Немного истории. Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками

Рынок недвижимости во все времена был связан с определенными рисками. Речь идет, в первую очередь, об утрате права собственности на приобретенную недвижимость.
Когда‑то достаточно надежной гарантией при заключении сделки считалось честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость приобретена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое слово человек давал под присягой, что увеличивало степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда определенную часть сделок оспаривали по причине обмана в отношении законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой стало исследование истории титула, то есть проверка документов по ранее совершенным сделкам с этим имуществом.
Исследованием истории титула занимались чиновники, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении и получении данных из различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т. д.). На рынке недвижимости появился особый спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали наряду с предоставлением данных об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о чистоте титула прежних владельцев, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок.

Со временем исследованием истории титула и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые все чаще перед заключением сделки начали составлять так называемые рефераты титула, то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление рефератов титула сделалось массовым явлением, и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок прибегали к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью превратилось в самостоятельную профессию.

В 20‑е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости, существенно возросло количество совершаемых сделок и как результат — количество ошибок при составлении соответствующих рефератов титула. Многие из-за мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Понятно, что по большому счету никто не мог со стопроцентной точностью гарантировать чистоту титула и законность приобретения недвижимости. Появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.

Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. Первоначально страховые компании занимались страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие такие компании создавали свои собственные мелкие страховые компании или превращались в представительства крупных страховщиков. Но при этом они продолжали осуществлять страхование не собственно титула, а ответственности тех, кто его проверяет. Лишь позже на рынке появилось титульное страхование, то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные страховые титульные компании (например, Нью-Йоркская титульная и ипотечная компания, прекратившая свою деятельность в период Великой депрессии). В это время участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие‑либо проблемы, связанные с фактом нарушения законодательства в истории недвижимости.