Градостроительный регламент как ограничение прав на землю

В связи с масштабным вовлечением земельных участков в гражданский оборот возникла потребность в углубленном подходе к определению ограничения использования земельных участков населенных пунктов, устанавливаемых в виде градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков внутри соответствующей территориальной зоны, а именно:

· устанавливает виды разрешённого использования земельных участков (как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков);

· используется в процессе застройки земельных участков и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

· определяет предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков;

· определяет предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

· устанавливает ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

33. Градостроительные регламенты общего и особого вида. Фактическое использование земельного участка

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

В состав градостроительных регламентов общего вида наряду с требованиями градостроительного зонирования входят требования, установленные по отношению к объектам транспортной и инженерной инфраструктуры, а также требования к функционально-планировочным образованиям и их участкам как объектам нормирования.

Градостроительные регламенты особого вида устанавливают требования к использованию территории в границах зон с особым регулированием градостроительной деятельности, в том числе для исторических территорий, включая территории объектов культурного наследия и территории зон их охраны, для территорий природного комплекса особо охраняемые природные территории, для территорий, подверженных опасным воздействиям природного и техногенного характера.

Характеристики фактического использования земельного участка представляют собой сведения о расположенных на земельном участке, а также в пределах его подземного и воздушного пространства, зданиях, строениях, сооружениях, стационарных объектах и элементах комплексного благоустройства или их частей.

34. Факторы, учитываемые при установке градостроительных регламентов

При установке градостроительных регламентов учитываются:

· фактическое использование земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;

· возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов использования земельных участков (существующего вида использования и планируемого) и объектов капитального строительства;

· функциональные зоны и характеристики их планируемого развития на основе территориального планирования муниципальных образований;

· виды территориальных зон;

· требования охраны объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Внутри территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования, действие градостроительного регламента распространяется на все земельные участки, расположенные в этой зоне.

35. Сфера распространения градостроительного регламента

Градостроительный регламент не распространяется на земельные участки:

· в границах территорий объектов, включённых в государственный реестр объектов культурного наследия;

· в границах территории общего пользования;

· занятые линейными объектами;

· предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Градостроительный регламент не устанавливается для:

· земель лесного фонда;

· водного фонда;

· земель, покрытых поверхностными водами;

· земель запаса;

· земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

· сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

· земельных участков, находящихся внутри особых экономических зон.

36. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Согласно Градостроительному Кодексу РФ правила землепользования и застройки – это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

Территориальные зоны - зоны, для которых в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты;

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.