Доходный метод оценки

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости доходной недвижимости, имущества предприятия, его бизнеса, в которых стоимость определяется путем конвертации ожидаемых экономических выгод.

Оценка предприятия доходным методом проводится в следующем порядке:

- сбор и анализ информации;

- выбор метода расчета стоимости;

- выбор модели денежного потока;

- расчет денежного потока;

- прогнозирование будущего годового денежного потока (для капитализации по норме отдачи) и определение остаточной стоимости предприятия в постпрогнозный период;

- определение коэффициента капитализации или нормы дисконтирования;

- определение стоимости предприятия.

Сбор и анализ информации включают анализ объемов производства продукции (товаров, услуг), ассортимента, цен на единицу объема, издержек производства, налоговой нагрузки, обязательных выплат, производимых из чистой прибыли.

Оценка стоимости предприятия доходным методом производится следующими методами расчета стоимости:

капитализации по норме отдачи (дисконтированием денежных потоков);

прямой капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи (дисконтирование денежных потоков) применяется, когда предполагается изменение будущих доходов и их изменение в течение определенного прогнозного периода. Отличительной особенностью и главным достоинством метода является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов.

Метод прямой капитализации применяется при условии, что в ретроспективном периоде и при составлении прогноза уровень дохода постоянен или со стабильными темпами роста. Метод прямой капитализации предполагает, что предприятие (бизнес) обладает способностью создавать доход (прибыль) в будущем в течение неограниченного периода времени.

В качестве денежного потока в методе капитализации по норме отдачи (дисконтирование денежного потока) и методе прямой капитализации могут выступать:

- денежный поток для собственного капитала;

- бездолговой денежный поток;

- фактические или потенциальные дивиденды (как правило, для привилегированных акций);

- чистая прибыль;

- прибыль до уплаты налогов (прибыль к налогообложению);

- прибыль до уплаты налогов плюс амортизация по основным средствам и нематериальным активам;

- другое.