Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капи­тальных затрат

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенса­цией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денеж­ных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода +

+ Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные воз­можности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска не возврата».

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижи­мость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает не­обходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного до­хода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У – став­кой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвести­ции (метод Инвуда).Его иногда называют аннуитетным методом;

• возврат капитала по фонду возмещения и бездисковой ставке про­цента (метод Хосколъда).

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожида­ется, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными ча­стями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд воз­мещения*.

К = К. + \: п,

где п – оставшийся срок экономической жизни; К – ставка доходности инвестиций (6.13).

Пример. Условия инвестирования:

• срок – 5 лет;

•К –ставка доходности инвестиций 12%;

• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата ка­питала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% =32%)

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки до­ходности инвестиций отражено в табл. 1.

Таблица 1

Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (у. е.)

№ п/п	Остаток капита­ловложений на начало периода	Возмещение капиталовложений	Доход на инвести­рованный капитал (12%)	Общая сумма дохода

Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвес­тируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

где 8РР – фактор фонда возмещения; У = К. (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 6.3.

Пример. Условия инвестирования:

• срок – 5 лет;

• доход на инвестиции – 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма став­ки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Таблица 2

Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (у. е.)

№ п/п	Остаток основной суммы капитала на начало года	Общая сумма возмещения	В том числе
% на капитал	возмещение основной суммы
		2774,10		1574,10
	8425,90	2774,10	1011,11	1762,99
	6662,91	2774,10	799,55	1974,55
	4688,36	2774,10	562,60	2211,50
	2476,86	2774,10	297,22	2476,88

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реин­вестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предпола­гается получение дохода по безрисковой ставке

К=У+СРР (н,У)

где У_б – безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возвра­та инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представ­ляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитали­зации равен 0,2973964 (0,12-I-0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь час­тично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи не­движимости, а частично – за счет текущих доходов.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составля­ет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100%: 5 лет) • 1/2 = 10%. К_к = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка до­ходности инвестиций) = 0,22 (22%).

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем ум­ножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря • 0,1574097 = 0,07887.

Л_к = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инве­стиции) = 0,19887(19,87%).

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчиты­вает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций слож­ного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возме­щения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитыва­ется по формуле.

Годовой Денежный Поток до выплаты налогов / Величина собственного капитала.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен.