Затратный подход

Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различнымисбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.

Недостатки:

- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.

- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.

- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.

4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.

Существует 4 способа расчета физического износа;

1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.

∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.

2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.

3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.

4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.

В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:

1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.

3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.

4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.

Тема 10. 4 Доходный подход

Доходный подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Предпосылкой для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают ее сдачу в аренду. Капитализация дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода:

V = I / R,

где V — стоимость недвижимости;

I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;

R — норма дохода или прибыли.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли.

Под доходом понимают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год.

Норма прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации — это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Существует два основных направления капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

Годовой доход и ставка капитализации — это две величины, которые рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объектаоценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

Основные этапы оценки имущества доходным подходом:

1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

2) расчет действительного валового дохода;

3) расчет расходов, связанных с объектом оценки — это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

4) определение величины чистого операционного дохода;

5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.