Договор социального найма жилого помещения. 4 страница

6. Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, от желания сторон не зависящим.

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (п. 1 ст. 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться п. 1 ст. 452 ГК РФ.

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма, наймодатель здесь не нуждается в предварительном уведомлении, т.к. на получение социального жилья есть очередь и сложностей с заключением нового договора не возникнет.

Вместе с тем, отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются сразу по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. На нанимателя в связи с этим возлагаются определенные обязанности. Согласно подп. «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315, при расторжении договора наниматель обязан освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги.

ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. Жилищный кодекс исходит из того, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (п. 3 ст. 82 ЖК РФ). Таким образом, следует признать, что неисполнение обязанности оплатить текущий ремонт, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не препятствует прекращению пользования жилым помещением. Однако вытекающие из договора социального найма обязательства полностью не прекратятся до момента завершения расчетов с наймодателем.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (п. 2 ст. 83 ЖК РФ).

От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, однако, его воля направлена, прежде всего, на получение иного жилого помещения. Т.к. для этого требуется также волеизъявление наймодателя, договор прекращается по соглашению сторон в связи с обменом или заменой помещения.

По инициативе наймодателя (если отсутствует согласие нанимателя) договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в п. 4 ст. 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Указанный перечень практически совпадает с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в ст. 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ст. 105 ЖК). Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Т.е. предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами.

Указание ст. 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения общежитий. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени с связи с работой (службой) или учебой (п. 2 ст. 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение аналогичного договора и предоставление жилого помещения также из фонда социального использования[64].

Правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. № 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг»[65] отмечено, что положения действующего ЖК РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе справедливо указано на противоречие положений п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ и ст. 90 ЖК РФ, определяющей последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В первом случае предусматривается возможность выселение за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. Во втором – присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.

Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»[66] разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со ст. 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.

В ст. 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.

Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подп. «д» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307).

Представляется, что выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги возможно только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг.

В отличие от ст. 687 ГК РФ срок, дающий основания для предъявления требовании о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе. Если согласно ст. 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то ЖК РФ устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев. Причем, суммирование отдельных месяцев неплатежей не допускается. Законодатель подразумевает, что плата не вносится непрерывно более шести месяцев подряд (абз. 2 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Кроме того, если для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта неплатежей, независимо от их причины (она может быть учтена при предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении), то для договора социального найма выселение возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Т.е. речь идет об ответственности за виновное поведение нанимателя и лиц с ним проживающих. Наличие уважительной причины препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести:, длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.[67]

Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.

Следующим основанием является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает.

Разрушение и повреждение предполагают приведение помещения в негодность действиями самого нанимателя, а также лиц, за действия которых он отвечает. Разрушение означает физическое уничтожение помещения. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства. Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и порча санитарно-технического оборудования. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переобрудование или переустройство.

Исходя из формулировки ст. 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает, а также наличие материальных последствий. Однако представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Тем более что если речь идет о разрушении, то договор прекратится в связи утратой жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ). Целью наймодателя, равно как и при расторжении договора коммерческого найма, следует считать предотвращение полной гибели жилого помещения.

Следует отметить, что норма, определяющая основание расторжения договора и его последствия также как и при расторжении за неоплату жилья и коммунальных услуг различаются.

Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения. В ст. 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе, и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из ст. 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение в данном случае характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение ст. 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. Т.е. систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно ст. 91 ЖК РФ – разрушение лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже, в конечном счете, ведет к разрушению.

Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (п. 1 ст. 91 ЖК РФ).

Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории можно отнести поднанимателей (п. 3 ст. 76 ЖК РФ), временных жильцов (п. 3 ст. 80 ЖК РФ). Что касается членов семьи нанимателя, то хотя в отношении полностью дееспособных членов семьи действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ), поскольку стороной договора является все же наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых отвечает наниматель. Однако за действия бывшего члена семьи наниматель не отвечает (п. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем, не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например, с нарушением правил содержания домашних животных.

Наймодатель может требовать расторжения договора и выселения нанимателя без предоставления иного жилого помещения, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.

Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.

Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.

Буквальное толкование рассматриваемого положения ст. 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении. Вероятно, это редакционный недостаток и речь идет, прежде всего, о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.

Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя. Причем, требовать выселения может не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.

К заинтересованным лицам относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи – соседи по дому, коммунальной кватире.

Кроме того, согласно пункту 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года N 1086 (в редакции от 13 октября 1997 года), органы государственной жилищной инспекции осуществляют контроль за использованием жилищного фонда; за соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Учитывая изложенное, органы государственной жилищной инспекции также вправе обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи при нарушении ими правил пользования жилым помещением, ведущем к разрушению такого жилого помещения.

Важно обратить внимание и на то, что указанные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, т.к. сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в рассматриваемом случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.

Граждане, лишенные родительских прав, (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ) могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Исчерпывающий перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в ст. 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (ст. 416 ГК РФ). Предметом по поводу которого возникают правоотношения сторон при социальном найме является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата этих признаков приводит к невозможности дальнейшего использования жилого помещения. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора невозможна.

В рассматриваемых случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Требование о выселении нанимателя в рассматриваемых случаях предъявляется, если договор не прекращен по соглашению сторон. Такое соглашение должно предусматривать не только согласие нанимателя и членов его семьи на прекращение предыдущего договора найма, но и согласие переселиться в предложенное наймодателем иное жилое помещение, которое также должно указываться в договоре.

Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (ст. 86 ЖК). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (ст. 87, п.1 ст. 88 ЖК).

Предоставление жилого помещения в случаях выселения по обстоятельствам, не связанным с действиями нанимателя и лиц, за которых он отвечает, осуществляется в пределах населенного пункта, где находилось жилое помещение, подлежащее освобождению. Общая площадь нового жилья должна быть равнозначной общей площади ранее занимаемого жилого помещения (ст. 89 ЖК). Требование о соблюдении общей площади не означает, что предоставляемое жилое помещение по количеству комнат, их расположению и т. д. должно полностью соответствовать предыдущему.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (п. 2 ст. 89 ЖК).

Если выселение производится в судебном порядке, предоставляемое гражданину жилое помещение должно указываться в решении суда (п. 3 ст. 89 ЖК).

При выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (абз. 4 п. 37 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 г. № 14).

Жилищный кодекс не предусматривает права нанимателя и членов его семьи требовать другого жилого помещения, если занимаемое ими жилье не может использоваться по назначению. Однако, данная возможность вытекает из существа договора социального найма, объектом которого может быть только пригодное для проживания жилое помещение.

Расторжение договора найма жилого помещения может быть связано с капитальным ремонтом. В рассматриваемой ситуации расторжение договора допускается, если:

1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;

2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.

Хотя Жилищный кодекс этого прямо не предусматривает, следует признать также право нанимателя и членов его семьи требовать от наймодателя предоставления другого благоустроенного жилого помещения при наличии соответствующих оснований. Другое помещение должно быть предоставлено до начала капитального ремонта или реконструкции.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение гражданина из жилого помещения[68]. Причем, в зависимости от основания расторжения договора, у наймодателя может возникнуть обязанность по предоставлению нанимателю иного жилого помещения.

Помимо воли сторон договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК). При этом в зависимости от причин гибели (утраты) жилого помещения у наймодателя может появиться обязанность обеспечить нанимателя иным жилым помещением, в частности, если помещение погибло по обстоятельствам, не зависящим от нанимателя и членов его семьи, например, в результате стихийного бедствия, террористического акта (п. 2 ст. 29 Федерального конституционного закона от 30 мая 2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении»[69]). Предоставление жилых помещений в таких случаях производится, если граждане относятся к категориям лиц, которые имеют право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49, 51 ЖК). Жилье предоставляется им вне очереди (попд. 1 п. 2 ст. 57 ЖК).