Источники правового регулирования отношений найма жилого помещения

Отношения найма жилого помещения регулируются не только гражданским, но и жилищным законодательством. Причем, если отношения найма жилого помещения в коммерческом жилищном фонде определяются, в основном ГК РФ, то отношения найма в жилищном фонде социального использования и в специализированном жилищном фонде регламентированы ЖК РФ и иными актами жилищного законодательства. Положения гражданского законодательства могут применяться к этим отношениям лишь при наличии указания на это в жилищном законодательстве. Однако разграничить сферу гражданского и жилищного законодательства достаточно сложно. Ведь жилищное законодательство не содержит каких-либо собственных положений, определяющих право- и дееспособность участников жилищных отношений, в нем отсутствуют общие положения о сделках в жилищной сфере, обязательствах и многие другие. Таким образом, регулирование жилищных отношений, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договоров социального найма и найма специализированного жилого помещения невозможно без применения соответствующих положений гражданского законодательства.

В свою очередь ГК РФ, регулируя отношения найма в коммерческом жилищном фонде, в ряде случаев прямо отсылает к жилищному законодательству. В частности, положениями жилищного законодательства определяются пригодность жилого помещения для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК), порядок внесения платы за жилое помещение, если этот вопрос не урегулирован договором (п. 3 ст. 682 ГК).

Конституция РФ относит регулирование жилищных отношений к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ст. 72). Таким образом, при регулировании отношений найма жилого помещения, в части, отнесенной к сфере жилищного законодательства, следует руководствоваться не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов РФ.

Итак, основным федеральным законом, регулирующим отношения социального найма и найма специализированного жилого помещения, является Жилищный кодекс РФ, он обладает верховенством в области регулирования жилищных отношений над иными нормативными актами (ст. 5). Действующий Жилищный кодекс РФ был принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. и введен в действие с 1 марта 2005 г.[16]

Отношения по договору, так называемого, коммерческого найма регулируются главой 35 ГК. В данной главе есть нормы, которые были направлены на регулирование договора социального найма, однако, они могут быть применены только при отсутствии регулирования соответствующих отношений ЖК РФ. Однако такое регулирование в Жилищном кодексе присутствует.

В соответствии с п. 2 ст. 5 ЖК жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Таким образом, можно выделить три уровня нормативных актов, составляющих жилищное законодательство:

федеральные жилищные нормативно-правовые акты;

жилищные нормативно-правовые акты субъектов РФ;

жилищные нормативно-правовые акты муниципальных образований[17].

Значительная роль в регулировании жилищных отношений отводится Правительству РФ. Оно вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение Жилищного кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ. В ряде статей ЖК РФ содержится указание на то, что порядок осуществления предусмотренных этой статьей действий определяется Правительством РФ. В частности, Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25[18] во исполнение п. 4 ст. 17 ЖК РФ утверждены правила пользования жилыми помещениями (п. 4 ст. 17 ЖК), определяющие основы пользования жилыми помещениями всех форм собственности и всех видов жилищных фондов. Также постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 был утвержден типовой договор социального найма жилого помещения[19], а постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 в соответствии со ст. 15 ЖК РФ было утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции[20].

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании Жилищного кодекса и принятых в соответствии с ним других федеральных законов. Нормативные акты субъектов РФ не должны противоречить федеральному законодательству. Регулирование отдельных вопросов, связанных с предоставлением и использованием жилья по договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения, возлагается на субъектов РФ непосредственно Жилищным кодексом. Субъектом РФ, в частности, должен устанавливаться порядок ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях (п. 7 ст. 52 ЖК). Так, в г. Москве соответствующие отношения регулируются Законом г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»[21].

Органы местного самоуправления наделены правом на принятие нормативных правовых актов, содержащих нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Хотя договор коммерческого найма жилого помещения регулируется гражданским законодательством, в силу специфики объекта данного договора, к нему применимы отдельные нормы жилищного законодательства[22]. Некоторые из этих норм применяются в силу прямой ссылки на них в статьях Гражданского кодекса (например, абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 3 ст. 687 ГК). Необходимость применения других норм обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения ГК не регламентированы, однако их решение необходимо при регламентации отношений коммерческого найма жилого помещения. К примеру, в жилищном законодательстве определено, что понимается под жилым помещением и его отдельными видами – жилым домом, квартирой, комнатой (ст. 16 ЖК), регламентирован порядок осуществления переустройства (перепланировки) (гл. 4 ЖК), установлены пределы использования жилого помещения (ст. 17 ЖК) и др.