Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в табл.

Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:

различные уровни влияния факторов:

· региональный;

· местный (локальный);

· непосредственного окружения;

Основные градостроительные принципы:

- функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;

- город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;

- создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;

- транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;

- поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;

- город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;

- комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

· социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

· экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

· экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

· эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

· техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

циклы развития среды местоположения недвижимости:

· рост;

· стабильность (зрелость);

· упадок (ухудшение);

· зарождение (обновление).

Тема 10. 2 Технология оценки недвижимости. Сравнительный (рыночный) подход.

Оценка недвижимости может быть массовой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости — оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

Индивидуальная оценка недвижимости — это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Массовая оценка — приближенная, а индивидуальная — точная.

Процесс оценки недвижимости проходит в шесть этапов:

1) определение проблемы;

2) предварительный осмотр и план оценки. Решается вопрос о данных, необходимых для анализа объекта, устанавливаются источники их получения;

3) сбор и проверка данных;

4) применение подходов к оценке, на этом этапе определяется стоимость объекта традиционными методами;

5) согласование результата оценки — получение конечной оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке;

6) заключительный этап — это составление отчета об оценке — документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Заказчик всегда ставит перед оценщиком конкретную цель: определить стоимость объекта недвижимого имущества, которая нужна заказчику для принятия определенного решения. Оценщик должен определить конкретный вид стоимости (инвестиционная, рыночная и другая стоимость) и область использования данного объекта (страховка, продажа и т. д.).

При оценке объекта недвижимого имущества очень важно определить связанные с объектом юридические и иные права, потому что заказчик может иметь только право на аренду или определенную долю в партнерстве.

На основе договора между заказчиком и оценщиком проводится оценка объектов недвижимости. В данном договоре обязательно нужно указывать вид оценки, стоимость объекта оценки, вид и размер оплаты за работу.

Оценщик начинает разрабатывать план работы только после того, как обе стороны подпишут этот договор.
В план оценки включаются следующие виды задач:

1) изучение на региональном уровне общих факторов стоимости объекта недвижимости;
2) исследование на местном уровне специфических факторов;

3) изучение конкретных факторов, которые влияют на стоимость оцениваемого участка и объекта недвижимости, который располагается на этом участке.

Далее оценщик собирает и обрабатывает нужную ему информацию. Эти данные должны быть очень точными, иначе оценщику будет трудно дать обоснованное заключение о стоимости объекта недвижимого имущества.

При оценке недвижимости используются три подхода к оценке: затратный, доходный, сравнительный.

В каждом подходе используется унифицированный набор оценочных принципов.