Метод розподілення доходу та його застосування під час оцінки земельних ділянок

Путем капитализации чистого дохода от аренды зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, устанавливают стоимость земельного участка. При этом оценивается и капитализируется такое значение дохода, которое приносил бы земельный участок при условии его застройки в соответствии с определенным для него наиболее эффективным использованием. Далее, определяется вклад осуществленных улучшений в общую стоимость земельного участка, который вычитается из ее стоимости по методу остатка для земли. Разница как раз и составляет стоимость земли.

Такой подход к определению стоимости земельного участка является наиболее целесообразным в современных условиях, поскольку при отсутствии данных о продаже земельных участков, можно с большой степенью вероятности оценить стоимость застроенных участков методом капитализации чистого дохода. Чистый годовой доход при этом приравнивается к валовому доходу, за исключением затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией застроенного участка, в том числе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. В другом случае, чистый годовой доход приравнивается к доходу от аренды участка в рыночных условиях. Когда использование земельного участка нерентабельно, за основу берется годовой доход от подобного по целевому назначению участка или ожидаемый доход при условии его наиболее эффективного использования.

Формулы, с помощью которых осуществляются расчеты с применением данного методического подхода, приводятся во втором разделе Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков несельскохозяйственного назначения, утверж. приказом Госкомзема Украины от 08.07.99 г. № 72.