Поняття договору найму (оренди) житла 1 страница

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

1 Кабінетом Міністрів України розроблений проект нового ЖК, який опублікова­
ний для широкого обговорення. Розділ III (глава 1) проекту ЖК присвячується
відносинам з найму житла у публічних житлових фондах соціального призначення //
Голос України.-2001.-№63.-7 квіт.

² Таким законом має стати новий Житловий кодекс України, як комплексний коди­
фікаційний акт, призначений врегулювати увесь спектр відносин фізичних та юри­
дичних осіб у житловій сфері (ст. 4 проекту ЖК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як ре­альним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони ви­значили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла у користу­вання, це - реальний договір.

Названий договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). У окремих випадках наймодав­цем може бути й уповноважена власником особа (наприклад, управи­тель за договором управління майном - ст. 1029 ЦК). Наймачем жит­ла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використання житла. Згідно з даним принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо вказаний принцип діє щодо власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для влас­ного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти стосовно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, в подальшому може лише передавати його у користу­вання фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного догово­ру позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у відносинах з найму житла, як правило, виступає одна особа. Між тим у договорі найму житла мають бути вказані особи, які постійно проживатимуть разом з наймачем. Ці особи набувають рів­них з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом (ч. 1 ст. 816 ЦК).Як правило, з наймачем постійно проживають члени його сім'ї. Проте це можуть бути й особи, не зв'язані з наймачем сімейни­ми або родинними відносинами. Порядок користування житлом най­мачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначаєть­ся за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду (ч. 4 ст. 816 ЦК).

Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. З ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є спів­наймачами житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з де­кількома особами на боці наймача.

Розділ X

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житло­вий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК), ЦК називає і дає визначення поняттям «житловий будинок» та «квартира» як об'єкти права власності у главі 28 «Право власності на житло» (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відпо­відає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для по­стійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будин­ків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним ви­могам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непри­датними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189^і. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що по­требує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'яз­ково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла під­собні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо предметом договору найму є частина житлового будинку або кварти­ри, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. З ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іме­нується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встанов­лено певні особливості щодо регулювання відносин за договором ко­роткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазна­чення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користу­вання піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі най­му житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предме­том договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після

¹ Зібрання постанов Уряду УРСР. - 1984. - № 5. - Ст. 31.

ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ... У ЗВ ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕК) МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 223

короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати догово­ром статусу короткострокового.

§ 2. Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім догово­ром і кожна із сторін - наймодавець та наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того: є цей договір найму консенсуальним чи реальним. У консен-суальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає у наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним пра­вилом, що діє у цивільному законодавстві, невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену ін­дивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право вит­ребувати її у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір - реальний або консен-суальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок переда­ти у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача робити переобладнан­ня житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування ним (ч. Зет. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового влас­ника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися жит­лом, а при дотриманні певних умов також розпоряджатися ним (на­приклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).

Згідно з ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їх взаємною згодою та за згодою наймо­давця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньо­му. ЦК не передбачає будь-якого винятку з цього правила. Тому, на­віть, для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (усиновлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло відповідно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами

Розділ X

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ ШИНА У КОРИСТУВАННЯ 225

прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаєм­ною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом -тим­часових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення останніх здійснюється без згоди наймодавця, але з обов'язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом, тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім'ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимча­сових мешканців самостійного права користування житлом та обо­в'язків щодо його наймодавця; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість використовування житла.

ЦК не встановлює будь-якого строку щодо проживання тимчасо­вих мешканців. Цей строк визначається за погодженням між тимчасо­вим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають ра­зом з ним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого -не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або най-модавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. З ст. 818 ЦК).

Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Під­наймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг прав піднаймача є обмежений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне право на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений дого­вором. Проте строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припиненя договору най­му житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (ч. З і ч. 4 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла є оплатним, розмір плати встановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає з ним. Така заміна провади­ться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (спів­наймачами) можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторо­ни у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі пов­нолітні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або декілька з них, у цьому разі повинна бути згода наймодавця. Договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Зі спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не піз­ніше, ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла, він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення до­говору на новий строк у зв'язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а останній не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у да­ному випадку фактично йдеться про продовження договору найму на новий строк.

Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання най-модавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одного року. Так, якщо наймодавець відмовився від укладення дого­вору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмо­вою укласти з ним договір на новий строк (п. З ч. 1 ст. 822 ЦК).

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було пред­метом договору найму, наймач має переважне перед іншими особа­ми право на його предбання.

Наймач несе відповідальність за порушення обов'язків щодо до­говору найма житла як ним самим, так й особами, котрі проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).

Одним з основних обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за житло. Розмір плати за користування ним встановлюється у дого­ворі (ч. 1 ст. 820 ЦК).

Якщо законом передбачений максимальний розмір плати за корис­тування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищува­ти цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, передба­чений договором. Якщо строк внесення такої плати не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. З ст. 820 ЦК). Крім плати за житло, наймач зобов'язаний вносити плату за комунальні послуги. Це він робить самостійно, якщо інше не встановлено договором най­му (ч. Зет. 815 ЦК).

Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтри­мувати його у належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов'язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Най­мач не може проводити перевлаштування га реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).

8 «Цивільне право України», т. 2

Розділ X

•ЯЗАННЯ..УЗВ 'ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 227

§ 3. Розірвання договору найму житла

Відповідно до Конституції ніхто не може бути примусово позбав­лений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. З ст. 47). Внаслідок цього розірвання договору найму та виселення з житла допускається у виняткових випадках, які встановлюються за­коном.

Відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла мас право за згодою ін­ших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від­мовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймо-давця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Якщо наймач звільнив помешкан­ня без попередження, наймодавець має право вимагати від останньо­го плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо воно стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним і технічним станом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо до­говором не встановлений триваліший строк, а при короткостроково­му наймі - понад два рази;

- руйнування або псування житла наймачем чи іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов'язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за по­вторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання до­говору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити ви­конання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесено його рі­шення про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рі­шення провадиться відповідно до положень ЦПК України.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини може бу­ти розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використан­ня житла для проживання його самого та членів сім'ї останнього. При цьому наймодавець повинен довести, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен по­передити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, ви­користовують житло не за призначенням або систематично порушу-

ють права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити найма­ча про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або іьші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням чи порушують права й інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання догово­ру найму.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Глава 42. ДОГОВІР ПОЗИЧКИ

Позичка - це договір, за яким одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ст. 827 ЦК).

До набрання чинності новим ЦК термін «позичка» використову­вався у законодавстві також на побутовому рівні як синонім терміна «позика» (частіше за все, коли мова йшла про відносини між громадя­нами та кредитними установами). Новий ЦК повернув терміну «по­зичка» зміст стародавнього римського поняття commodatum - кон­тракт, за яким індивідуально визначена річ передавалась у безоплат­не користування. Отже, поняття «позики» і «позички» не є тотожни­ми і відрізняються за наступними ознаками: 1) предметом позики є гроші та речі, визначені родовими ознаками; предметом позички - ін­дивідуально визначені неспоживні речі; 2) предмет позики за догово­ром передається у власність позичальника, а предмет позички пере­дається лише у користування; 3) за договором позики позичальник повинен повернути ту саму суму грошей або ту саму кількість речей, визначених родовими ознаками тієї ж якості; за договором позички поверненню підлягає річ, надана у користування; 4) договір позики може бути як оплатним (процентним), так і безоплатним (безпроцен­тним); а договір позички є виключно безоплатним.

Найближчим договірним типом щодо позички є найм (оренда). Право, яке встановлюється договором позички, є таким самим, що й право за договором найму - користуватися річчю у відповідності з її призначенням. Тому до відносин позички застосовуються положення глави 58 ЦК про найм (ч. З ст. 827 ЦК). Однак, на відміну від найму, фундаментом позички як договірного типу є безоплатний характер відносин сторін.

Договір позички може бути як реальним («позичкодавець пере­дає»), так і консенсуальним («позичкодавець зобов'язується переда­ти»). Виходячи з легального визначення договору безоплатного ко­ристування, сторони самі мають визначити, яку конструкцію вико­ристати. Реальний договір позички є одностороннім, бо зустрічних 8*

Розділ X

обов'язків він не породжує. Консенсуальний договір позички набуває двостороннього характеру: позичкодавець стає зобов'язаним переда­ти річ у користування, а користувач - повернути річ у визначений термін¹.

Сторонами договору позички є позичкодавець та користувач. По-зичкодавцем може бути як фізична, так і юридична особа, яка є влас­ником майна або котра за договором має право розпорядитися річчю. Єдине обмеження, яке міститься у ЦК щодо можливості власника ви­ступити у ролі позичальника, стосується юридичних осіб, котрі здійс­нюють підприємницьку діяльність. Такі юридичні особи не можуть укладати договори позички на користь осіб, які є їх засновниками, учасниками, керівниками, членами їх органів управління. Зазначені особи можуть прямо або опосередковано впливати на формування волі юридичної особи. Тому викладене обмеження спрямоване на недопущення зловживань з боку цих осіб та на захист інтересів самої юридичної особи, яка здійснює підприємницьку діяльність.

Обмежень щодо другої сторони - користувача законодавство не містить. Користувачами можуть бути будь-які фізичні чи юридичні особи.

Істотними умовами договору позички є його предмет та безоплат­ність. Предметом договору позички можуть бути індивідуально виз­начені речі, які зберігають свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживні). Зрозуміло, що найпоширенішим предме­том договору позички є речі побутового призначення, але ніщо не за­важає сторонам укласти договір позички стосовно більш цінного май­на, зокрема, земельних ділянок, будівель, споруд, обладнання, транс­портних засобів, інших рухомих та нерухомих речей. Оскільки зако­нодавець у визначенні позички використовує термін «річ», майнові права не можуть бути предметом цього договору (на відміну від дого­вору найму).

Якщо у договорі відсутня достатня інформація щодо предмета, який має бути переданий у позичку, умова про предмет вважається непогодженою сторонами, а сам договір неукладеним.

Договір позички належить до безоплатних договорів. Користуван­ня річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо вказане випливає із суті відносин між ними (ч. 2 ст. 827 ЦК). Встановлення такого правила не є випадковим. Воно по­яснюється тим, що договір найму може й не містити умови про плату за користування майном, однак, за своєю природою він є виключно оплатним. Якщо розмір плати не встановлений договором найму, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення. Отже, можна вважати, якщо річ надаєть­ся у користування, останнє презюмується оплатним; про інше сторо-

¹ Іншої точки зору дотримується А. А. Іванов (див.: Гражданское право: Учеб. Ч. П / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: Проспект, 1997. - С. 292.

₁₀гГ>п'Я1АННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 229

повинні прямо домовитися у договорі або інше має випливати із суті відносин між ними.

Безоплатність позички не свідчить про відсутність у позичкодавця будь-якого інтересу стосовно укладення такого договору. Зокрема, позичкодавець може бути зацікавлений передати річ у безоплатне ко­ристування для того, щоб звільнити себе від витрат на утримання та збереження майна або задля реклами. Однак ці інтереси позичаль­ника знаходяться за межами договору позички та не охороняються законом¹.

Щодо строку, то він не є суттєвою умовою договору позички. Як­що сторони не встановили строку користування річчю, він визна­чається відповідно до мети користування нею (ст. 831 ЦК).

Форма. Крім загальних норм про форму правочину, до позички за­стосовуються спеціальні норми ст. 828 ЦК. Зокрема, договір позички речей побутового призначення між фізичними особами може уклада­тися усно (отже, його вчинення може доводитися показаннями свід­ків). Договори позички стосовно інших речей між фізичними особа­ми мають укладатися у письмовій формі. Письмова форма необхідна також для оформлення відносин позички між юридичними особами, юридичними та фізичними особами. Нотаріальному посвідченню підлягають договори позички транспортного засобу, в яких хоча б од­нією стороною є фізична особа, а також договори позички будівлі або іншої капітальної споруди, їх окремої частини (крім договорів найму житла), укладені на один рік і більше.

Питання про те, чи підлягає договір позички нерухомого майна державній реєстрації, у ЦК не вирішене, оскільки норма, аналогічна ст. 794 ЦК, у главі 60 ЦК відсутня. Однак у п. 106 Інструкції про пря­док вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мінюсту України від 3 березня 2004 р. № 20/ 5², роз'яс­нюється, що при посвідченні договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) нотаріус роз'яснює сторонам також необхідність їх державної реєстрації у відповідних органах, про що робиться відмітка у тексті посвідчувального напису. Може йтися, що Інструкція «виправила» недолік, наявний у ЦК. Пра­во користування річчю за договором позички, безсумнівно, обмежує право власності на нерухомість, а, отже, має піддягати реєстрації. За­лишається лише сподіватися, що у майбутньому це питання буде ви­рішено на рівні ЦК.

Зміст договору позички. Обсяг обов'язків позичкодавця залежить від того: визначений договір позички як реальний чи як консенсуаль­ний. Консенсуальний договір позички (на відміну від реального) пе­редбачає обов'язок позичкодавця передати користувачеві річ у відпо-

Брагинский М. К, Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.-. Статут, 2000. - С. 760-761. ² Офіційний вісник України. - 2004. - № 10. - Ст. 639.

Розділ X

відності з умовами договору. В разі невиконання цього обов'язку користувач має право вимагати розірвання договору та відшкодуван­ня завданих збитків (ст. 830 ЦК). Загальна норма ст. 620 ЦК про пра­вові наслідки невиконання обов'язку передати річ, визначену інди­відуальними ознаками, у даному випадку застосуванню не підлягає, бо її дія перекривається наявністю спеціальної норми ст. 830 ЦК.

Обов'язки позичальника стосовно предмета договору окремим чи­ном не визначаються. Отже, слід керуватися нормами, що регулюють відносини найму (статті 767,769, 776 ЦК). Позичкодавець зобов'яза­ний:

1) передати користувачеві річ у комплекті і у стані, що відповіда­ють умовам договору позички та її призначенню;

2) попередити користувача про особливі властивості та недоліки речі, котрі йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна користувача або інших осіб чи призвести до пошкод­ження самої речі під час користування нею;

3) при укладенні договору повідомити користувача про обтяження речі, що надається у користування, тобто про її юридичні властиво­сті, оскільки передання речі у позичку не припиняє і не змінює прав третіх осіб на неї. Невиконання позичальником визначеного обов'яз­ку надає користувачеві право вимагати розірвання договору та від­шкодування збитків.

Обоє 'язки користувача:

1) користуватися річчю відповідно до мети, визначеної у договорі, а у разі відсутності такої умови, згідно з призначенням речі (ч. 2 ст. 833 ЦК);

2) користуватися річчю особисто (але договором може бути перед­бачена можливість укладення користувачем стосовно цієї речі дого­вору найму або субпозички);

3) здійснювати звичайні витрати щодо підтримання належного ста­ну речі, переданої у користування. Законодавець не визначає, що слід розуміти під «звичайними» витратами. Однозначно може йтися, що цим терміном не охоплюється проведення капітального ремонту речі, який визначається як зміна (відновлення) основних частин (конструк­тивних елементів) останньої, без чого неможливе її використання за призначенням. Очевидно, під звичайними витратами слід розуміти: а) витрати на поточний ремонт, тобто на усунення недоліків речі, які не пов'язані із заміною її основних складових частин; б) витрати на обслуговування речі задля підтримання її у належному фізичному (технічному) стані; в) витрати на утримання речі, не пов'язані з усу­ненням недоліків, що виникли, та підтриманням належного фізичного (технічного) стану речі, але без яких використання останньої стає не­можливим.

Невиконання користувачем визначених обов'язків надає пози­чальнику право вимагати розірвання договору позички та повернення речі (ч. 2 ст. 834 ЦК).