Тема 7. 3 Участники ипотечного кредитования Ипотечный рынок

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

- постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;

- кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;

- кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;

- кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;

- кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Рис. 7.1. Схема кредитования через ипотечный банк

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

Тема 8. Субъекты и источники инвестирования

Тема 8. 1 Инвестирование в объекты недвижимости

Под инвестированием понимается вложение капитала в реализацию проектов с целью извлечения прибыли. Вкладываемые средства называются инвестициями. Применительно к объектам недвижимости выделяют:

- реальные инвестиции – вложения в создание (развитие) объектов недвижимости, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий (имущественных комплексов);

- портфельные инвестиции – вложения в покупку акций и ценных бумаг государства, организаций-застройщиков, инвестиционных фондов, страховых и других финансовых компаний. В этом случае инвесторы увеличивают свой финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги, аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках. Денежные средства вкладывают в создание (развитие) объектов недвижимости, так как без материального производства неоткуда получать прибыль. Реальные вложения денежных средств, израсходованных на приобретение акций, ценных бумаг, осуществляют организации, выпустившие корпоративные бумаги для привлечения финансовых средств с целью создания (развития) объектов недвижимости;

- инвестиции в нематериальные активы – вложения на приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, зданиями, имущественным комплексом; сертификатов и лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на новые технологии, полезные модели, товарные знаки, фирменные наименования и т. д.

В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные, государственные, иностранные и совместные.

Частные инвестиции – это вложение средств гражданами в акции, облигации и другие ценные бумаги, а также инвестиции предприятий и организаций с негосударственной формой собственности.

Государственные инвестиции осуществляют федеральные, региональные и местные органы власти из средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств.

Иностранные инвестиции – это вложения иностранных граждан, юридических лиц и государств.

Совместные инвестиции – это вложения на долевой основе субъектов страны и иностранных партнеров.

Недвижимость является одним из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном управлении, как правило, превышает проценты на заемный капитал и доход по ценным бумагам. Причем для инвесторов предпочтительна покупка объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как они являются реальным активом и обладают надежностью, поскольку «прозрачны» для оценки рисков и расчетов доходности.

Субъектами инвестиционной деятельности в сфере недвижимости являются все участники инвестиционных проектов: инвесторы, застройщики, исполнители работ, пользователи объектов недвижимости, поставщики, банковские, страховые и посреднические организации, фонды и др.

Инвесторы – физические и юридические лица, вкладывающие собственные, заемные и привлеченные средства в финансирование объектов недвижимости и обеспечивающие их целевое использование.

В качестве инвесторов могут выступать:

- правительство страны и правительства субъектов Федерации, Москвы, Санкт-Петербурга, субъектов со статусом автономных республик и других образований (Татарстана, Чувашии, Коми, Бурятии, Якутии, Тувы и др.), уполномоченных управлять государственным имуществом, либо структуры управления с имущественными правами;

- органы местного самоуправления, муниципалитеты в лице органов и служб, уполномоченных на то в законодательном порядке;

- предпринимательские объединения, организации и другие юридические лица;

- совместные российско-зарубежные организации;

- зарубежные организации и другие юридические лица;

- отечественные и зарубежные физические лица;

- представительства иностранных государств;

- международные организации.

Инвесторы – это прямые вкладчики финансовых средств и других капиталов, которые выступают в роли покупателей и пользователей объектов недвижимости.

Инвесторами могут быть также финансово-промышленные группы, инвестиционные фонды, выступающие как индивидуальные инвесторы и в форме синдиката инвесторов.

Для реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, необходимы разработка технико-экономических обоснований, проведение инженерных изысканий, разработка проектной документации на строительство и возведение зданий и сооружений, проведение работ по реконструкции, заключение договоров с подрядными строительно-монтажными организациями на осуществление строительно-монтажных, пусконаладочных работ и т. д. Инвесторы могут осуществлять функции заказчика сами, через соответствующие службы либо через посредников юридических или физических лиц, наделенных необходимыми правами распоряжения инвестициями в рамках, определяемых инвестором.

Исполнителями работ при реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости выступают изыскательские, проектно-строительные, пусконаладочные и другие организации, выполняющие работы по инженерным и инженерно-геологическим изысканиям, проектированию зданий и сооружений, их возведению и освоению производственных мощностей.

К исполнителям относятся и инжиниринговые фирмы, у которых отсутствуют собственные производственные мощности, но есть специалисты-менеджеры. Эти фирмы выступают в качестве генеральных подрядчиков по реализации инвестиционных проектов, привлекая для выполнения различных работ строительные, монтажные и другие организации на условиях субподряда. Специалисты-менеджеры формируют и реализуют организационный план по осуществлению всех работ в рамках инвестиционного проекта, обеспечивают увязку работ всех привлекаемых организаций.

Осуществление инвестиционных проектов в сфере недвижимости связано с использованием большого объема строительных материалов, конструкций, изделий, технологического оборудования, в том числе нестандартного, электроизделий, кабельной продукции, труб, проката металлов и т. д. Поэтому важными участниками инвестиционных проектов являются поставщики указанной продукции и их дилеры.

Большую группу субъектов инвестиционной деятельности в сфере недвижимости составляют так называемые институциональные инвесторы, к которым относятся страховые и инвестиционные компании, жилищные кооперативы, паевые инвестиционные фонды, фонды индивидуального жилищного строительства и др. Назначение указанных организаций – привлечение свободных средств населения, хозяйствующих субъектов и направление их на цели инвестирования.

Совокупность намерений и практических действий по осуществлению инвестиционных вложений в объекты недвижимости и обеспечению заданных финансово-экономических, производственных и социальных результатов представляет собой инвестиционный проект.

В зависимости от вида активов, в которые вкладываются инвестиции в недвижимость, они подразделяются на реальные (капиталообразующие), финансовые и инвестиции в нематериальные активы. В отечественной экономике преобладают реальные инвестиции, в странах с развитой рыночной экономикой большую роль играют финансовые инвестиции. Последние связаны с приобретением, формированием портфеля ценных бумаг и их реализацией, покупкой и реализацией финансовых обязательств, а также с выпуском и реализацией ценных бумаг. Финансовые инвестиции подразделяются на прямые (акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги) и косвенные (трастовое пассивное инвестирование и т. д.).

Финансовое инвестирование в жилищные ценные бумаги, обеспеченные объектами недвижимости или ипотечными кредитами (закладными), является опосредованным инвестированием. Жилищные финансовые инвестиции в большинстве своем дополняют реальные инвестиции, т. е. большинство инвестиций, пройдя технологический круг, становятся реальными.

К инвестициям в нематериальные активы относятся вложения на приобретение имущественных прав и прав владения земельными участками, лесными массивами и другими объектами недвижимости.

В зависимости от направлений вложений инвестиций и целей их реализации инвестиционные проекты в сфере недвижимости классифицируют как жилищные, производственные, коммерческие, финансовые, экологические и др. К экологическим относят проекты, результатом которых являются созданные природоохранные объекты, улучшение параметров действующих предприятий и т. д.

Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного объекта недвижимости или жилищных инвестиционных инструментов в целях получения прибыли. Любой объект недвижимости в рыночной системе с развитой экономикой и сформированным рынком – это не только стабильный актив, но и недвижимость, приносящая доход. Существует несколько теорий, согласно которым приобретение жилья в личную собственность также рассматривается как инвестиционное вложение в недвижимость, приносящую доход. Действительно, в странах с устоявшейся рыночной экономикой любой объект недвижимости дает прирост стоимости (капитала) во времени и приносит постоянный доход владельцу. Таким образом, конкретный объект недвижимости является инвестиционным инструментом, аналогичным акциям, облигациям и другим ценным бумагам.

В России на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость. Государственная политика на рынке недвижимости, направленная на увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания эффективной системы защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам.

Основными инструментами такой политики должны стать жесткое регулирование деятельности инвестиционных институтов, осуществляющих инвестирование в недвижимость, и обязательное, нормативно закрепленное раскрытие информации о деятельности как инвестиционных институтов, так и других профессиональных участников рынка.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться разными способами: прямым приобретением объекта недвижимости либо прав на него с целью последующего развития, покупкой зданий и сооружений с целью их эксплуатации и получения дохода.

Существуют разнообразные инвестиционные инструменты и технологии инвестирования в недвижимость. Наиболее широко применяются: реинвестиции собственных средств компании и заемный капитал, ипотека, лизинг, долговые обязательства, взаимно-паевые фонды. Постоянно идет поиск новых путей и форм в этой области, разрабатываются различные схемы финансового инвестирования в недвижимость.

Одной из основных в системе инвестирования в сфере недвижимости является функция финансирования – перемещение финансовых ресурсов от источников финансирования к конечным инвесторам реальных инвестиций.

Вложение инвестиций в объекты недвижимости – это процесс предоставления и расходования денежных средств на осуществление инвестиционной деятельности в сфере недвижимости.

Отличительной чертой вложения инвестиций в недвижимость на современном этапе является высокая интегрированность в общий кредитно-инвестиционный сектор.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том числе и жилую) можно структурировать по принципу построения капитала, при помощи которого приобретается объект недвижимости:

- финансирование с помощью только собственного капитала;

- финансирование с помощью заемного капитала;

- финансирование с помощью смешанного капитала – собственного и заемного.

Финансирование с помощью только собственного капитала (незаемных средств), т. е. расчет покупателя и продавца за объект недвижимости при совершении сделки за счет только собственных средств, применяется довольно редко. Финансирование объектов недвижимости только за счет заемного капитала относится в большей степени к специальным видам финансирования (строительные кредиты, различные виды муниципального финансирования и т. д.), требующим особых технологий финансирования, кредитования и страхования. При этом сама заемная форма может иметь сложную структуру, состоящую из ряда кредитов и займов. Финансирование приобретения населением жилья с помощью только заемных средств также встречается довольно редко и требует дополнительного страхования или иного дополнительного обеспечения.

Основной способ вложения инвестиций в объекты недвижимости – смешанное финансирование. При этом заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов). Собственный капитал может вноситься одноразово, например в форме долевого участия, а может накапливаться за счет различных систем сбережений, входящих в технологию общего кредитования, а также за счет сбережений в банке, жилищных кооперативов, страховых полисов, различных счетов, продажи имеющегося имущества и других внешних источников накоплений.

Тема 8. 2 Основные схемы жилищного инвестирования

Ни в одной из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. В США приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе – одноуровневая (рис. 8.2). В Германии один из главных инструментов – стройсберкассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро.

В России выбор сделан сверху, директивно: на вторичном рынке – ипотека по американской модели, на первичном – «долевка» (в рамках нового закона) и жилищно-накопительные кооперативы, которые жестко регулируются законом.

Ипотека для большинства граждан (особенно в регионах) недоступна или неприемлема по финансовым условиям; закон о долевом участии пока на практике не работает; ЖНК еще только осваиваются в новых рамках.

Рис. 8.2. Классические схемы финансирования жилья

В современном мире сложились три основные схемы финансирования жилья (рис. 8.3): одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования (немецкая модель). В данной модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений. Количество обслуживающих организаций – минимально, как правило, это только страховая организация (рис. 8.3). Срок кредитования составляет от 10 до 12 лет. Все ставки и выплаты кредита являются фиксированными и равномерными.

Рис. 8.3. Порядок движения финансовых потоков при одноуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – накопительный вклад; 2 – ипотечный кредит; 3 – оплата жилья по договорам купли-продажи или договору подряда (собственный и заемный капитал); 4 – возврат ипотечного кредита и процентов по нему; 5 – страховая премия по договору страхования заложенного имущества; 6 – доход от продажи ценных бумаг (закладных листов); 7 – доход по ценным бумагам (закладным листам) и их погашение

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных договоров:

- между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе, а затем – кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) – договор купли-продажи жилья.

Проблема ресурсного обеспечения кредитов решается ипотечными банками следующим образом: помимо краткосрочных средств (депозитных вкладов граждан, займов, средств на счетах граждан) привлекаются и долгосрочные денежные ресурсы, получаемые за счет долгосрочных займов, продажи собственных ценных бумаг (облигаций, сертификатов и других, обеспеченных выданными кредитами).

Кредитор может рефинансировать ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг (закладных листов), тем самым минимизируя возможные риски. Процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту, с небольшой разницей на покрытие расходов и получение прибыли.

Кроме того, кредитор регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика исходя лишь из собственных интересов. Поэтому заемщик может получить низкий процент и удешевить ипотечный кредит.

Отметим, что кредитное учреждение не может осуществлять никаких активных операций, кроме предоставления кредитов вкладчикам. Тем самым снижается рискованность ипотечных кредитов, ибо они выдаются заемщикам, которые формально подтвердили свою кредитоспособность и способность в течение длительного срока ежемесячно вносить фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежам по ипотечному кредиту.

Двухуровневая схема ипотечного кредитования (американская модель). В этой модели кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания), которые действуют на вторичном рынке закладных.

Чтобы быстрее вернуть средства, затраченные на выдачу ипотечного кредита, кредитор может продавать эти кредиты ипотечному агентству или ипотечной финансово-инвестиционной компании, которые таким образом, рефинансируют кредит. После покупки они немедленно возмещают кредитору выплаченные заемщику средства, а взамен просят переводить получаемые им от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) кредитора. Величину ежемесячных выплат, т. е. ставку, по которой посредник или участник финансового рынка обязуется покупать ипотечные кредиты, они устанавливают самостоятельно на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов.

Таким образом, кредитное учреждение получает доход на переуступке закладных и комиссионные за их обслуживание. Ипотечная финансово-инвестиционная компания получает доход за счет дополнительной эмиссии первичных закладных, цель которой состоит в качественном преобразовании ценных бумаг в наиболее ликвидный вид посредством группировки закладных в ипотечные пулы по сходным характеристикам (виду недвижимости, процентной ставки, срокам кредитования и т. д.).

Процентная ставка по использованию ипотечного кредита варьирует от 7 до 20 %. Сумма кредита может составлять 75…90 % от стоимости закладываемого жилья и 80…90 % от стоимости приобретения или строительства жилья. Обычный срок кредитования – 15…30 лет.

Договорные отношения при двухуровневой модели ипотечного кредитования оформляются следующим образом:

- заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора (рис. 8.4);

- после получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или строителем, после чего число участников увеличивается, что ведет к минимизации рисков основных участников. Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья;

- на вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агентство заключают соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требований. Это позволяет кредитору четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Рис. 8.4. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования: 1 – кредитный договор; 2 – договор об ипотеке; 3 – договор страхования заложенного жилья; 4 – договор купли-продажи жилья или договор подряда; 5 – генеральное соглашение кредитора и ипотечного агентства; 6 – агентский договор, определяющий права и обязанности сторон в процессе исполнения кредитором агентских функций по обслуживанию ипотечных кредитов; 7 – договоры переуступки прав требований по ипотечным кредитам; 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства; 9 – договор страхования предпринимательского риска; 10 – договоры купли-продажи ценных бумаг

В условиях перехода России к рыночным отношениям возникла необходимость формирования псевдоипотечных схем, в которых сочетались элементы классических схем ипотечного кредитования.

Первые программы ипотечного кредитования в РФ были разработаны акционерным обществом «Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эти программы предусматривают несколько схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1. «Форвард-кредитинвест». Эта схема была рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным клиентам, включая коммерческие структуры. Предметом залога в этом случае являлся сам строительный объект. Оформление залога и выдача кредита осуществлялись поэтапно, по мере строительства объекта.

2. «Ретрокредитинвест». Данная схема предназначалась для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Кредит выдавался под залог существующей квартиры и только в том случае, если ее рыночная стоимость была выше затрат на строительство новой.

3. «Фьючерсинвест». Эта схема предназначалась для граждан, не желающих закладывать свои объекты недвижимости и предполагала два варианта:

- квартира продавалась с аукциона с условием отсрочки выселения до окончания строительства нового жилья. Бывший собственник жилья самостоятельно вкладывал вырученные от продажи квартиры деньги в строительство объекта, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета инвестора-застройщика;

- собственник жилья поручал продажу старого жилья и строительство нового инвестору-застройщику, перекладывая напоследнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены нового строительства.

4. «Комбинвест». В основу этой программы положена комбинированная схема организации процесса инвестирования жилья через систему жилстройсбережений и долевого инвестирования этих сбережений в конкретные объекты и предоставление соответствующего гражданам жилья.

Необходимость создания и развития ипотечного кредитования осознана администрациями многих субъектов Российской Федерации. Среди регионов, разработавших и внедривших ипотечное кредитование, можно назвать Москву и Московскую область, Санкт-Петербург, Башкирию, Удмуртию, Оренбург, г. Саров (Нижегородская область) и др.

Особенности региональной экономики и возможности привлечения бюджетных ресурсов в регионах определили появление различных схем ипотечного жилищного кредитования. Однако, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Схема строительного кредита. Наряду с обязательными участниками (заемщиком и кредитором) в данной модели присутствует организация, осуществляющая строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. При этом кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение (спаренный, или кредитный кредит) или два различных кредитных учреждения. Таким образом, для жилищного инвестирования в этой схеме используются три вида капитала: заемный капитал строительной организации (строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика.

При такой модели строительной организации не нужно изыскивать дополнительные собственные средства на строительство конкретного объекта. Раздельное кредитование полностью отделяет риски, связанные со строительством и ипотечным кредитованием как правовыми залоговыми отношениями.

Срок кредитования строительного кредита составляет от 6 до 18 месяцев. Выплаты кредита и погашение процентов по нему являются фиксированными и равномерными платежами. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг по кредиту строительная организация возвращает после окончания строительства и продажи готового жилья.

Кредитор оплачивает этапы строительно-монтажных работ, выполняемые строительной организацией в соответствии с заключенным договором по финансированию строительства. Учреждение, предоставляющее средства по договору, кредитует строительные организации только тогда, когда последние получают гарантированное обязательство о предоставлении последующего ипотечного кредита в ипотечном банке или другом финансовом учреждении заемщику под залог уже построенной части жилья

Тема 8. 3 Паевые инвестиционные фонды недвижимости

Во многих развитых странах существуют два принципиально различных финансовых института, что позволяет институционально отделить «длинные» деньги от «коротких», создать для них разные режимы налогообложения и регулирования. Ведь банки по определению являются инструментом расчетов и оборотного кредита: они кредитуют оборот, а не инвестиции, и только в исключительных случаях – долгосрочные проекты.

Вторым финансовым институтом являются фонды, позволяющие аккумулировать сбережения домашних хозяйств, физических и юридических лиц. Они жестко регулируются государством. Фонды – это институты «длинных» денег, профессиональные и институциональные инвесторы. Для физических лиц, располагающих финансовыми средствами, существуют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Закон Российской Федерации «Об инвестиционных фондах» от 04.12.2001 г. создал благоприятные условия для выхода на рынок нового института коллективных инвестиций – закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытый ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления и имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой (инвестиционным паем), выдаваемой управляющей компанией. Другими словами, закрытый ПИФ – некая структура без образования юридического лица, которая транслирует право собственности, проистекающее из договоров, заключаемых управляющей компанией с ее имуществом, на пайщика. Любой пайщик есть долевой собственник всего того, что составляет имущество этого фонда. С одной стороны, ЗПИФН – это достаточно большая структура – инвестор, который может инвестировать строительство целого жилого здания, с другой – право собственности транслировано на долевого собственника. В этом заключается принципиальное отличие данной формы от векселя или облигации. Закрытый ПИФ – это институт инвестирования долгосрочных проектов, в том числе и жилищных.

Несмотря на то что ЗПИФН развиваются на протяжении последних трех-четырех лет, для многих инвесторов они остаются новым инструментом. Поэтому инвестировать в недвижимость разрешено только закрытым паевым фондам. Еще одним отличием ЗПИФН от открытых или интервальных ПИФов является то, что они создаются на фиксированный срок, но не более 15 лет.

Сейчас на рынке существует несколько фондов, специализирующихся на работе с недвижимостью. Фонды, работающие с недвижимостью и землей (девелоперские) сами строят и продают объекты коммерческой недвижимости; рентные фонды приобретают недвижимость, после чего сдают ее в аренду или сами строят и потом выступают в роли арендодателя. Условно к ЗПИФН можно причислить «ипотечные фонды», зарабатывающие на жилищных кредитах. Эти фонды покупают у банков рублевые ипотечные закладные и получают доход за счет выплаченных заемщиками процентов.

Механизм действия ЗПИФН заключается в том, что пайщики приобретают у управляющей компании паи фонда. После выкупа всех паев управляющая компания направляет полученные средства на финансирование деятельности в сфере недвижимости (разработку проектов, строительство, приобретение объектов недвижимости), покупает ценные бумаги и валюту. По завершении финансового года управляющая компания определяет размер дохода, который принесли вложения фонда в расчете на пай, и выкупает паи по текущей стоимости (номинал + доход). Поскольку инвестиционный пай является ценной бумагой, пайщик может досрочно реализовать его на бирже по рыночной стоимости.

Немаловажным фактором является сама структура паевого фонда. Существуют весьма жесткие государственные ограничения на раскрытие информации о деятельности управляющей компании и специализированного депозитария.

В фонде функции управления и владения разделены законодательно. И государство через регуляторы рынка, Федеральную службу по фондовым рынкам (ФСФР) внимательно наблюдает за деятельностью тех и других. Помимо этого, в структуру фонда обязательно входят аудиторы – оценщики (это неаффилированные лица).

В случае банкротства застройщика инвестор, купивший облигацию, становится в пятую очередь, потому что сначала удовлетворяются требования бюджета, потом работников и т. д. В данном случае пайщик фонда, вложивший средства в финансирование жилого объекта, является его владельцем, так как эта собственность выделена в натуре и передана в фонд.

Регистрация фонда осуществляется ФСФР и состоит в написании и прохождении через ФСФР правил доверительного управления. Это, по сути, коллективный договор между управляющей компанией и пайщиком. И управляющая компания не может выйти за рамки коллективного договора. За нарушение правил ФСФР может лишить управляющую компанию лицензии. Немаловажно, что подобный инструмент является совместным продуктом строительной и финансовой компаний. Репутационный капитал и репутационные риски в данном случае делятся поровну.

«Закрытость» фонда означает, что после регистрации правил доверительного управления в срок до трех месяцев (когда фонд формируется) идет продажа паев, т. е. паи ЗПИФН доступны только во время формирования самого фонда. Когда фонд сформирован, он может действовать как оператор, как инвестор, заключать контракты и т. д. Последний этап – вывод паев на открытый рынок. Здесь возможны несколько способов. Первичный рынок ограничен во времени, и продажа паев фонда идет на единых условиях, так как в процессе формирования все паи продаются по одинаковой цене. Если параметры бизнес-плана предлагают 50 % годовых, то именно с такой стоимостью на этом этапе можно привлечь деньги. После закрытия фонда начинают действовать лица, выкупившие его при первичном размещении, они могут выставить фонд на вторичную продажу. Существует практика обращения подобных фондов на биржевых площадках, на ММВБ. Можно полагать, что в недалеком будущем управляющие компании будут стремиться именно к этому. На вторичном рынке лицо, выкупившее фонд, способно размещать ресурсы по той стоимости и в таком количестве, которые необходимы. Мобильность и удобство таких размещений превосходят возможности, которые дает привлечение инвесторов по долевой схеме. Доходность ЗПИФН – 15…20 %. Благодаря диверсификации финансовых расходов закрытые паевые фонды жилой недвижимости довольно надежны как инструмент вложения денег.

Формирование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений развития рынка коллективных инвестиций в России. Более того, ПИФы недвижимости интересны как застройщикам, так и инвесторам.

Плюсы для строителей:

- ЗПИФН позволяют привлечь дополнительные средства под проекты строительства. Они объединяют средства многих инвесторов, что позволяет выйти на рынок даже некрупным (по меркам рынка недвижимости) инвесторам, готовым размещать суммы от 100 тыс. дол.;

- на рынке жилой недвижимости ПИФ является альтернативой многочисленным программам ипотечного кредитования. В отличие от ипотеки желающим разместить свои средства в ПИФе недвижимости не надо обладать обязательным минимумом денег от стоимости квартиры (как правило, это 30 %). Поскольку прирост стоимости имущества ПИФа, инвестирующего средства на рынке жилой недвижимости, адекватен изменению цен на квартиры, инвестор имеет возможность снизить свои риски, так как его сбережения фактически индексируются в квадратных метрах.

Плюсы для инвесторов:

- возможность повысить уровень прозрачности своих инвестиций, так как рынок ЗПИФН недвижимости является самым отрегулированным видом инвестиций в России. На этом рынке реализован двухуровневый механизм контроля: над деятельностью по управлению имуществом специализированным депозитарием, с одной стороны, и ФСФР – с другой;

- возможность минимизировать налоговые выплаты – ЗПИФН не является налогоплательщиком, следовательно, и недвижимость, входящая в фонд, не облагается налогом на имущество. ЗПИФН не является и плательщиком налога на добавленную стоимость, а инвестиционный доход пайщика облагается налогом на доходы и только при распределении прибыли. Таким образом, в случае направления полученного дохода на финансирование новых проектов пайщик экономит на отложенном моменте налогообложения прибыли;

- возможность упростить переход прав собственности на недвижимость. По договору купли-продажи продавец продает не недвижимость, а ценные бумаги (инвестиционные паи), удостоверяющие право собственности на это имущество. Таким образом, срок перерегистрации ограничивается тремя рабочими днями, а сам платеж не содержит НДС.

Доход фонда формируется за счет двух составляющих: общего роста рынка недвижимости и роста стоимости конкретных квартир в процессе постройки дома.

Тема 8. 4 Фонды развития жилищного строительства

Фонды развития жилищного строительства создают необходимые условия для обеспечения граждан жильем с использованием механизмов долгосрочного кредитования, развивают конкуренцию между строительными подрядными организациями, использование наиболее эффективных проектов жилищного строительства, учитывающих национальные традиции и природно-климатические условия.

Основой функционирования фонда развития считаются поиск и разработка финансово-кредитных механизмов для осуществления жилищного строительства, а условием функционирования – привлечение внебюджетных источников финансирования.

Фонд создается как субъект управления системой регионального развития жилищного строительства, поэтому в его уставе отражены следующие позиции:

1. Реализация какой-либо федеральной целевой программы или ее подпрограммы.

2. Создание условий для обеспечения отдельных категорий граждан необходимым жильем.

3. Создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищного строительства.

4. Сохранение квалифицированных кадров и создание фиксированных рабочих мест.

5. Увеличение объемов сельскохозяйственного производства.

6. Привлечение органов власти к организации работы фонда и аккумуляции добровольных взносов предприятий, организаций и граждан.

7. Всестороннее привлечение граждан для участия в жилищном строительстве.

8. Эффективное использование средств формирования рынка жилья как условие перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы.

9. Содействие развитию производственной базы жилищного строительства и обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры.

10. Развитие конкуренции и рыночных отношений в сфере жилищного строительства.

Правовое регулирование деятельности фонда должно осуществляться в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральным законом РФ «О некоммерческих организациях», уставом региона, уставами муниципальных образований региона, уставом фонда и другими нормативными и правовыми актами РФ и региона.

Подобные фонды созданы во многих регионах России, однако основоположником следует считать Белгородскую область. В 1993 г. администрация Белгородской области разработала модель кредитования жилищного строительства для жителей сельской местности. Наряду с заемщиком в качестве основного участника данной модели выступает Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций, по организационно-правовой форме являющийся государственным унитарным предприятием.

При такой модели заемщики имеют возможность погашать ипотечный кредит и проценты по нему не только деньгами, но и сельскохозяйственной продукцией с последующей ее реализацией через торговую сеть фонда. Пропорции оплаты определяют сами заемщики. Таким образом, граждане, успешно занимающиеся сельскохозяйственным трудом, но не имеющие денежных средств для приобретения жилых объектов недвижимости, получают шанс улучшить жилищные условия.

При фонде созданы организации по переработке поставляемой заемщиками продукции, оптовые базы и рынки, развивается закупочная и торговая инфраструктура области, появилась дополнительная прибыль, которую направляют на строительство подъездных дорог, прокладку коммунальных сетей и т. д.

Ставка процента по ипотечному кредиту составляет 1…2 %. Ипотечный кредит выдается на сумму не более 120 тыс. р., а недостающие средства заемщики вкладывают в строительство в виде собственных сбережений и личного труда. Срок кредитования, как правило, составляет от 8 до 10 лет, однако может достигать и 15 лет.

Заемщики рассчитываются с фондом через три года после подачи заявления на кредит. Для заемщиков – специалистов в области общественно значимых профессий (врачей, учителей и т. д.), многодетных семей, а также для самостоятельно осуществляющих строительство предусматриваются льготы до 50% кредитного долга. Существуют также льготы для одиноких мужчин и женщин старше 30 лет, неполных семей с несовершеннолетними детьми и малообеспеченных семей.

Платежеспособность заемщика оценивается по «сельскохозяйственному потенциалу» сельских жителей, т. е. по результативности их подсобного хозяйства. Например, за ипотечный кредит на 3-этажный жилой дом с набором всех коммунально-бытовых услуг площадью 150…200 м2 заемщик должен поставить региону в целом 10…15 т говядины, или 40…50 т картофеля, или иную продукцию по будущей цене независимо от того, какой она будет.

Наряду с кредитом возможна поэтапная выдача сельским жителям строительных материалов для строительства жилья (их стоимость погашается в течение 5 лет). При использовании строительных материалов по целевому назначению предоставляется новая партия для следующего этапа строительства. Отношения между участниками в данной модели представлены на рис. 8.5.

Рис. 8.5. Модель финансирования жилищного строительства при участии Фонда развития жилищного строительства: 1 – сотрудничество в области строительства и финансирования жилья; 2 – первоначальный взнос за жилье; 3 – заключение договоров страхования; 4 – оформление кредита; 5 – предоставление жилья; 6 – погашение кредита сельскохозяйственной продукцией; 7, 8 – поступление сельскохозяйственной продукции в магазины региона

Все договорные отношения со строительной организацией ведет Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций (между ними заключается договор на строительство индивидуального жилого дома для заемщика).

Отношения фонда и заемщика закрепляются юридическим оформлением первоначального взноса за индивидуальный жилой дом, заключением договора на оформление кредита, фиксированием этапного погашения кредита и процентов по нему, а также передачей индивидуального жилого дома в собственность заемщика.

Основным действующим субъектом ипотеки в г. Сарове Нижегородской области стала специально созданная некоммерческая организация «Фонд социального развития» (ФСР). Деятельность ФСР основана на продаже жилья в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство или покупку жилья на вторичном рынке. Построенное или закупленное жилье продается в рассрочку гражданам города, которые участвуют в программе ипотечного кредитования. Кредитные учреждения выступают в данной схеме в качестве кредиторов ФСР.

По данной схеме покупатель закладной на вторичном рынке ценных бумаг и ФСР заключают договор купли-продажи закладной. Между ФСР и покупателем заключаются договора: купли-продажи недвижимости (или купли-продажи доли строящегося жилья), займа и залога. Фонд заключает с продавцом жилья договора купли-продажи недвижимости и подряда на строительство.

В основу структуры финансирования жилищного строительства положена безналоговая модель. Функцию безналогового проводника финансовых ресурсов выполняет некоммерческая организация ФСР, за счет чего происходит удешевление жилья. Именно благодаря налоговым послаблениям, решение в отношении которых принято на местном уровне, удалось сформировать начальный капитал данной ипотечной программы.

Даже при наиболее рациональной системе – «продаже в рассрочку», при которой не происходит увеличение подоходного налога, стоимость кредита с учетом его обслуживания, например при 13,5 % годовых, в три раза больше суммы кредита.

Например, если получен кредит в 40 тыс., то возврату подлежит 120 тыс., из которых 80 тыс. – стоимость обслуживания. Из них, в свою очередь, 40 тыс. составляют налоги. При проведении такой операции в безналоговом режиме число участников программы увеличится. Каждый участник в процессе покупки жилья вносит деньгами и объектами недвижимости (которые имеются у него в наличии) в общей сложности до 80 % от стоимости нового жилья, остальные 20 % берет в кредит. Вся денежная масса направляется подрядчикам, которые являются плательщиками налогов. Около 20 % этой суммы будет выплачено в виде налогов в бюджеты всех уровней и во внебюджетные фонды. Известно, что все предприятия стройиндустрии – плательщики налогов. В пределе эта величина стремится к 40 %. Можно рассчитать в относительных величинах выигрыш и проигрыш. Допустим, что доля кредита в стоимости жилья составляет 20 %. Тогда обслуживание кредита в налоговом режиме (без учета инфляции) составит

20 % 0,07 15 2,02 = 42,42 %,

где 0,07 – налоги, кроме налога на прибыль; 15 – количество лет, на которые выдан кредит; 2,02 – проценты.

Обслуживание кредита в безналоговом режиме составит

20 % 0,07 15 = 21 %.

Следовательно, при безналоговом режиме можно потерять 21 % на уплате налогов (42…21), но выиграть 40 % на налогах строителей. Общая величина выигрыша составит 19 %.

Таким образом, региональный фонд развития жилищного строительства, используя накопленный опыт, функционирует на основе действующего законодательства и является единым региональным центром по разрешению проблем в области жилищного строительства для различных категорий граждан. Как правило, схемы финансирования жилищного строительства с участием фонда предполагают использование льготных механизмов, что позволяет решить сопутствующие проблемы экономического и социального развития.

Фонд развития жилищного строительства – это структура, предназначенная для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих для этого средств.

Тема 9. Комбинированное финансирование жилищного строительства

Тема 9. 1 Финансирование за счет корпоративных заимствований и векселей

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство объектов недвижимости стал выпуск облигационных займов. Участниками такой схемы выступают заказчик, заемщик-эмитент, финансовый агент (организатор) и кредитор. При этом функции кредитора (в отличие от всех других моделей финансирования недвижимости) выполняет тот, кто желает приобрести объект недвижимости. В качестве эмитента могут выступать государственные органы, юридические лица, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под строительство, необходимую проектную документацию и права на осуществление строительства. Возможно совмещение функций заказчика и эмитента. Организаторами могут быть инвестиционные банки, назначаемые эмитентом для подготовки и проведения всех операций, связанных с выпуском облигационного жилищного займа на условиях гарантированного размещения всего объема выпуска. Одной из главных функций организатора обычно является поиск кредиторов (как юридических, так и физических лиц).

В развитых странах процент облигационных займов финансового рынка (в том числе направленных на финансирование недвижимости) составляет, как правило, от 10…15 до 60…65, что свидетельствует о важной роли облигаций как альтернативного источника финансирования инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Заимствования на фондовом рынке удобны для девелоперов прежде всего тем, что не надо заботиться о залоге (банковский кредит без залога не получить). Но для мелких и средних компаний выпуск облигаций – слишком затратное мероприятие. И деньги для малоизвестного заемщика получаются слишком дорогими.

Облигация – это ценная бумага, удостоверяющая отношения займа между владельцем и выпустившим ее лицом. Главное достоинство облигации состоит в том, что она позволяет, не перераспределяя собственность на недвижимость, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать развитие жилищного сектора рынка недвижимости.

При схеме облигационного жилищного займа граждане имеют возможность постепенно накапливать средства на приобретение жилья путем покупки облигаций. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Как правило, облигации жилищного займа дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Облигации жилищного займа могут иметь кратко-, средне- и долгосрочный периоды обращения.

Эмитент может погасить облигации денежными средствами исходя из рыночной стоимости 1 м2 общей площади построенного жилья; жильем и обменом на облигации последующих серий. Каждая облигация дает право на получение определенного количества площади жилья (не менее 0,1 м2). Срок их обращения может достигать 30 лет. В России предельный срок – 10 лет. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. При отказе от приобретения жилья облигации выкупаются по текущей номинальной цене. Недостатком такой схемы является ее конкретный адресный характер, что не всегда удобно для жителей.

Частный случай облигационного займа с целью финансирования жилищного строительства – это выпуск и продажа накопительных жилищных сертификатов (ЖС). По схеме организации применение ЖС для финансирования жилищного строительства является разновидностью договоров долевого участия, но с более высокой ликвидностью и обязательной индексацией номинальной стоимости. Номинальная стоимость жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. Схема индексации определяется при выпуске ЖС и остается неизменной в течение определенного срока действия.

Жилищный сертификат – это ценная бумага, которая соответствует стандартам Минюста и прошла регистрацию в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР). Она дает право купить жилплощадь в понравившемся доме. По правилам ФСФР гражданин после приобретения сертификатов на 30% площади квартиры может зарезервировать за собой конкретную квартиру и по договору с застройщиком докупить ЖС до 100% площади квартиры.

ЖС – инструмент промежуточный. Его введение способствует прозрачности рынка: эмитенты проходят проверку на финансовую надежность, аудиту подлежат также строительная и проектная документация дома.

Большинство застройщиков предпочитают облигации использовать для привлечения средств. При всей внешней схожести сертификатов и облигаций между ними есть существенная разница: облигации привязаны к строительной организации, а сертификаты – к строящемуся объекту недвижимости. Главное достоинство ЖС – его прозрачность и понятность для покупателя ценной бумаги.

ЖС могут быть привлекательны не только для мелких инвесторов, стремящихся защитить свои средства от инфляции и получить прибыль на росте стоимости бумаг, но и для крупных инвестфондов.

Жилищный сертификат можно рассматривать как бескупонную облигацию с возможностью натуральной формы погашения. Он представляет собой высоколиквидную ценную бумагу, дающую право на получение от 0,1 до 1 м2 жилья определенного качества и местоположения в строящемся или реконструируемом доме.

По сравнению с ипотекой ЖС имеют следующие преимущества:

- отсутствует угроза выселения при утрате платежеспособности;

- не требуется постоянного внесения ежемесячных платежей, обременительных для семейного бюджета;

- цена сертификата ниже цены 1 м2 жилья, тогда как приобретение жилого объекта недвижимости через схемы ипотечного кредитования увеличивает его стоимость зачастую в 2-3 раза;

- сертификаты можно приобретать постепенно, по мере появления свободных денежных средств, ипотека же накладывает долговременные и жесткие ограничения на семейный бюджет.

Жилищные сертификаты дают владельцам право на получение жилья в домах, под которые эмитент производит эмиссию. При этом банк может размещать сертификаты на рынке ценных бумаг, беря на себя роль финансового агента между эмитентом и покупателем, одновременно становясь поручителем (гарантом) возвратности средств в случае провала проекта строительства.поручителем по ЖС может быть и страховая компания.

Доход по ЖС существует в натуральной или денежной форме. Натуральный доход получается при погашении их жилыми объектами недвижимости соответствующей площади, а денежный – при погашении по цене строительства 1 м2 общей площади объекта, построенного на средства от продажи сертификатов.

Поскольку погашение сертификата происходит из расчета одна ценная бумага – единица площади жилого объекта недвижимости, эмитент ЖС может использовать нетрадиционные формы предоставления объектов:

- обмен жилого объекта недвижимости меньшей площади на объект большей площади с передачей эмитенту ЖС в количестве, равном разнице между площадями;

- предоставление льготных условий продажи пакетов ЖС.

В процессе строительства объекта недвижимости ЖС можно свободно покупать и продавать. Если купленных сертификатов недостаточно, чтобы получить жилой объект в момент сдачи первой очереди строительства, они подлежат погашению.

Жилищный сертификат можно трактовать как безвозмездную жилищную субсидию. Об этом свидетельствует ряд программ федерального и регионального значения, реализуемых на территории России.

Практика подтвердила, что предоставление бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов является наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем.

Государственный жилищный сертификат – это именное свидетельство на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилого объекта недвижимости, а не ценная бумага, поэтому его нельзя передавать другим лицам. В отличие от обычного ЖС государственный сертификат имеет срок действия.

В России в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 гг. принята и действует подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты», цель которой – обеспечение постоянным жильем семей военных, уволенных или увольняемых со службы. Жилищный сертификат предоставляется не имеющим жилья для постоянного проживания военнослужащим и сотрудникам силовых ведомств, уволенным со службы по следующим причинам: выход на пенсию, состояние здоровья, организационно-штатные мероприятия, переселение из закрытых военных городков. При этом общая продолжительность службы должна быть не менее 10 лет.

Государственным заказчиком по реализации данной подпрограммы является Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному комплексу – Росстрой. В реализации подпрограммы участвуют все территориальные банки Сбербанка России и их отделения. Организация выдачи жилищных сертификатов и формирование очереди граждан поручены федеральным и региональным органам исполнительной власти.

Каждый участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» дает письменное согласие на участие в ней и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий. При покупке жилья, стоимость которого выше размера субсидии по сертификату, гражданину необходимо привлечь собственные денежные средства или взять кредит в банке.

Тема 9. 2 Финансирование за счет привлеченных средств (долевое строительство)

На данном этапе развития рынка недвижимости в Российской Федерации, кроме ипотечного кредитования, применяются другие механизмы кредитования объектов недвижимости.

Все больше строительных компаний предлагают разнообразные схемы долевого участия (оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья), позволяющие покупателю снизить единовременные расходы на приобретение жилья.

Застройщик принимает на себя обязательства осуществлять финансирование строительства объекта (на всех этапах возведения) или его реконструкции за счет собственных и привлеченных средств (например, средств коммерческого банка), обеспечить окончание строительства к определенному сроку и в течение определенного срока с момента подписания акта Государственной приемочной комиссии передать дольщикам квартиры определенной площади в соответствии с договором долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве является важным и обязательным документом, который регламентирует отношения между участниками подобной схемы кредитования жилищного строительства. Без данного договора, который заключается в письменной форме, впоследствии невозможно оформить право собственности на соответствующую жилую площадь, так как для этого наряду с другими документами должны быть представлены документы, подтверждающие долевое участие.

В общих положениях договора обязательно должно быть записано, что указанный объект строительства (реконструкции) на момент подписания договора никому не продан, иным способом не отчужден, в споре и под запрещением не состоит. Также следует указывать, на каком основании организация, привлекающая средства дольщиков, обладает правомочиями по кредитованию данного объекта.

Дольщик в соответствии с договором обязуется произвести финансирование строительства (реконструкции) объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, указанным в договоре (например, поставкой строительных материалов).

Основными дольщиками являются физические лица.

Преимущества долевого строительства состоят в следующем:

- поэтапная оплата (рассрочка платежей);

- индексирование (с ростом затрат на строительство) только остаточной стоимости строительства по договору;

- затраты на приобретение жилья при долевом участии обычно ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-20%.

К недостаткам долевого строительства можно отнести:

- потеря уже вложенных денежных средств в объект жилой недвижимости в связи с банкротством организации, заключившей с покупателем договор о долевом участии в строительстве;

- получение квартиры не того качества, которое ожидалось покупателем.

На российском рынке развития недвижимости можно выделить два основных варианта долевого участия в строительстве:

1. Долевое участие с поэтапной оплатой:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- утверждается индивидуальный график оплаты стоимости квартиры с учетом инфляции, а также возможностей и пожеланий дольщика;

- в оговоренные сроки с момента подписания договора по начальной стоимости 1 кв. м оплачивается первый взнос

- оставшаяся часть общей площади квартиры оплачивается поэтапно по графику с индексацией стоимости 1 кв. м на момент каждого платежа, с учетом цен, действующих в строительной отрасли (каждым взносом оплачивается определенное количество кв. м общей площади квартиры);

- по окончании строительства производится окончательный расчет, исходя из действительной площади, передаваемой дольщику квартиры.

В последнее время некоторые крупные операторы первичного рынка жилья Санкт-Петербурга стали предлагать варианты долговременных рассрочек – от 1 до 5 лет.

2. Долевое участие с зачетом имеющегося жилья:

- за дольщиком закрепляется конкретная квартира в строящемся доме, с указанием площади и ее местоположения;

- устанавливается какое количество кв. м общей площади «новой» квартиры считается оплаченным на момент заключения договора, в зависимости от принятых в зачет в качестве части долевого взноса кв. м общей площади «старой» квартиры, принадлежащей дольщику. За разницу в количестве кв. м общей площади по сравнению с площадью «новой» квартиры дольщик платит деньгами, поэтапно, в течение срока строительства.

При этом возможны два варианта зачета «старых» квартир:

- квартира дольщика свободна, право собственности на нее сразу переходит к застройщику и квартира поступает в реализацию;

- дольщик проживает в своей квартире в течение всего срока строительства, до момента предоставления ему новой квартиры, и право собственности переходит к застройщику после переезда дольщика в новую квартиру.

В Санкт-Петербурге долевое строительство с зачетом имеющегося жилья производится с участием банка на следующих условиях:

- срок кредита покупателю не превышает 5 лет;

- процентная ставка кредита банка колеблется от 15 до 30 % годовых.

При способности выполнить данные условия, а также в случае, если банк оценивает покупателя жилья как надежного, заключается трехсторонний долевой догово