Расчет накопленного износа зданий и сооружений

Износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие «износ», используемое в оценочной практике, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемое в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта на весь срок его службы без определения текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

Существует три вида износа:

- физический;

- функциональный (моральный);

- внешний (экономический).

Физический износ

Отражает изменение физических свойств объекта недвижимости в зависимости от времени и условий эксплуатации объекта.

Методы оценки физического износа:

-обследование фактического состояния объекта в целом (его конструктивных элементов и устройств инженерного оборудования);

-метод экономического возраста;

-метод разбивки на виды износа;

-определение износа по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств;

-метод сравнения продаж.

Функциональный износ - утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей.

Внешний (экономический износ) – утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Определение накопленного износа И_НАК

И_НАК = 1-(1-К _ФИЗ) × (1-К_ФУНК) × (1-К_ВНЕШ), (21)

где К _ФИЗ - коэффициент физического износа;

К_ФУНК - коэффициент функционального износа;

К_ВНЕШ - коэффициент внешнего износа.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости

Основным методом в рамках сравнительного подхода является метод сравнительного анализа продаж. Основной принцип данного метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Алгоритм расчета

1. Анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости.

2. Определение единицы сравнения.

3. Внесение корректировок к цене по элементам сравнения с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами.

4. Определение рыночной стоимости единицы сравнения.

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Применение доходного подхода к оценке недвижимости

В доходном подходе при определении стоимости недвижимости применяются два метода:

- капитализации;

- дисконтирования.