Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы

Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно. Изменить же в течение года размер арендной платы стороны не вправе, запрет на это установлен пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее исчисления, вследствие чего изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотр цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.

При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в том числе и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 146 НК РФ арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет‑фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.

Арендодатель, получивший на свое имя счета‑фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах‑фактурах в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором своими расходами. Такой же порядок обложения НДС разъяснили чиновники в Письме ФНС Российской Федерации от 4 февраля 2010 года №ШС‑22‑3/86@. Аналогичного мнения придерживаются и арбитры в Постановлении ФАС Северо‑Кавказского округа от 21 декабря 2009 года по делу №А63‑8994/2004‑С4‑9, от 11 июня 2009 года по делу №А53‑18515/2008‑С5‑27, ФАС Центрального округа от 29 мая 2009 года по делу №А23‑3029/2008А‑14‑202, ФАС Северо‑Западного округа от 10 января 2007 года по делу №А05‑7971/2006‑13, от 4 июля 2007 года по делу №А56‑38904/2006.

Арендатор, получивший от арендодателя счет‑фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи) в общем порядке, на основании статей 171 и 172 НК РФ, вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете‑фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Северо‑Западного округа от 27 декабря 2010 года по делу №А56‑7049/2010, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 года по делу №КА‑А40/7882‑08, Постановление ФАС Северо‑Кавказского округа от 26 июня 2008 года по делу №Ф08‑3507/2008 и другие.