Договор социального найма жилого помещения. 3 страница

Обмен жилыми помещениями может производиться в добровольном порядке (по соглашению всех заинтересованных лиц) либо принудительно, через суд (если между заинтересованными лицами не достигнуто соглашение).

Добровольный обмен жилыми помещениями оформляется договором об обмене, заключаемым в письменной форме путем составления единого документа, подписанного соответствующими нанимателями (п. 2 ст. 74 ЖК).

Договор обмена является консенсуальным, двусторонне или многосторонне обязывающим, возмездным. Он заключается между пользователями соответствующих жилых помещений, поэтому название «обмен жилыми помещениями» является несколько условным – речь идет не о передаче жилого помещения и даже не об уступке права пользования определенным жилым помещением. Жилищный кодекс установил, что договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения новых договоров социального найма.

Субъектами договора обмена жилыми помещениями могут быть только граждане, занимающие помещения по договору социального найма. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи не могут быть самостоятельными участниками договора обмена. Однако они вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах (п. 2 ст. 72 ЖК).

Круг возможных субъектов обмена на разных этапах развития жилищного законодательства определялся по-разному. Так, параграф 1 Инструкции Наркомхоза и Наркомюста РСФСР от 3 ноября 1939 г. «Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями» допускал обмен гражданами принадлежащих им на праве личной собственности домов на государственную или ведомственную жилую площадь лишь в исключительных случаях и не иначе как с особого, в каждом отдельном случае, разрешения Наркомата коммунального хозяйства РСФСР.

Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 10 июня 1952 г. эта норма была исключена из Инструкции, а в заменившей ее Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 28 июня 1959 г. предусматривался лишь обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам найма или аренды. Это обстоятельство дало повод утверждать о недопустимости подобных сделок. Однако судебная практика в таких случаях была неоднозначна. Иногда признавалась их законность, так как гражданское законодательство позволяет заключать любые сделки, не противоречащие закону. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в первоначальной редакции предусматривал возможность обмена жилого помещения с собственником при наличии согласия наймодателя (ч. 2 ст. 325). В ст. 67 ЖК РСФСР предусматривалось право на обмен жилого помещения между нанимателем по договору найма и членом жилищно-строительного кооператива. Согласно ч. 2 ст. 20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов наделялся правом с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма жилого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Существующее в настоящее время ограничение на обмен жилыми помещениями из жилищного фонда социального использования, связано с необходимостью учитывать назначение соответствующего жилищного фонда.

Договор обмена жилыми помещениями, как правило, носит двусторонний характер, однако возможно и заключение многостороннего договора.

Предметом обмена могут быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, расположенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Поскольку обмен жилыми помещениями затрагивает интересы наймодателя, а также членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении, его осуществление возможно только с письменного согласия указанных лиц.

При этом если члены семьи нанимателя могут отказаться от обмена без указания причин, то наймодатель может отказать в согласии на обмен только при наличии обстоятельств, которые в соответствии со ст. 73 ЖК препятствуют обмену.

Обмен жилыми помещениями не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;

2) право пользования жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в утвержденном Правительством РФ перечне.

Отказ наймодателя в обмене без достаточных оснований может быть обжалован в судебном порядке.

Указанные обстоятельства объединяет то, что они могут привести впоследствии к ухудшению положения одного из участников обмена.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) предоставляется нанимателями, заключившими договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на обмен. Согласие наймодателя на обмен или отказ в даче такого согласия оформляется в письменной форме. Решение наймодателя выдается нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.

Расторжение старого и заключение нового договора социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина, осуществляющего обмен, и представления им указанных в законодательстве документов.

Обмен помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Последние отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений (п. 4 ст. 72 ЖК).

Обмен жилого помещения может производиться в принудительном порядке, если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами семьи не достигнуто соглашение об обмене. В таком случае любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. Лицо, требующее принудительного обмена, как правило, представляет суду несколько возможных его вариантов.

Суд, в который поступили соответствующие требования, сначала решает вопрос об их правомерности. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен не должен приводить к существенному ухудшению жилищных условий кого-либо из участников обмена или иному ущемлению их прав. Затем, с учетом мнения заинтересованных лиц, суд выбирает наиболее отвечающий интересам нанимателей и всех членов их семей вариант обмена.

Поскольку обмен жилыми помещениями представляет собой сделку, он может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (п. 1 ст. 75 ЖК). Хотя в этой норме содержится указание на возможность признания обмена недействительным на основании решения суда, т.е. применение правил об оспоримых сделках, на сделки по обмену в равной мере распространяются также нормы о ничтожности сделки (ст. 168 ГК).

Частым основанием для признания обмена недействительным является его фиктивный характер, т.е. совершение без намерения реально переселиться и пользоваться полученными в порядке обмена жилыми помещениями. В таких случаях обмен считается мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК).

При признании обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным применяются общие последствия недействительности сделки. Стороны договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (п. 2 ст. 75 ЖК).

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (п. 3 ст. 75 ЖК).

Замена жилого помещения сходна с обменом жилых помещений, что дает некоторым авторам основания рассматривать ее как разновидность обмена[60]. Однако при этом не учитываются различия в субъектном составе соответствующих отношений, основаниях и порядке осуществления обмена и замены. Более обоснованной представляется точка зрения, согласно которой замена жилого помещения – самостоятельный институт жилищного права.

Право на замену жилого помещения заключается в следующем. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе обратиться к наймодателю с заявлением о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наймодатель обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи заявления (п. 1 ст. 81 ЖК).

Итак, замена жилого помещения отличается от обмена жилыми помещения следующими признаками:

1) обмен производится между нанимателями жилых помещений. Субъектами отношений по замене выступают наймодатель и наниматель;

2) обмен представляет собой договор между нанимателями, тогда как замена – действие административного органа, осуществляемое на основании одностороннего волеизъявления нанимателя, выраженного в заявлении. Указанное заявление создает обязанность наймодателя произвести замену;

3) обмен может быть вызван различными причинами, которые не имеют правового значения. Целью замены жилого помещения является получение жилого помещения меньшего по площади, нежели занимаемое;

4) объектом обмена могут быть любые жилые помещения, пригодные для проживания, расположенные как в одном населенном пункте, так и в разных. Замена допускается в отношении жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления. При этом замена подразумевает предоставление жилья в том же населенном пункте и обязательно меньшего по площади.

5) при обмене одно жилое помещение может быть обменено на несколько, тогда как при замене это невозможно.

6) замена допускается только в случаях, предусмотренных законом, тогда как обмен ограничивается лишь установлением случаев, когда он недопустим.

Замена жилого помещения приводит к прекращению договора социального найма этого жилого помещения с одновременным заключением нового договора социального найма на вновь предоставленное жилое помещение, что дает основания рассматривать замену как «особую форму предоставления жилых помещений» [61].

В Жилищном кодексе установлено только одно основание замены жилых помещений. Однако законодательством федеральным и субъектов РФ могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений (п. 2 ст. 81 ЖК).

Близким к замене является предоставление жилого помещения взамен занимаемого при проведении капитального ремонта с отселением. В соответствии с п. 2 ст. 88 ЖК взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, в таких случаях расторгается. Однако в отличие от замены жилого помещения в рассматриваемом случае инициатива в предоставлении жилого помещения исходит от наймодателя. При этом отсутствует обязанность предоставить другое жилое помещение по требованию нанимателя. Кроме того, замена не предусматривает предоставления меньшего жилого помещения.

Наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами настоящего договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое Нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи станет меньше учетной нормы[62].

К правам наймодателя можно также отнести возможность требовать в установленных законодательством случаях и порядке доступа в жилое помещение, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии и прекращения любых действий по использованию помещения не по назначению, а также действий, влекущих повреждение или порчу жилого помещения.

5. Изменения правоотношения, возникающего из договора социального найма можно подразделить, исходя из оснований, наличия или отсутствия воли сторон или одной из них, направленной на изменение правоотношения. Также изменения классифицируются в зависимости от того, в каком из элементов правоотношения происходят изменения.

Чаще всего изменения происходят в субъектном составе обязательства, реже встречается изменение объекта.

Следует отметить, что договор социального найма весьма подробно регламентирован законодательством, причем, нормы, устанавливающие права и обязанности сторон императивны. Поэтому возможности изменения содержания правоотношения в данном случае минимальны.

Согласно п. 9 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.

В п. 6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством РФ, изменения договора.

ЖК РФ в отличие от положений ГК РФ о договоре найма жилого помещения, не предусматривает возможности перераспределения обязанностей сторон или исключения каких-либо прав одной из сторон по соглашению между нанимателем и наймодателем. Права и обязанности сторон договора социального найма определены в Типовом договоре – документе, обязательном для обеих сторон. Таким образом, стороны могут внести только те изменения в договор, которые допускаются законодательством.

В ЖК РФ изменению договора социального найма жилого помещения посвящена статья 82.

В ней предусмотрено два основания изменения договора социального найма.

Одним из них является объединение граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменой нанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Иные основания можно вывести из анализа других статей Жилищного кодекса.

Рассмотрим подробнее основания изменения договора социального найма, содержащиеся в ст. 82 ЖК РФ.

При объединении в одну семью речь идет о заключении отдельного договора найма жилого помещения лицами, проживающими в одной коммунальной квартире. Жилищное законодательство не конкретизирует, что понимается под «объединением в одну семью». Для раскрытия указанного понятия следует обратиться к ст. 69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. Прежде всего, членами семьи являются проживающие совместно с нанимателем супруг, дети и родители. В данном случае признание членом семьи происходит в силу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установления факта ведения общего хозяйства для удовлетворения заявление о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется. Для заключения единого договора требуется подтвердить наличие соответствующей степени родства или зарегистрированного брака. Поскольку семейное законодательство признает лишь зарегистрированный в установленном порядке брак (ст. 10 СК РФ), наличие фактических супружеских отношений не может считаться достаточным основанием для заключения единого договора социального найма. Объединение в одну семью может быть признано и в отношении других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, если будет установлено, что, проживая в одной квартире коммунального заселения, граждане ведут совместное хозяйство.

Ст. 82 ЖК РФ не предусматривает получения согласия наймодателя на объединение, поскольку подобное объединение позитивно с точки зрения ликвидации жилья коммунального заселения.

Следует отметить, что законодатель допускает объединение в одну семью без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения. Нет и запрета на ухудшение условий кого-либо из нанимателей (например, если наниматель, проживавший один в комнате, объединяется с несколькими лицами, занимавшими также одну комнату), поскольку при объединении в одну семью даже без заключения одного договора социального найма фактически положение проживающих изменится.

В ст. 82 ЖК РФ, также как и в ее предшественнице – ст. 87 ЖК РСФСР, не предусматривается необходимости получения согласия членов семьи каждого из нанимателей на заключение единого договора социального найма. Вместе с тем, поскольку объединение непосредственно затрагивает права и обязанности указанных граждан, получение такого согласия является обязательным. Данный вывод подтверждается и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, устанавливающей равные права и обязанности нанимателя по договору социального найма и членов его семьи.

Следует отметить, что хотя законодатель расценивает заключение единого договора социального найма при объединении в одну семью как изменение договора, более обоснованным представляется рассматривать данную ситуацию как прекращение первоначальных и заключение нового договора социального найма. Это следует из содержания п. 1 ст. 82 ЖК РФ, где речь идет не о прекращении одного договора и изменении другого, а о заключении нового договора социального найма, что подразумевает прекращение предыдущих договоров. Необходимость заключения нового договора обусловлена, вероятно, тем, что при объединении существенно меняется не только субъектный состав правоотношений, но и объект договора.

Второе основание изменения договора социального найма – замена нанимателя. Согласно п. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Ст. 82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получения согласия наймодателя на замену нанимателя. Однако законодатель не определил, по каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене и, собственно, каким образом замена нанимателя повлияет на его права и обязанности. В отличие от договора коммерческого найма, где согласие наймодателя действительно необходимо, поскольку ответственным перед ним является, по общему правилу, только наниматель, при социальном найме на дееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная с нанимателем ответственность по обязательствам, возникающим из договора социального найма (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

Основанием для замены нанимателя является также смерть первоначального нанимателя. Причем, поскольку речь идет о наличии у члена семьи нанимателя «такого же права» как и в ранее рассмотренной ситуации, возникает вопрос об условиях его реализации: требуется ли согласие на это иных членов семьи и наймодателя или достаточно требования лица, желающего стать нанимателем. Необходимость согласия на это членов семьи не вызывает сомнения. Если договоренности достичь не удастся, спор может быть решен в судебном порядке. Что касается получения согласия наймодателя в ситуации, когда замена нанимателя неизбежна, можно предположить, что отказ наймодателя признать нанимателем определенное лицо допустим только при несоблюдении установленных законодательством требований, например, о наличии у лица статуса члена семьи, дееспособности, получении согласия иных членов семьи.

Нельзя признать оправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица. При отсутствии иных членов семьи – это единственный выход. Тем более, что несовершеннолетний, достигший 14 лет, уже обладает правом на самостоятельное проживание в жилом помещении (ст. 20 ГК РФ). К тому же, он сам (хотя в большинстве случаев и с согласия родителей либо попечителя) совершает сделки, несет ответственность по своим договорным обязательствам (ст. 26 ГК РФ). Ограничение лица в дееспособности в соответствии со ст. 30 ГК РФ также не исключает его право на жилое помещение. К тому же, указанный субъект тоже несет самостоятельную имущественную ответственность.

В законодательстве не урегулирована ситуация, когда наниматель выбывает из жилого помещения, например, переезжает в другое жилое помещение. Последствия такого выбытия должны быть аналогичны тем, которые предусмотрены на случай смерти нанимателя.

Исходя из изложенного, представляются более обоснованными правила замены нанимателя в случае смерти, предусмотренные в п. 2 ст. 686 ГК РФ для договора коммерческого найма. Во-первых, в п. 2 ст. 686 ГК РФ указывается, что его положения распространяются на случаи смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. Во-вторых, в указанных случаях не подразумевается получения согласия наймодателя. В-третьих, определены последствия ситуации, когда оставшиеся проживать в жилом помещении граждане не достигли соглашения о замене нанимателя.

Действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора. Ранее такое основание предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР и активно использовалось на практике, особенно в случаях, когда семейные отношения между нанимателем и членом его семьи прекращались в результате расторжения брака.

Изменение договора социального найма и заключение отдельного договора с членом семьи нанимателя допускалось, если с согласия остальных проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на долю выделяющегося жилой площадью, либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено помещение, удовлетворяющее установленным законодательством требованиям.

При недостижении соглашения между членами семьи о разделе жилого помещения, спор решался судом.

Исключение возможности раздела жилого помещения направлено на предотвращение образование жилья коммунального заселения. Вместе с тем, подобная мера порождает ряд проблем. Прежде всего, это регулирование отношений нанимателя и бывших членов семьи. В соответствии с п. 4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Таким образом, хотя отдельного договора с бывшим членом семьи не заключается, фактически обособление происходит, равно как и возникает проблема использования жилого помещения и определения доли такого гражданина в расходах на оплату коммунальных платежей, найма, текущего ремонта жилого помещения.

Изменение договора социального найма имеет место не только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьи нанимателя (п. 2 ст. 70 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя, как лица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные права и обязанности, обязательно указываются в договоре социального найма. Появление новых членов семьи либо выбытие (смерть) кого-либо из проживавших в жилом помещении влияет на условия пользования жилым помещением иными членами семьи, размер платы за отдельные виды услуг.

Помимо выбытия из жилого помещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договора найма может служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускается законом. В таких ситуациях основанием для внесения изменений в договор является судебное решение о выселении. В частности, изменение договора может иметь место в случае выселения лица (лиц), использующих жилое помещение не по назначению, нарушающих права и законные интересы соседей, разрушающих жилое помещение. Поскольку ст. 91 ЖК РФ предусматривает выселение из жилого помещения только виновных в указанных нарушениях граждан, иные проживающие в жилом помещении лица не могут быть выселены.

Изменение договора социального найма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данному договору жилое помещение. При этом подобное изменение касается только субъектного состава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст. 64 ЖК РФ).

Следует отметить, что жилые помещения социального использования могут находиться только в публичной собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципальных образований. Соответственно, передача жилого помещения без изменения целевого назначения и освобождения от проживающих в нем лиц в частную собственность не допускается. Исключением является приватизация жилого помещения нанимателем и членами его семьи. В этом случае договор социального найма прекращается.

Изменение договора социального найма может быть связано не только с субъектным составом, но и с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи с переустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так и наймодателем, в том числе, в связи с капитальным ремонтом.

В науке господствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекут за собой изменение договора социального найма. Как правило, считается существенным для договора социального найма изменение площади жилого помещения, его конфигурации, изменение оборудования, влекущее изменения в предоставляемых коммунальных услугах, т.е. только изменение тех параметров, которые влияют на права и обязанности сторон. В частности, увеличение площади приводит к увеличению платежей, изменению порядка пользования жилым помещением и т.д. Изменение же, например, размера оконного проема или формы дверного проема не повлияет на содержание обязательства. Однако указанная позиция вызывает сомнения. Переустройством и перепланировкой признаются все же достаточно значимые изменения жилого помещения, отражаемые в техническом паспорте. На данный документ имеется ссылка в договоре социального найма (п. 2 Типового договора социального найма), следовательно, содержащаяся в нем характеристика небезразлична для договора социального найма. Таким образом, следует признать, что любые перепланировка и переустройство изменяют характеристики жилого помещения, на которые имеется ссылка в договоре. Соответственно, изменяется объект договора.

Следует отметить, что изменение размера платы за жилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не может рассматриваться как изменение договора социального найма. Поскольку в договоре имеется ссылка на установленный в законе порядок определения размера платы (пп. «з» п. 4 Типового договора социального найма), если не изменился порядок, не изменилось и условие об оплате.

Изменение субъектного состава может привести к изменению размера платы за те услуги, которые оплачиваются в зависимости от количества проживающих в жилом помещении.

Не может рассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в п. 10 ст. 156 ЖК РФ. В данном случае изменение размера платы производится в разовом порядке и является последствием ненадлежащего исполнения обязанностей по оказанию соответствующих услуг. В соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491[63], наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма обращаются с заявлением об изменении размера платы за период, когда имело место ненадлежащее оказание услуги.