Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
· Физический износ;
· Функциональный;
· Внешний.
Физический износ – это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Функциональный износ – представляет потерю стоимости зданий в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.
Внешний (экономический) износ – представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
При расчете общего износа оценщики использую следующие понятия:
Срок экономической службы — это период времени, в течение которого здание имеет стоимость и, следовательно, увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок охватывает период от постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта. Этот период обычно меньше срока физического существования здания.
Срок полезной службы — это период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать.
Элементы здания можно поделить на 2 типа. К первому относят элементы длительного пользования, срок полезной службы которых не меньше срока экономической службы здания. К ним относят стены, фундамент, подземные коммуникации и др. Второй вид включает коротко живущие элементы, срок полезной службы которых меньше срока экономической службы здания, например, кондиционеры, кровля, внутренняя отделка и др.
Остаточный срок экономической службы — это определяемый оценщиком период, в течение которого строения будут после даты оценки вносить вклад в стоимость объекта собственности. Остаточный срок экономической службы охватывает период времени от даты оценки до окончания экономической службы.
Остаточный срок полезной службы — это определяемый оценщиком период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы
Фактический возраст — это число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки.
Действительный возраст — это возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.
Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.
Разница между общим сроком экономической службы и действительным возрастом здания дает остаточный срок экономической службы.
Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:
1) Метод рыночной выборки;
2) Метод срока службы;
3) Метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения
общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
1. Метод рыночной выборки. В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
2. Метод срока службы базируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.
3. Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы и предполагает следующие этапы:
1) расчет физического износа здания;
2) расчет функционального старения;
3) расчет внешнего старения;
4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Дата публикования: 2015-02-17; Прочитано: 303 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!