Компонента – ставка капитализации

Третья компонента применения доходного подхода – это выбор соответствующей ставки капитализации. Ставка капитализации, как известно, используется для преобразования прогноза экономического дохода, генерируемого оцениваемым П.П., в показатель стоимости.

Существуют два разных вида ставок капитализации: ставка капитализации дохода (yield capitalization rate – YCR) и ставка прямой капитализации (direct capitalization rate – DCR). Термин ставка капитализации дохода синонимичен термину ставка дисконтирования для приведения к текущей стоимости.

Ставка капитализации дохода, или ставка дисконтирования, используется для приведения неравномерных потоков дохода к текущей стоимости. Ставка дисконтирования – это ожидаемая ставка доходности инвестиций в П.П. (или, в сущности, любых других инвестиций) в течение предполагаемого срока инвестиций. Для целей экономического анализа предполагаемым сроком инвестиций обычно считается ожидаемый последующий срок полезного использования оцениваемого П.П..

Ставка прямой капитализации используется для пересчета постоянных (или меняющихся постоянным темпом) потоков дохода в текущую стоимость. Ставки прямой капитализации часто используются для приведения к текущей стоимости бесконечного потока дохода. Однако они также могут быть использованы для приведения к текущей стоимости многопериодного потока доходов. Многопериодный поток постоянных (или меняющихся постоянными темпами) потоков дохода называется перпетуитетом.

Математически, разность между ставкой капитализации (или дисконтирования) дохода и ставкой прямой капитализации равна ожидаемому темпу прироста потока дохода в течение срока инвестиций. Иными словами, ставка дисконтирования минус ожидаемый темп прироста равняется ставке прямой капитализации. Ожидаемый темп прироста может быть положительным, отрицательным или нулевым. Если ожидаемый темп прироста равен нулю, то ставка дисконтирования равна ставке прямой капитализации.

Обратите внимание на то, что разность между ставкой дисконтирования и ставкой прямой капитализации равна ожидаемому темпу прироста. Следовательно, прирост должен выражаться в виде коэффициента (например, процента), а не в виде суммы. Таким образом, если ожидается, что будущий поток дохода, генерируемого П.П., будет увеличиваться (или уменьшаться) на 10 процентов в год (т.е. на постоянный процент, или с постоянным темпом изменения), то анализ прямой капитализации – и ставка прямой капитализации – являются правомерными. В противоположность этому, если ожидается, что будущий поток дохода, производимого П.П., будет увеличиваться (или уменьшаться) на 1000 долларов в год (т.е., на постоянную сумму), то анализ прямой капитализации – и ставка прямой капитализации – непригодны. Вместо них более правильно будет использовать анализ капитализации дохода и соответствующей ставки дисконтирования для приведения к текущей стоимости.

Рассмотрим несколько предостережений относительно выбора надлежащей ставки капитализации (как при капитализации дохода, так и при прямой капитализации):

1. По мере возможности данные, используемые для получения ставки капитализации, должны быть почерпнуты на рынке.

2. Ставка капитализации устанавливается для того, чтобы отразить риск, связанный с инвестициями в оцениваемый нематериальный актив; ставка капитализации должна отражать риск, связанный со способностью оцениваемого нематериального актива генерировать доход.

3. Ставка капитализации должна быть установлена таким образом, чтобы она согласовалась с мерой экономического дохода, который был использован при прогнозировании и анализе П.П..

4. Ставка капитализации должна быть перспективной. Она не должна быть равна ставке доходности за прошлые периоды, если только аналитик не придет к выводу о том, что исторические данные являются наилучшими характеристиками стоимости.

5. Ставка капитализации должна согласоваться с ожидаемым сроком получения потока дохода от П.П. Например, если ожидается, что П.П. будет генерировать доход в течение 10 лет, то ставка капитализации (как при капитализации дохода, так и при прямой капитализации) должна согласоваться с 10-летним прогнозным периодом.