Постановка задания на оценку

Сопроводительное письмо

Г-ну Катилову

Уважаемая Дмитрий Владимирович!

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке имущества от 24.02.2011 года проведена оценка рыночной стоимости здания, находящегося по адресу: Россия, г. Кемерово, Заводский район, ул. Журавлевская, дом 1а, литера А, общей площадью 855,6 кв.м., а также земельного участка, расположенного по адресу: Россия, г. Кемерово, Заводский район, ул. Журавлевская, дом 1а с кадастровым номером 42:24:01 01 004:247, площадью 2734 кв.м. по состоянию на 24.02.2011 года.

Оцениваемые объекты принадлежат на праве собственности ООО «Альфа» на основании Договора купли-продажи имущества от 24 декабря 2008 года, Договора купли-продажи земельного участка № 642-ю от 16 апреля 2010 года.

Цель оценки состояла в определении рыночной стоимости объекта оценки с целью представления информации о рыночной стоимости кредитной организации.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что итоговая величина рыночной стоимости здания, находящегося по адресу: Россия, г. Кемерово, Заводский район, ул. Журавлевская, дом 1а, литера А, общей площадью 855,6 кв.м., по состоянию на 24.02.2011 года, без учета НДС (округленно) составляет:

14 797 000

(Четырнадцать миллионов семьсот девяносто семь тысяч)

Рублей

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Россия, г. Кемерово, Заводский район, ул. Журавлевская, дом 1а с кадастровым номером 42:24:01 01 004:247, площадью 2734 кв.м. по состоянию на 24.02.2011 года, без учета НДС (округленно) составляет:

3 203 000

(Три миллиона двести три тысячи)

Рублей

Оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также Федеральными стандартами оценки. Лицо, подписавшее настоящий отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков. Копии свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков и Полиса страхования ответственности оценщика находятся в Приложении к отчету.

Выводы содержащиеся в настоящем отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях, а также на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Отдельные части отчета не могут трактоваться обособленно от других его частей. Возможна лишь трактовка всего отчета в целом с учетом принятых при его составлении ограничений и допущений.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике её проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Оценщик _______________________ С.В. Наумкин

Директор ООО «Губернские оценщики» ______________________ А.Г. Сухин

Содержание

1. Постановка задания на оценку 4

2. Сведения о заказчике оценки и об оценщике 6

3. Применяемые нормативные документы и стандарты оценки_ 7

4. Общая характеристика и конструктивные решения объекта оценки 7

5. Социально-экономическое окружение объекта оценки_ 14

5.1. Описание г. Кемерово_ 14

5.2. Анализ места расположения объекта_ 16

5.3. Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Кемерово_ 17

6. Описание процесса оценки объекта оценки_ 17

6.1. Процедура оценки_ 17

6.2. Используемая терминология_ 18

6.3. Затратный подход_ 19

6.4. Сравнительный подход_ 20

6.5. Доходный подход_ 21

7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости_ 21

7.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного_ 21

7.2. Анализ ННЭИ участка с улучшениями_ 22

8. Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости_ 22

8.1. Определение рыночной стоимости земельного участка_ 22

8.2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом_ 31

8.3. Оценка рыночной стоимости методом сравнения продаж_ 38

8.4. Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом_ 45

8.5. Согласование результатов и итоговая оценка_ 45

9. Основные факты и выводы_ 48

10. Список использованной литературы_ 49

Приложения_ 50

Постановка задания на оценку

Объект оценки	Здание и земельный участок
Адрес объекта оценки	Россия, г. Кемерово, Заводский район, ул. Журавлевская, дом 1а, литера А.
Имущественные права на объект оценки	Правом собственности на объект оценки обладает: ООО «Альфа»
Основания возникновения права собственности	Договор купли-продажи имущества от 24 декабря 2008 года, Договор купли-продажи земельного участка № 642-ю от 16 апреля 2010 года.
Обременения	Не зарегистрировано
Цель оценки	Определение величины рыночной стоимости имущества с целью предоставления информации кредитной организации
Предполагаемое использование результатов оценки	Отчет подготовлен для осуществления сделки залога и не может быть использован в других целях.
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	24 февраля 2011 года
Дата составления отчета	24 февраля 2011 года
Срок проведения оценки	не более 10 рабочих дней
Дата проведения осмотра объекта оценки	24 февраля 2011 года
Документы представленные оценщику	Свидетельство о государственной регистрации права от 13 января 2009 года. Свидетельство о государственной регистрации права от 22 июля 2010 года. Технический паспорт на объект от 25 апреля 2008 года.

В соответствии с целью оценки, а также договором в данном отчете определяется рыночная стоимость объекта оценки.

Определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29.07.1998 года:

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В Федеральном стандарте оценки Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Определения рыночной стоимости, приведенные в Федеральном законе, Постановлении Правительства РФ и Стандартах оценки по смыслу полностью аналогичны.