Понятие и классификация ограничений прав на землю

СОДЕРЖАНИЕ

	Понятие недвижимости
2.	Права на землю
3.	Понятие и классификация ограничений прав на землю
	3.1. Ограничения прав на землю вытекающие из права добрососедства
	3.2. Земельные сервитуты как форма ограничения прав на землю
	3.3. Виды земельных сервитутов
	3.4. Порядок установления земельных сервитутов
	3.5. Другие обременения (ограничения) прав на землю
4.	Трансакции земельных участков
4.	Литература

1. Понятие недвижимости

Стратегическое направление развития Украины – создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. «Узловой точкой» системных преобразований в экономике является рынок недвижимости.

Недвижимость по оценкам специалистов западных стран составляет до 50% и более их национального богатства. Поэтому необходимость управления недвижимостью существует объективно и независимо от достигнутого уровня развития рыночных отношений.

Понятие «недвижимость» раскрыто в Национальном стандарте Украины № 1 "Общие основы оценки имущества и имущественных прав":

· недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу;

· движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещенными без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, которое не является недвижимостью;

Итак, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Конституция Украины признает государственную, коммунальную и частную собственность. Определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цели и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования, носит название «рынок недвижимости».

В зависимости от законодательной базы, условий финансирования, форм владения, рынок недвижимости постоянно претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

Недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости: зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях – последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни, как в настоящем, так и в будущем.

Рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития.

Недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Главным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Как объект собственности земля одновременно является и средством производства, и природным ресурсом, и местом обитания. Земельные участки нельзя переместить в пространстве, использовать без остатка, отделить от других, неразрывно с ней связанных элементов природного комплекса.

Земельный участок

Понятие земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства. В различных странах оно трактуется по-разному. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого расположен в центре земли, основание конуса сечет земную кору по границе земельного участка (рис. 1).

Рис.1. Понятие земельного участка

Полезные ископаемые и все постройки внутри конуса принадлежат владельцу земельного участка. Таким образом, земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает всё, что находится над и под поверхностью земли. Собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и прочими законами, а также не нарушает прав других лиц.

В Украине под земельным участком понимают часть земной поверхности, имеющую фиксированные границы, и характеризующуюся определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием, которые являются его существенными составляющими.

В Украине на земельном участке все, что расположено ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом "О недрах". Все, что находится выше земной поверхности, также принадлежит государству. Земельный участок имеет трехмерное измерение. Однако ограничения по высоте и по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае.

По своей природе существенные составляющие делятся на материальные (компоненты земельного участка, его части, границы) и нематериальные (права, интересы, обязательства).

Каждый земельный участок включает компоненты, совокупность которых обеспечивает его функциональную целостность и предельные размеры. Эти компоненты непосредственно связаны с характером расположенных в границах участка (на земле, под землей, над землей) улучшений - различного рода сооружений и/или результатов мелиоративных и ландшафтных работ. В зависимости от целевого назначения земельного участка компоненты могут быть представлены площадями под сельскохозяйственными и лесными угодьями; под домами, зданиями, сооружениями, хозяйственными и прочими площадками; под дорогами, проездами и тротуарами; под зелеными насаждениями и замкнутыми водоемами и т.п.

Большинство из этих компонентов нормируются по удельным размерам и расстояниям к линиям регламентации (урез воды, край дороги, красные линии, линии застройки, границы технических и охранных зон), влияющим на определение предельных размеров земельных участков в зависимости от функционального использования и характера земельных улучшений.

К комплексу нормативных параметров, которые определяют размеры земельного участка, также относятся: коэффициент застройки, доля озелененных и открытых пространств, плотность застройки, которые обусловливаются функциональным использованием (назначением) и устанавливаются в соответствии со строительными, противопожарными и санитарными нормами с учетом градостроительной ценности территории населенных пунктов.

Итак, на размер земельного участка оказывают влияние не только внутренние, но и внешние, расположенные за его пределами, улучшения, представленные, как правило, сооружениями инженерно-транспортной инфраструктуры, которые непосредственно влияют на качество и интенсивность использования земельного участка.

Размер земельного участка характеризуется длиной его сторон, физической и геодезической площадью.

Физическая площадь земельного участка - это площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровности физической поверхности земли: склонов, оврагов, холмов, впадин и т.п.

Геодезическая площадь земельного участка - это площадь проекции границ участка на плоскость проекции, установленной геодезической системой координат.

В правоудостоверяющих документах приводится геодезическая площадь земельного участка.

Делимые и неделимые земельные участки. В рамках определенного функционального использования земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми земельными участками являются такие, которые без нарушения их сущности (потери важных составляющих) могут быть разделены на реальные земельные доли, каждая из которых после деления формирует новый земельный участок, способный обеспечить нормативные требования относительно застройки или другого его использования.

Неделимыми земельными участками являются такие, которые состоят из идеальных земельных долей и не могут быть разделены в натуре (на местности) без ущерба для их рационального использования. Эти неделимые земельные участки иначе называют парцеллы. Парцеллы представляют собой землевладения, которые по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую часть, торговые комплексы нескольких собственников, комплексные многофункциональные здания и пр.

Границы земельного участка отделяют его от других земельных участков и могут быть внешними и внутренними. Внешняя граница земельного участка устанавливается с целью фиксации территориального распространения прав на землю и должна быть замкнутой. Внутренняя граница земельного участка возникает, если на земельном участке имеются посторонние землепользователи и не имеет общих точек с внешней границей.

Границы земельного участка распространяются не только на поверхность земли, но и на подземное и надземное пространство, которое владелец земельного участка может использовать на свое усмотрение, если иное не предусмотрено действующим законодательством и не ущемляет прав других лиц.

Следует понимать, что границы являются важнейшим материальным компонентом земельного участка. Их стационарность определяет постоянство местоположения земельного участка, а их изменение, которое влечет за собой изменение всех остальных компонентов, характеризующих земельный участок как физическую вещь, приводит к появлению нового объекта.

Для города принципиально важно, что земельные участки могут перекрываться, поскольку они расположены на разных физических уровнях. Например, границы земель водного фонда определяются проектными линиями и проходят на расстоянии 10 - 100 метров от среднего летнего уровня водоема. Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом располагаются земли водного фонда. В основании моста, как правило, размещаются гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно, и земли (участки моста, земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за различными организациями. Итак, над одной точкой земной поверхности может быть несколько земельных участков, расположенных на разных уровнях (наземный, надземный, подземный).

В Украине этот вопрос не решен и требует проработки.

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта представляют собой внешнюю границу земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды.

Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и подземное пространство земельного участка.

Для города характерно полифункциональное использование земельных участков, например, комплексные пункты обслуживания, включающие кафе, шиномонтаж, магазин и так далее. Поэтому необходимо учитывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии со своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных платежей. Это возникает в следующих случаях:

· занятия проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных) работ;

· выделения земель различного функционального назначения и целевого использования.

Земельный участок должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с понятием эффективности использования городских земель. Городская администрация, как распорядитель земли, вправе применять экономические и административные меры при нарушении этого требования.

В городе некоторые категории земель нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям земель относятся земли общего пользования, водного фонда, а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под платную автостоянку) могут передаваться земли общего пользования.

Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает, что, например, два земельных участка, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться как один. Такие части земельного участка в земельном кадастре должны оформляться как самостоятельные участки и иметь различные кадастровые номера.

Право на недвижимость представляет собой совокупность прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, включая все обременения. Над недвижимостью может быть произведен ряд операций. Под операцией с недвижимостью понимается процедура, посредством которой права на недвижимость устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Украине. Гражданский кодекс и Украинское законодательство определяют следующие основные типы прав на недвижимость (рис. 2).

Право собственности представляет собой право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещание, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации

Типы прав на недвижимость
Собственность
Право владения	Право пользования (сервитут)	Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис)	Право застройки земельного участка (суперфиций)	Право хозяйственного владения
Право оперативного управления	Право постоянного пользования	Право аренды	Ипотека	Доверенное управление имуществом

Рис. 2. Типы прав на недвижимость

2. Права на землю

Относительно земельного участка, как уже указывалось, могут существовать многочисленные права, обязательства и интересы. При этом различные лица могут владеть разным набором или пакетом прав, которые могут распространяться как на весь участок, так и на его часть, в том числе и земельные улучшения, и действовать на протяжении различных периодов времени. Как правило, эти права (интересы) удостоверяются юридическими документами и регламентируются национальным законодательством, которое устанавливает способ и форму получения дохода с земли.

Пакет прав может быть разделен на большое количество составляющих, дающих возможность создания новых комбинаций прав. Комбинация прав позволяет решать конкретные экономические и общественные задачи.

Это дает возможность, во-первых, привлекать необходимое количество инвесторов путем обмена прав на собственность, во-вторых, - изымать определенные правомочия собственника, если это оправданно общественными интересами. Последнее, как правило, связано с ограничением со стороны государства или территориальной общины права на некоторые виды использования земли. Поэтому земельную собственность целесообразно рассматривать как сумму прав на существующее использование и прав на развитие: деление, объединение, застройку земельного участка.

Отметим, что необходимость разграничения права пользования и права развития обусловливается и сугубо экономическими факторами. Стоимость земельной собственности будет значительно выше, если существует возможность ее дальнейшего развития.

Необходимо четко определить права, которые могут переходить от одного лица другому, независимо от того, относятся ли они к земельному участку в целом или к его реальной и идеальной доле.

Традиционно к таким правам относят:

· право собственности,

· право застройки,

· право залога,

· сервитуты,

· реальные повинности,

· право преимущественного приобретения.

Указанные права рассматриваются как существенные составляющие земельного участка, и вместе с отдельными правомочиями и обязательствами законного собственника земельного участка представляют собой юридический титул.

Наиболее полным по совокупности правомочий является право собственности, стоимость которого, по сути, и отражает стоимость земли Обладатель этого права владеет, пользуется и распоряжается земельным участком и может требовать от всех других лиц воздерживаться от нарушения его правомочий и устранять последствия таких нарушений. Правомочности собственника могут быть ограничены лишь законом или договором. В мировой юрисдикции право собственности трактуется как неограниченное безусловное право, включающее право использовать, занимать, развивать, делить (объединять), продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству, менять, дарить; право использовать все эти права или какое-либо из них, передав остальные другим лицам или государству, либо право вообще отказаться от них.

Таким образом, осуществляя свои правомочия, собственник может совершать различного рода гражданско-правовые сделки относительно земельного участка, что приводит к тому, что определенный земельный участок, находящийся в собственности, обременяется правами третьих лиц на основании заключенного с собственником земельного участка соглашения (договора).

К наиболее распространенной форме передачи отдельных правомочий собственника следует отнести предоставление земли в аренду, то есть в срочное владение и пользование земельным участком. При этом владелец права аренды не имеет права заключать соглашения, которые могут привести к отчуждению земельного участка, но имеет право передавать свои правомочия третьим лицам путем продажи, дарения, обмена и т п. на срок и на условиях, установленных договором аренды Он также имеет право сажать многолетние насаждения, возводить на земельном участке здания или сооружения, если другое не предусмотрено законом или договором аренды. Владелец права аренды обязан платить собственнику земельного участка арендную плату, размер и сроки которой устанавливаются по соглашению сторон.

Близким к праву аренды, но более ссуженным по перечню правомочий, является право застройки (суперфиций), возникающее на основании договора застройки с собственником земельного участка, срок действия которого строго лимитирован во времени. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, которое изъявило желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, согласно Гражданскому кодексу Украины.

Эмфитевзис устанавливается по договору между собственником земельного участка и физлицом, проявившим желание пользоваться определенным земельным участком (землепользователем). Срок эмфитевзиса, размер оплаты, ее форма, порядок и сроки оплаты устанавливается договором. Согласно гл.16-1 Земельного кодекса Украины срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки не может превышать 50 лет.

Важной особенностью эмфитевзиса является то, что это право может быть отчуждено и передано по наследству. Землепользователь имеет право не только пользоваться земельным участком согласно договору, но обязан своевременно вносить плату, повышать урожайность земли, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

Землепользователю предоставлено право продажи своего права пользования земельным участком. При продаже этого земельного участка землепользователь имеет преимущественное право перед другими физлицами на право его приобретения по предложенной стоимости или на других равных условиях. Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд останавливается в случае:

а) объединения в одном лице собственника и землепользователя;

б) окончания срока права пользования;

в) выкупа земельного участка в связи с общественной необходимостью.

Суперфиций. Собственник земельного участка имеет право предоставить его другому лицу не только для сельскохозяйственных нужд, но и для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилищных и других сооружений и зданий. Суперфиций может возникнуть на основании договора или завещания, как на определенный, так и на неопределенный срок. Как правило, указывается минимальный и максимальный срок, которые чаще всего регламентированы эффективным сроком жизни здания. Землепользователь обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, вносить плату за пользование земельным участком, другие платежи, установленные законом. Землепользователь имеет право собственности на здания (сооружения), возведенные на земельном участке. Право пользования земельным участком для застройки прекращается в случае:

а) объединения в одном лице собственника и землепользователя;

б) окончания срока права пользования;

в) отказа землепользователя от права пользования;

г) не использование земельного участка для застройки в течение трех лет подряд.

Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный капитал, передано в залог.

Владельцу права застройки принадлежит правомочие использования этого права с целью возведения на земельном участке здания или сооружения, которые после завершения строительства переходят в его собственность. Он также имеет правомочие относительно срочного пользования земельным участком, на котором находится построенное им здание или сооружение и правомочие по распоряжению правом застройки, которое может быть отчуждено в пользу третьего лица на период до окончания срока действия договора застройки. При этом владелец права застройки не может при осуществлении своих правомочий ущемлять права собственника земельного участка, обремененного правом застройки, и не имеет права совершать какие-либо сделки относительно данного участка.

Рассматривая права собственника земельного участка, следует помнить важный экономический момент, которым является постоянная ценность земли, дающая возможность рассматривать его как надежный гарант при получении необходимых для инвестиций кредитов. Поэтому собственник земельного участка с целью получения кредита может прибегнуть к его залогу - ипотеке.

Право залога - это право залогодержателя, т.е. лица, в пользу которого установлен залог, удовлетворить свои требования к залогодателю за счет земельного участка. Оно возникает на основании договора ипотеки, а прекращается - после выполнения обязательств, обеспеченных залогом, или после продажи земельного участка залогодержателем.

Право земельного сервитута

Разнообразие землепользования и, прежде всего, городского, обусловило необходимость внедрения еще одной формы землепользования – права сервитута, - права ограниченного пользования чужим земельным участком. Право земельного сервитута - это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

Право земельного сервитута — это право, объектом которого является конкретный обслуживающий земельный участок, а субъектом — собственник (пользователь) конкретного господствующего участка. Поэтому право земельного сервитута не является личным правом.

Понятие и классификация ограничений прав на землю

Ограничением права на землю следует считать установленный соответственно действующему законодательству запрет или наложение на субъекты такого права дополнительной обязанности относительно совершения действий, связанных с обретением, использованием и отчуждением земельных участков. В зависимости от способа установления, характера ограничения права на землю, действием во времени и т.п. ограничения прав на землю делятся на несколько видов.

По способу установления ограничения прав на землю делятся на ограничение, которые установленные:

· законом;

· договором;

· судом.

Примером установленного законом ограничения прав на землю является запрет обретения иностранцами в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения (статьи 81-82 ЗК). Что касается договора, то, например, договором аренды земли может быть установленный запрет на передачу земельного участка в субаренду.

По объектам ограничения:

· ограничения относительно определенных субъектов;

· ограничения относительно определенных земель.

Так, Земельный кодекс Украины, закрепив безвозмездную приватизацию земельных участков гражданами Украины, одновременно запретил безвозмездную передачу в собственность земельных участков иностранным гражданам и лицам без гражданства. Однако, чаще действие ограничений прав на землю распространяется не на субъектов земельных прав, а на их объекты, то есть на определенные виды земель, предоставленных гражданам в собственность или пользование. Так, согласно с ст. 114 ЗК, вокруг объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующих излучений и т.п., создаются санитарно-защитные зоны с целью обособления таких объектов от территорий жилой застройки.

По отягощению земельного участка:

· постоянные;

· временные.

К постоянным ограничениям прав на землю належат те из них, срок действия которых не определен. Примером постоянно действующего ограничения прав на землю можно назвать запрет для граждан и юридических лиц самостоятельно изменять целевое назначение предоставленных им в собственность или в пользование земельных участков (ст. 20 ЗК). Временными считаются те ограничения прав на землю, срок действия (окончания) которых четко определен законом, договором или судом. Так, к временным ограничениям прав на землю является запрет на отчуждение до 1 января 2016 г. земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Отягощение земельного участка представляет собой такую разновидность ограничения земельных прав, при которой ограничиваются права конкретного собственника или пользователя конкретного земельного участка. Одним из случаев установления отягощение земельного участка есть использование его в качестве объекта залога (ипотеки). Важное значение имеет срок действия установленного соответственно действующему законодательству ограничения прав на землю.