Расчет коэффициента капитализации для объектов-аналогов

Показатели	Аналоги
			…
Местоположение, адрес
Предлагаемая (заявленная) цена, руб.
Условия рынка (время)
Общая площадь, м2 в том числе жилая
Тип дома
Количество комнат
Расстояние до станции метрополитена
Коммунальные услуги в стоимости аренды (нет/да)
Наличие: − мебели (спальной, кухонной); − кухни (плита, холодильник); − телевизора; − Интернета; − телефона − домофона − консьержа − металлической двери и т.д.
Состояние квартиры и иные элементы сравнения
Потенциальный валовой доход, руб.
Коэффициент капитализации

Потенциальный валовой доход рассчитывается по рыночной арендной ставке, наиболее характерной для типичного аналога. Коэффициент капитализации определяется по каждому аналогу путем деления потенциального валового дохода на предлагаемую (заявленную) цену продажи.

При небольшом диапазоне отклонения коэффициента капитализации рассчитывается среднеарифметический (или средневзвешенный) коэффициент капитализации, далее используемый в формуле:

Стоимость = Потенциальный валовой доход

Среднеарифметический коэффициент капитализации (13.2)

При значимом различии рассчитанных коэффициентов капитализации по отдельным аналогам проводится анализ с целью выявления причин этих отклонений (некорректный отбор аналогов, отсутствие дополнительной информации по подобным объектам и др.).

По этим же данным может быть определена стоимость квартиры с помощью валового рентного мультипликатора, который определяется отношением цены продажи к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу). Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе скорректированной арендной платы. Для ее расчета необходима корректировка рыночной арендной платы (для данного района/управы) типичного аналога.

Осуществляется данная корректировка так же, как и в сравнительном подходе, а в качестве элементов сравнения используются:

− доступность ближайшей станции метрополитена;

− общая площадь;

− наличие охранных систем и безопасность (металлическая дверь, консьерж, домофон и др.);

− наличие телефона, Интернета;

− состояние квартиры (необходимость проведения ремонтных работ);

− укомплектованность мебелью и бытовой техникой и другие элементы, оказывающие влияние на величину арендной платы.

Расчет скорректированной рыночной платы приводится в табл. 13.2.

Таблица 13.2