Тема 5.2. Наем жилого помещения

I. Задания для самостоятельной работы

1. Изучите вопросы по плану семинарского занятия.

2. Изучите постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009
№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

3. Перечислите отличия договора социального найма от договора коммерческого найма жилого помещения.

4. Определите различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

5. Подготовьте проект договора коммерческого найма жилого помещения.

6. Подготовьте доклады (см. № 4, 5 Примерной тематики докладов).

7*. Изучите Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47
«Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

II. План семинарского занятия

(Форма обучения: очная)

1. Обсуждение учебных вопросов:

– понятие и виды договора найма жилого помещения;

– элементы договора найма жилого помещения;

2. Заслушивание и обсуждение докладов по темам:

– «Сопоставительный анализ правового регулирования договора социального найма и договора коммерческого найма жилого помещения»;

– «Основные разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ».

3. Обсуждение проекта договора коммерческого найма жилого помещения.

4. Выполнение тестового задания (Модуль 5. Обязательства по передаче имущества в пользование).

III. Рекомендации по выполнению заданий

и подготовке к семинарскому занятию

Договором найма жилого помещения называется такой договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Следует знать, какими нормами ГК РФ и других нормативных актов регулируются отношения по данному договору.

Необходимо отметить, что договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Как следует из определения договора найма жилого помещения, сторонами его являются наймодатель и наниматель. Следует обратить внимание, какие лица могут выступать в качестве сторон договора. Так, из содержания правила, закрепленного в п. 2 ст. 671 ГК РФ, следует, что юридическое лицо может быть только наймодателем. В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Заметим, что в юридической литературе понятия «объект» и «предмет» применительно к данному договору отождествляются. Следует подчеркнуть, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Что касается формы рассматриваемого договора, ГК РФ закрепляет требование о том, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Следует обратить внимание на то, что ГК РФ предусматривает две разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма и договор коммерческого найма.

По договору социального найма жилого помещения гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Необходимо знать, какие жилые помещения относятся к такому фонду.

Следует подчеркнуть, что по договору социального найма совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать члены его семьи. В соответствии с п. 2 ст. 672 ГК РФ в процессе пользования жилым помещением можно заменить наниматель другим членом семьи. Это возможно также в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения.

Особенностью данной разновидности договора найма жилого помещения является то, что ГК РФ не устанавливает срока, на который он может быть заключен.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ), т. е. вместо понятия «члены семьи нанимателя», которое ГК РФ использует применительно к социальному найму, в данном случае используется понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем». Кроме того, применительно к данной разновидности договора найма жилого помещения законодатель использует термин «сонаниматели» (п. 4 ст. 677 ГК РФ).

Для договора коммерческого найма ст. 683 ГК РФ устанавливает сроки.

Гражданский кодекс предусматривает возможность замены нанимателя в договоре (ст. 686).

Рассматривая права и обязанности нанимателя, следует обратить внимание на то, что по обеим разновидностям договора найма жилого помещения наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, а также обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Если иное не предусмотрено договором, обязанностью нанимателя является текущий ремонт.

В императивном порядке ГК РФ закрепляет обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение.

Необходимо подчеркнуть, что законодатель наделяет нанимателя правом разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам на срок не более 6 месяцев (ст. 680 ГК РФ), а также правом передавать по договору поднайма жилого помещения на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (ст.685 ГК РФ).

Следует обратить особое внимание на то, что по истечении срока договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

В заключение необходимо отметить, что наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения.

Переходя к рассмотрению прав и обязанностей наймодателя, следует знать, что он обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, его обязанностью является осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, предоставление за плату необходимых коммунальных услуг.

Если договором не предусмотрено иное, обязанностью наймодателя является осуществление капитального ремонта.

Часть 2 ст. 684 ГК РФ обязывает наймодателя по договору коммерческого найма не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года.

Особо следует подчеркнуть, что ГК РФ устанавливает случаи (ст. 687), когда наймодатель по договору коммерческого найма может расторгнуть договор в судебном порядке по своей инициативе.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.II // СЗ РФ. 1996. № 5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1; 2007. № 1 (Ч. I); 2009. № 23, № 39, № 48, № 51.

3. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. 10.02.2006; 10.08.2007.

Судебная и арбитражная практика

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» // Российская газета. 08.07.2009.

Основная литература

1. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2009. – 880 с.

2. Гражданское право России. Часть вторая: Учебник / отв. ред. В.П.
Мозолин. – М.: Юристъ, 2007. – 927 с.

Дополнительная литература

1. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2010. – 1208 c.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. – 778 с.

3. Егорова О.А. Жилищное право: учебно.-практич. пособие. – М.: ЮНИТИ: Закон и право, 2009. – 134 с.

4. Жилищное право: учебник / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. – М.: ЮНИТИ, Закон и право. – 2009. – 497 с.

5. Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут, 2009. –
189 с.

6. Филиппова Е.С. Жилищное право России: учеб. пособие. – М.:
ЮРКОМПАНИ, 2009. – 325 с.

V. Контрольные вопросы для самопроверки

1. В чем заключаются отличия договора социального найма жилого помещения от договора коммерческого найма жилого помещения?

2. Какие общие права и обязанности имеет наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения?

3. Какие общие права и обязанности имеет наймодатель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения?

4. Кто относится к числу членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения?

5. Какие права имеют граждане, постоянно проживающие с нанимателем?