Тема 17. Право общей собственности

В споре права Проворотова.

В настоящее время ЖК прямо предусмотрел, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по данным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным, до проведения данного общего собрания, получением согласия в письменной форме иных, не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию.

Решение не изменится, если Провоторова поддержала предложение о реконструкции чердака, поскольку согласие Сластиной отсутствует.

Оснований для удовлетворения иска троих наследников нет.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 244 ГК имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК (ст. 246 ГК).

Плюснин обязан уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты. Данное требование предусмотрено ч. 6 ст. 42 ЖК, который устанавливает преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты для собственников комнат в данной коммунальной квартире.

По ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, Животкова имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты Плюснина.

При продаже приватизированной комнаты и наличии в коммунальной квартире неприватизированных площадей, приоритетным правом покупки обладает государство или муниципальное образование, так как часть квартиры находится в государственной или муниципальной собственности.

Рассматривать долю в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире в качестве принадлежности нельзя.

Нотариус поступил неправомерно.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК (ст. 246 ГК).

По ч. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно ч. 1 ст. 252 ГК имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. По договоренности жилой дом был разделен так, что Андрею перешла часть дома в виде 2 комнат, которую он вправе продать.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ч. 1, 2 ст. 39 ГК).

Большое значение в деле о разделе (выделе доли) дома играет строительно-техническая экспертиза. От ее результатов зависит исход дела. Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

В этом случае совместная собственность на дом прекращается и образуется общая долевая собственность.

Вероятно, Максимов потребует выплаты компенсации.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ч. 3 ст. 252 ГК).

Предметом договора аренды является передача арендатору имущества, а не прав в отношении него (ст.ст. 606, 650 ГК). Таким образом, передать долю в праве собственности в арену в соответствии с действующим законодательством невозможно.

Скорее всего, плата предусмотрена соглашением о пользовании общим имуществом, а не договором аренды.

Согласно ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Дом, возведенный или приобретенный супругами во время брака, является их общим совместным имуществом независимо от того, кому из них предоставлен земельный участок для строительства дома и на чье имя зарегистрирован дом.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (ч. 1 ст. 256 ГК).

Ломовицкий вправе обратиться в суд. Дом, построенный трудом и на средства двух семей, может быть признан их общей долевой собственностью. При наличии спора гражданам следует обратиться в суд с иском о признании права собственности на часть.

Василий вправе требовать денежную компенсацию своей доли в общей собственности на имущество хозяйства, внесенной при вступлении в него. Если никаких вложений не было, то и требовать он ничего не вправе.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество (ч. 2 ст. 258 ГК).

В споре прав Кирсанов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью (ч. 2 ст. 256 ГК).

Двухкомнатная квартира принадлежит на праве собственности Обуховой, однокомнатная – Кирсанову. Обухова не вправе предъявлять указанные требования.

В соответствии со ст. 42 СК РФ брачный договор может быть заключен как в отношении имущества уже находящегося в собственности супругов, так и в отношении будущего имущества супругов. То есть в данном случае к правоотношениям супругов будут применяться именно нормы, заложенные в брачном договоре. Однако из данного правила есть ряд исключений, поскольку брачный договор может быть признан недействительным по следующим основаниям: брачный договор не может содержать условия, которые противоречат основным началам семейного законодательства (ч. 3 ст. 42 СК). Такие условия являются ничтожными (ч. 2 ст. 44 СК). Данное положение закона открывает широкий простор для судебного усмотрения, поскольку заинтересованный супруг получает возможность оспаривания брачного договора при нарушении любого из начал, предусмотренных ст. 1 СК, каковыми, в частности, являются защита государством семьи, равенство прав супругов в семье, обеспечение приоритетной защиты прав и интересов нетрудоспособных членов семьи. На этом основании заинтересованное лицо обладает возможностью требовать признания ничтожными любых «неравных» условий брачного договора - о разделе общего имущества в неравных долях, о поступлении процентов по раздельному банковскому вкладу одного из супругов в общую собственность и т.д.

Брачный договор не может содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (ч. 3 ст. 42 СК). По требованию супруга, поставленного условиями договора в такое положение, суд может признать брачный договор недействительным полностью или частично (ч. 2 ст. 44 СК). Такое специфическое ограничение содержания брачного договора, как запрет поставления одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, вызвано тем, что брачный договор тесно связан с личными отношениями сторон, в результате чего возможно злоупотребление правом. Один из супругов под воздействием чрезмерного доверия другому может подписать договор, который в дальнейшем приведет к существенному нарушению его прав, но такой договор не будет подпадать под действие ст. 178 ГК РФ, так как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, признается недействительной только в случае существенного значения заблуждения, а заблуждение считается существенным лишь тогда, когда оно имеет место относительно природы или предмета сделки, но не ее мотивов. В качестве соглашений, ставящих одну из сторон в крайне неблагоприятное положение, следует рассматривать договоры, в соответствии с которыми один из супругов полностью отказывается от прав на имущество, нажитое в браке, от права давать согласие на распоряжение общим имуществом, передает все свое добрачное имущество другому супругу, и подобные им договоры.

Рассматриваемое правило не тождественно правилу о недействительности сделки, заключенной лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ), хотя данное правило тоже может применяться к брачному договору. Но для признания недействительным брачного договора, ставящего одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, не нужно доказывать тот факт, что договор был заключен в результате стечения тяжелых обстоятельств. Достаточно самого факта явного ущерба для одного из супругов. Иск о разделе имущества может быть заявлен в течение трех лет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Это не обязательно может быть момент расторжения брака, нередки случаи, когда бывший супруг узнает только спустя долгое время о том, что второй супруг в течение совместной жизни совершил определенные приобретения, которые не вошли в состав общего имущества, подлежащего разделу. То есть довод мужа о том, что истек срок для предъявления требований жены в принципе не обоснован, возможно всплывут какие-то обстоятельства, о которых жена узнала уже после расторжения брака. Поэтому она имеет право попытаться восстановить пропущенный срок на подачу иска.