды различаются по видам: кратко- и долгосроч­ные. Например, для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для зе­мельных участков краткосрочными договорами являются догово­ра, заключаемые на срок до пяти лет.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновремен­но с передачей арендных прав на недвижимость.

Знание содержания отдельных видов сделок с объектами недви­жимости помогает участникам рынка недвижимости в их специфической профессиональной деятельности.