Договор социального найма жилого помещения. 1 страница

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом (п. 1 ст. 60 ЖК).

В Гражданском кодексе договору социального найма посвящена ст. 672 ГК. Согласно п. 1 данной статьи в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Итак, законодатель указывает на собственников фонда, из которого предоставляются жилые помещения по данному договору, а также назначение фонда. При этом понятие фонда социального использования ГК не дает. Оно содержится в жилищном законодательстве (ст. 19 ЖК).

В п. 2 ст. 672 ГК указана такая особенность договора социального найма как наличие у совместно проживающих с нанимателем членов его семьи не только равного с нанимателем права пользования жилым помещением, но возложение на них обязанностей по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

Что касается условий и порядка заключения договора, определения прав и обязанностей сторон, особенностей прекращения, то регулирование этих вопросов составляет предмет регулирования жилищного законодательства.

Правда, п. 3 ст. 672 ГК несколько иначе распределяет сферы действия гражданского и жилищного законодательства.

Так, указывается, без каких-либо оговорок, на применение к договору социального найма правил статей 674, 675, 678, 680, п. 1 - 3 статьи 685 ГК.

В отношении других положений Гражданского кодекса определено, что они могут применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Однако в ЖК наблюдается другой подход к регулированию отношений социального найма. Согласно ст. 4 ЖК любые отношения возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов отнесены к жилищным и, соответственно, должны регулироваться жилищным законодательством.

К тому же в гл. 8 ЖК о договоре социального найма содержатся специальные правила, регулирующие те же самые отношения, регламентация которых осуществляется ст. 674, 675, 678, 680, п. 1 - 3 ст. 685 ГК, что исключает необходимость применения положений перечисленных статей.

Вместе с тем, хотя договор социального найма жилого помещения имеет существенную специфику, его все же следует рассматривать как разновидность договора найма жилого помещения. Об этом свидетельствует, прежде всего, общая правовая цель – получение физическим лицом во владение и пользование жилого помещения для проживания в нем.

Публичный элемент, присутствующий в жилищных правоотношениях, не влияет в целом на правовую природу договора социального найма. Ведь административные отношения – постановка нуждающегося гражданина на учет, принятие решения о предоставлении жилого помещения и т. д. – это отношения, предшествующие заключению договора социального найма и, следовательно, находящиеся за рамками данного договора. Сам же договор непосредственно охватывает отношения между нанимателем и наймодателем по поводу пользования жилым помещением. Стороны этих отношений не находятся между собой в отношениях власти-подчинения. Гражданскому праву известны и другие договоры, заключение и формирование условий которых нельзя назвать свободным. Например, это договоры поставки или выполнения работ для государственных нужд, договоры обязательного страхования.

В науке высказывается и иное мнение. Некоторые ученые полагают, что договор социального найма является самостоятельным видом договоров. К примеру, М.И. Брагинский полагает, что сама структура гл. 35 ГК свидетельствует о стремлении законодателя выделить договор социального найма в качестве самостоятельного вида договора, а не как разновидность (наряду с коммерческим наймом) договора найма жилого помещения. Именно этим он объясняет отсутствие в гл. 35 ГК общих положений о договоре найма жилого помещения. К социальному найму применяются непосредственно лишь статьи, прямо указанные в п. 3 ст. 672 ГК. Такой прием законодательной техники используется при применении положений об одном виде договоров к договорам другого вида, например, норм об аренде к безвозмездному пользования (п. 2 ст. 689 ГК), о подряде - к договору возмездного оказания услуг (ст.783 ГК).

Договор социального найма жилого помещения, консенсуальный, двустороннеобязывающий, возмездный.

До принятия действующего ЖК существовали различные точки зрения по поводу момента заключения договора и его возмездности. Хотя большинством специалистов договор социального найма рассматривается как консенсуальный[39], высказывалось мнение (например, М.И. Брагинский), что в основе обычной модели социального найма «лежит не консенсуальный, а реальный договор, т. е. такой, в котором передача вещи находится за пределами содержания договора; она служит лишь элементом его заключения».[40] Реальный характер договора социального найма обосновывался тем, что в жилищном законодательстве отсутствовала обязанность нанимателя принять жилое помещение. Подобной трактовке способствовало и то, что собственно обязанность наймодателя предоставить жилое помещения вытекала из административного акта - ордера на жилое помещение, который считался единственным основанием для вселения в жилое помещение (ст. 48 ЖК РСФСР 1984 г.). Однако и тогда ни Гражданский, ни Жилищный кодексы не связывали момент заключения договора с фактической передачей жилого помещения нанимателю. Действующий ЖК закрепил, что право на вселение возникает именно из договора социального найма (п. 3 ст. 57 ЖК), соответственно, последний вступает в силу до передачи помещения нанимателю и регулируется не только отношения по использованию, но и по передаче помещения. Так, в Типовом договоре социального найма жилого помещения[41] предусмотрена обязанность наймодателя передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям, а также обязанность нанимателя принять в установленный срок соответствующее жилое помещение.

Также до принятия действующего ЖК существовало две позиции по поводу возмездности рассматриваемого договора. Широко распространенной была точка зрения, что договора социального найма всегда возмезден, а безвозмездные отношения по пользованию жилым помещением должны регулироваться договором безвозмездного пользования[42]. Существовала и другая позиция. Так, М.И. Брагинский, ссылаясь на п. 3 ст. 40 Конституции РФ, а также ст. 59 ЖК РСФСР 1984 г. писал: «По договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно»[43]. Действующий ЖК рассматривает договор как возмездный. Однако, в теории иногда пытаются обосновать возможность существования безвозмездного договора ссылкой на п. 9 ст. 156 ЖК, согласно которому «граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем)». Однако вряд ли такой подход следует признать обоснованным. Ведь указание на возможность освобождения от платы за наем свидетельствует как раз о том, что договор является возмездным. Иначе не требовалось бы освобождать нанимателя от платы – достаточно было бы заключить договор на условиях безвозмездного пользования. Само наименование – договор социального найма свидетельствует о возмездности договора, так как слово «нанимать» означает «брать из платы для временного употребления».[44] Бесплатно жилые помещения должны предоставляться по договору безвозмездного пользования. Этот вывод подтверждается положениями жилищного законодательства. Так, ст. 99 ЖК применительно к пользованию жилыми помещениями специализированного жилищного фонда указывает, что жилые помещения данного фонда предоставляются по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

Договор социального найма имеет по сравнению с договором найма жилого помещения ряд существенных особенностей. Среди них можно выделить следующие:

1) Предметом социального найма могут быть только жилые помещения, входящие в муниципальный и государственный жилищный фонд социального использования.

2) В качестве наймодателя от имени публичных образований-собственников выступают государственные и муниципальные органы или иные уполномоченные на это лица.

3) Основанием для заключения данного договора является административный акт – решение уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения.

4) Права и обязанности наймодателя, нанимателя и членов его семьи определяются императивными нормами с учетом социального назначения рассматриваемого договора.

5) При формировании условий договора социального найма не применяется принцип свободы договора – права и обязанности сторон определяются в Типовом договоре социального найма жилого помещения.

6) В отличие от коммерческого найма, срок договора социального найма не ограничивается. Предполагается, что он действует бессрочно, что не исключает возможности его прекращения по соглашению сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством – по требованию одной из них.

7) Ограничивается круг лиц, которых вправе вселить к себе наниматель. Это не любые лица, а те, кто в соответствии с жилищным законодательством может быть признан членом семьи нанимателя. Также по-иному определяются права и обязанности указанных лиц.

8) Устанавливаются гарантии на случай возникновения невозможности использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые наниматель и члены его семьи не отвечают, в частности, на случай капитального ремонта, гибели, перевода помещения в нежилое и т.д.

Указанные особенности обусловлены, прежде всего, специфическим назначением договора социального найма – обеспечение жильем малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.

2. Договор социального найма имеет некоторые особенности в субъектном составе. Поскольку по договору социального найма жилые помещения предоставляются из государственных и муниципальных жилищных фондов, на стороне наймодателя могут выступать только государство или муниципальное образование в лице уполномоченных ими органов или других лиц (например, унитарных предприятий).

Нанимателями по договору социального найма могут стать граждане, имеющие для этого предусмотренные законодательством основания.

По общему правилу, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам РФ, соответствующим двум критериям в совокупности:

- наличие статуса малоимущего;

- нуждаемость в жилом помещении (п. 2 ст. 49 ЖК).

Помимо малоимущих, жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма могут предоставляться иным определенным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях (п. 3 ст. 49 ЖК). К примеру, предусматривается предоставление жилых помещений судьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий (п. 3 ст. 19 ФЗ от 26 июня 1992 г. «О статусе судей в РФ»[45]).

Указанным категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма также жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями.

Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилые помещения по договорам социального найма могут быть предоставлены, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации.

Статус малоимущего гражданин может приобрести, если уровень дохода на одного члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи данного гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает размера, установленного законодательством.

Установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 13 ЖК). Например, в Москве основания и порядок признания гражданин малоимущими определены Законом г. Москвы от 25 января 2006 года N 7 «О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях»[46]. Малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых за расчетный период (не более 20 лет) меньше стоимости общей площади жилого помещения, которое необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

Вторым необходимым критерием является нуждаемость в жилом помещении. Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно п. 1 ст. 51 ЖК признаются лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний установлен Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире»[47]. К указанным заболеваниям, к примеру, относятся активные формы туберкулеза, эпилепсия с частыми припадками.

Нуждаемость в жилом помещении определяется с учетом уровня обеспеченности гражданина жилой площадью. Минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, именуется учетной нормой площади жилого помещения. Эта норма устанавливается органом местного самоуправления. Ее размер не может превышать размер минимального размера площади жилого помещения, в соответствии с которым производится предоставление жилья по договору социального найма – нормы предоставления площади жилого помещения. Указанные нормы определяются на одного человека, проживающего в жилом помещении. При определении учетной нормы площади и нормы предоставления принимается во внимание не жилая, а общая площадь жилого помещения. Учетная норма и нормы предоставления жилья устанавливаются органами местного самоуправления. Однако для жилых помещений, предоставляемых категориям граждан, указанным в федеральных законах, указах Президента РФ, законах субъектов РФ, могут предусматриваться нормативными актами соответствующего уровня иные нормы предоставления жилья (п. 3 ст. 50 ЖК).

Определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех жилых помещений, имеющихся в собственности у гражданина и членов его семьи[48] или предоставленных им по договорам социального найма (п.2 ст. 51 ЖК). Не учитываются при этом права пользования специализированными жилыми помещениями, жилыми помещениями, занимаемыми по договорам коммерческого найма, поскольку указанные формы обеспечения жильем нельзя считать постоянными.

Гражданин должен соответствовать вышеуказанным критериям на момент постановки на учет и на момент предоставления жилого помещения. Изменения имущественного положения после заключения договора социального найма, равно как и приобретение по каким-либо основаниям других жилых помещений, не влекут за собой прекращения договора.

3.Заключению договора социального найма предшествуют отношения по учету граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и принятию решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Указанные отношения являются административными, они носят организационный характер. Постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении и принятие решения о предоставлении жилого помещения ранее было принято считать элементами сложного фактического состава, необходимого для возникновения у гражданина права на жилое помещение социального использования[49]. Однако поскольку ЖК связывает возникновение права пользования жилым помещением непосредственно с заключением договора социального найма, указанные выше обстоятельства являются, скорее необходимой предпосылкой заключения договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК).

При постановке на учет проверяется наличие у гражданина оснований для получения жилого помещения из фонда социального использования.

Сначала проверяется нуждаемость в жилом помещении, а затем уже производится расчет размера дохода в целях признания гражданина малоимущим, поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.

Если гражданин имеет право состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении по нескольким основаниям, он вправе выбрать одно из возможных оснований или встать на учет по всем основаниям одновременно. Однако жилое помещение может быть предоставлено только по одному из используемых оснований. После его получения, гражданин снимается с учета по иным основаниям, так как перестает быть нуждающимся в жилом помещении.

Принятие на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении осуществляется органом местного самоуправления на основании заявления гражданина, которое подается в указанный орган по месту своего жительства. К заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие основания для постановки на учет.

Недееспособные граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных их законными представителями.

В случаях и в порядке, установленных законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства, если по каким-либо причинам они не имели постоянного места жительства. Так, по месту временного пребывания могут быть приняты на учет дети-сироты, нуждающиеся в жилом помещении (п.2 ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изменениями и дополнениями)[50]).

Лица, проживающие в одном жилом помещении, но составляющие разные семьи, т.е. хотя и связанные родственными или свойственными отношениями, но ведущие раздельное хозяйство и не имеющие совместного бюджета, в соответствии с законодательством субъектов РФ могут приниматься на учет раздельно.[51]

Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет принимается по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в уполномоченный орган.

Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом соответствующего субъекта РФ.

Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях допускается, если не представлены предусмотренные Жилищным кодексом документы или представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (п. 1 ст. 54 ЖК).

Не принимаются на учет граждане, которые с намерением встать на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях ухудшили свои жилищные условия (например, вселены новые лица с целью признания нуждающимися, фиктивно расторгнут брак и т.п.) в течение пяти лет после совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Речь идет о совершенных с прямым умыслом действиях, направленных на ухудшение жилищных условий. Не является основанием для применения ст. 53 ЖК ситуация, когда жилищные условия ухудшаются в силу объективных причин или действий граждан, хотя и совершаемых намеренно, но не для получения социального жилья. Примером может служить рождение в семье ребенка, вселение к детям нуждающихся в дополнительном уходе родителей. Поскольку федеральное законодательство не раскрывает, что понимается под ухудшением жилищных условий, этот пробел восполняется обычно субъектами РФ. Так, в московском законодательстве содержится исчерпывающий перечень действий, считающийся ухудшением жилищных условий[52].

Решение об отказе в принятии гражданина на учет должно содержать ссылку на основания отказа, предусмотренные в ст. 54 ЖК. Это решение выдается или направляется гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до появления иных оснований для снятия с учета (ст. 55 ЖК).

К основаниям снятия гражданина с учета в качестве нуждающегося в получении социального жилья, помимо получения соответствующего жилого помещения по договору социального найма, ст. 56 ЖК относит:

1) подачу гражданином по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утрату оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, улучшение имущественного положения, приобретение жилья в собственность в дар или в порядке наследования);

3) выезд на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получение в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения (например, жилищные субсидии предоставляются гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера);

5) предоставление в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

6) выявление в представленных гражданином для принятия на учет документах сведений, не соответствующих действительности, и послуживших основанием принятия на учет. При этом снятие с учета последует лишь в случае, если не соответствующий действительности документ влияет на признание гражданина нуждающимся в социальном жилье. Если документ не влияет на право состоять на учете, снятия с учета не производится;

7) выявление неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Однако правовое значение имеют лишь те неправомерные действия, которые привели к незаконной постановке гражданина на учет в качестве нуждающегося. Так, если должностное лицо, принимая гражданина на учет, получило от него взятку, указанный факт приведет к снятию с учета в случае, если у гражданина не было оснований быть поставленным на учет в качестве нуждающегося на тот момент.

Решение о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении принимается органом, на основании решения которого гражданин был принят на учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения. Решение о снятии с учета должно содержать ссылку на основания снятия с учета.

Решение выдается или направляется гражданину, в отношении которого принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, производится в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (п. 2 ст. 57 ЖК). Однако есть отдельные категории граждан, которым жилые помещения должны предоставляться вне очереди. К таковым отнесены:

1) граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний, указанными в перечне хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 2 ст. 57 ЖК).

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выдается или направляется гражданину, в отношении которого оно принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия.

Жилое помещение должно быть предоставлено с соблюдением нормы предоставления на одного человека. Жилое помещение предоставляется по месту жительства гражданина, состоящего на учете или по месту постановки на учет, если гражданин был поставлен на учет не по месту жительства. Жилое помещение предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комната в квартире коммунального заселения может быть предоставлена в случае, если никто из проживающих в такой квартире не изъявил желания взять ее в наем или приобрести в собственность (п. 4 ст. 59 ЖК).

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь этого помещения (п. 7 ст. 57 ЖК). Также при расчете площади предоставляемого жилого помещения учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

В ст. 58 ЖК предусмотрено два виды обстоятельств, которые могут учитываться при предоставлении жилого помещения по договорам социального найма:

во-первых, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия;

во-вторых, жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если оно представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в соответствующем перечне.

Следует отметить, что Жилищный кодекс сузил круг учитываемых при предоставлении жилья обстоятельств по сравнению с прежним Кодексом, предписывавшим учитывать состояние здоровья и «другие заслуживающие внимания обстоятельства».

Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием для заключения договора социального найма. Этот договор должен быть заключен в срок, установленный в решении. Указание срока не позволяет наймодателю затягивать процедуру заключения договора и предоставления нанимателю возможности пользования жилым помещением. В то же время, наличие срока для заключения договора способствует своевременному обращению гражданина, в отношении которого принято решение о предоставлении жилого помещения, к наймодателю с целью заключения договора. Жилищный кодекс не содержит указания на последствия несоблюдения указанного срока гражданином. Представляется, что этот срок следует считать пресекательным, а гражданина утратившим право на заключение договора социального найма в соответствии с этим решением.