Природні ресурси як об’єкт купівлі-продажу. Ринок оренди землі і його рівновага. Ціна землі

Рідкісність, нерухомість, невідтворюваність (або часткова відтворюваність) землі як обмеженого ресурсу обумовлюють більшу готовність її власників надавати земельні ділянки у тимчасове користування – оренду, ніж відчужувати, передавати у власність покупцю. Доходом від оренди землі стає визначена орендною угодою сума земельної ренти. Перевага такої форми доходу від землі полягає в тім, що орендні угоди між власником і орендарем землі періодично переукладаються, відновлюються, а, оскільки попит на обмежений ресурс не може знижуватись, то власники землі користуються можливістю отримувати перманентний дохід упродовж усього свого життя, розраховуючи на зростаючий рівень орендної плати.

Ціноутворення на ринку оренди природних ресурсів, перш за все, відбувається на основі взаємодії основних структуроутворюючих його елементів: пропозиції, попиту і конкуренції.

Оскільки ціна на землю не визначається вартістю, бо земля не є результатом праці людини, то пояснення механізму ціноутворення на ринку природних ресурсів не може опиратись на положення трудової теорії вартості, а здійснюється на основі тверджень неокласичної концепції, започаткованої на початку 20 століття А. Маршаллом. Відповідно, ціна – це результат формування певної кон’юнктури, тобто співвідношення між пропозицією і попитом під впливом конкурентної боротьби.

Насамперед, з’ясуємо, яка ж специфіка пропозиції й попиту на ринку оренди землі. Обсяг сукупної її пропозиції на ринку визначається природними, позаекономічними чинниками і є сталою величиною 1.

Фіксований характер пропозиції землі означає, що загальна кількість землі жорстко обмежена і жодні коливання ціни, як і дія інших чинників, не впливають на зміну обсягів пропозиції. На рис. 14.1 лінія пропозиції S має вигляд перпендикуляра, що виражає абсолютно нееластичний характер пропозиції землі за ціною.

Рис. 14.1. Пропозиція землі

Як же формується попит на землю? Чи діє стосовно його руху закон попиту?

Оскільки земля використовується як з метою виробництва продовольства (чи технічних культур), так і в неаграрних цілях, то, відповідно, існує два види попиту на землю: сільськогосподарський D_СГ і несільськогосподарський D_НСГ. Сукупний попит на землю D_N є їх сумою:

На рис. 14.2 криві сільськогосподарського і несільськогосподарського попиту на землю мають від’ємний нахил внаслідок дії закону спадної продуктивності, але різну еластичність: несільськогосподарський попит більш еластичний, оскільки навіть незначне зниження рівня ціни викликає помітне зростання обсягів попиту на землю. Оскільки попит на продовольство не гнучкий, то крива сільськогосподарського попиту є менш еластичною.

Рис. 14. 2. Прямі попиту на землю

Сільськогосподарський попит на землю є похідним від фізичної продуктивності ґрунтів і від розташування земельних ділянок;попиту на продукти, вирощені із землі, їх ціни.

Підвищення попиту на сільськогосподарську продукцію зумовлює зростання граничної доходності землі (MRP), що дорівнює добутку граничного продукту землі (MPP) на ціну випущеної продукції (Р). Отже, вищою є сума доходу з тих земель, які більш продуктивні фізично (високий МРР), і на яких виробляють продукцію з високим попитом (високий граничний дохід МR). Внаслідок цього зростає попит на земельні угіддя. Лінія попиту зміщується вгору. Це зростання буде відбуватись до тих пір, поки дохід від продажу врожаю з додаткової ділянки не зрівняється з платою власнику за її використання. Це правило описується рівнянням: MR = Р, де MRP – граничний дохід від використання додаткової ділянки землі, Р – орендна плата за додаткову ділянку.

Граничний дохід від використання додаткових земельних угідь зменшується, бо розширення площ відбувається за рахунок залучення все гірших (або більш віддалених) ділянок. Це пояснює спадний характер кривих попиту. На ринку оренди природних ресурсів так само, як і на інших ринках факторів виробництва, існує обернена залежність між рівнем ціни і обсягами попиту: за високого рівня орендної плати величина попиту найменша, з її зниженням збільшується кількість підприємців, спроможних орендувати землю.

Несільськогосподарський попит на землю виникає у зв’язку з потребою землі для будівництва житла, об’єктів інфраструктури, промисловості та інфляційною поведінкою населення. Зрозуміло, що з розвитком цивілізації усі названі види несільськогосподарського попиту на землю зростають й чутливо реагують на зміни у цінах на земельні ділянки, а особливо за високих темпів інфляції: втеча від знецінених грошей обумовлює значне зростання попиту на нерухомість, у тому числі й на землю.

Різке зростання попиту на українські землі з боку західних інвесторів пояснюється високим рівнем прибутковості проектів з нерухомістю, який донедавна сягав 40-150%, а нині оцінювався в межах 9-10% для офісів, 10-11% для торгівлі і 1-14% для логістики.

Процес формування ринкової ціни на ринку оренди природних ресурсів ілюструє рис.14.31.

Рис. 14. 3. Рівновага на ринку оренди землі: зміни орендної плати

На рис.14.3 пряма S відбиває абсолютно нееластичну пропозицію орної землі, обсяг якої є жорстко обмеженим, а D₂ – попит фермерів на використання цієї землі. Якщо попит на землю зростає з D₂ до D₁, або знижується з D₂ до D₃, то плата за землю змінюється з R₂ до R₁, або R₃, а обсяг пропонованої землі залишиться сталим – ОQ_S. Якщо попит на землю дорівнює D₄, то це означає, що у цьому випадку орендна плата буде дорівнювати нулю (подібна ситуація існувала в історії США в епоху вільних земель).

Якщо ж брати до уваги той факт, що різні ділянки землі не є однаковимиза якістю (а, отже, й за продуктивністю), а також по-різному віддалені від ринків ресурсів і товарів, то на кращі ділянки за родючістю й за розташуванням попит буде вищим: відповідно – на ділянку № 1 – крива D₁, на ділянку № 2 – лінія D₂, на ділянку № 3 – попит D₃; на найгіршу ділянку № 4 – крива попиту D₄ свідчить про невигідність залучення даної ділянки до економічного кругообігу.

Цілком нееластична пропозиція землі передбачає, що плата за користування землею визначається виключно змінами попиту на окремі ділянки:зростання попитузумовлює підвищення її рівня, а зменшення – навпаки. Попит виступає активним дієвим чинником ціни землі, пропозиція – пасивним.

Важливо враховувати, що земля має різні альтернативні варіанти свого використання. Хоча в цілому земля є нерукотворною і не має вартості, рентні платежі, що сплачують підприємці-орендарі, виступають як витрати. Користувачі земельних ділянок здійснюють плату за оренду землі, щоб виключити її з альтернативного використання. Якщо певні галузі економіки забезпечують більш високий рівень рентабельності й граничної продуктивності від використання землі порівняно з іншими, то підприємці будуть виявляти готовність платити вищу орендну плату, то і попит на землю у цих галузях зросте.

Якщо йде мова про землі, що мають альтернативні варіанти використання, то крива їх пропозиції має позитивний нахил і ціна формується під впливом дії як попиту, так і пропозиції. Для суспільства ж немає альтернативи використання землі, через це для суспільства плата за землю – це рента, надлишок, який не впливає на обсяг пропозиції землі.

На формування ринкової ціни землі впливає конкурентна боротьба між орендарями. З цією метоюрозглянемо дві ділянки землі в одному районі: перша має 50 придатних для використання гектарів – розташована за 20 км від центру міста, друга величиною в 40 га – за 60 км від центру міста.

Рис. 14. 4. Вплив конкуренції на плату за землю.

Рис.14.4 показує, як встановлюється плата за один гектар землі кожної з цих ділянок. Чотири прямих попиту (графік А) показують максимальну плату, яку готові здійснювати за 1га у місяць чотири різних типи користувачів. D_СГ – це сільськогосподарський попит, який ілюструє, що фермери готові платити по 100 грн. D_Ж – під житлове будівництво, D_К – комерційний, D_П – промисловий. Промисловці платять найбільше – 300 грн. Саме тому ділянка у 50 га здається в оренду промисловому користувачу, а її ціна – 300 грн. за 1га. Отже, конкуренція між землекористувачами обумовлює більш високу плату за розташовані ближче до міста ділянки землі. У даному прикладі сума орендної плати складе 15 000 грн.: .

Графік В показує пряму попиту на другу ділянку. Єдині, хто зацікавлені у цій ділянці – це фермери. Орендна плата за цю ділянку встановлюється на рівні 75 грн. за 1га. у місяць.

Рентні платежі на ринку оренди землі, виступають як ціна ресурсу, пропозиція якого обмежена. Відносини з приводу виплати рентних платежів виникають між продавцями ресурсів, в ролі яких виступають землевласники, і землекористувачами, що орендують земельні ділянки, яких умовно можна назвати покупцями.

Однак, природні ресурси (земля) можуть не лише надаватися в оренду, а й продаватися на ринку землі. Тоді на даному ринку формується ціна землі, яка залежить від величини земельної ренти і є дисконтованою вартістю майбутнього доходу від землі. Чим вищий рівень ренти від оренди ділянки землі, тим вища її ціна. Якщо R_j – це річна рента, очікувана з даної ділянки землі, в j -тому році, а і – поточна ринкова ставка позичкового процента, то тоді ціна землі (Р_N) буде:

Припустивши, що період служби ділянки землі вічний, тому сума починається з одиниці й до нескінченності. Оскільки стає усе меншою величиною із зростанням значення j, число, що додається до отримуваної суми, поступово наближається до нуля в міру наближення j до нескінченності. Сума у вказаній рівності досягає межі, коли R_j однакова щороку. Звідси, рівняння набуває виразу:

де R – це сума річної ренти, а і – ринкова ставка банківського процента.

Зв’язок ціни землі із ставкою банківського процента є свідченням того, що ціна землі являє собою капіталізовану земельну ренту. Іншими словами, продаючи свою земельну ділянку, її власник передає покупцеві право на отримання земельної ренти, а сам при цьому розраховує отримати таку суму грошей, щоб, поклавши її на рахунок у банку, одержувати стійкий дохід як титул власності у формі процента, не менший за величиною від ренти. З іншого боку, покупець земельної ділянки погодиться на купівлю лише у тому разі, коли його дохід у формі ренти не буде нижчим від процента, від якого він відмовляється.

Наприклад, якщо за підрахунком інвестора річна рента, яку можна було б отримати з одного гектара землі, 1000 грн., а ринкова ставка банківського відсотка 10%, то максимальна ціна за землю буде 10 000 грн. (1 000 грн./0,1).

Капіталізована вартість будь-якої земельної ділянки набуває виразу статистичної “дисконтованої” вартостіусіхчистих доходів, які вона може створити від своїх потенційних можливостей – видобування у майбутньому корисних копалин, будівництва підприємств, створення певних матеріальних, соціальних і естетичних переваг для проживання й відпочинку людей. З метою позначення суспільного статусу цих потенційних можливостей землі А. Маршалл увів поняття “суспільної вартості” землі. Її грошовий еквівалент не відображається у складі поточного доходу від власності на землю, але входить до складу її капітальної грошової вартості й бере участь у формуванні ціни земельної ділянки.

На ціну землі також впливає і ринкова кон’юнктура. Якщо попит на земельні ділянки високий (зокрема, у межах міст, особливо у їх центрі), земля дорога, однак там, де попит невисокий (у віддалених від цивілізації регіонах), земля може мати символічну ціну. При цьому обмін землею практично неможливий, адже вона нетранспортабельна (її не можна перевезти з місця на місце). Пропозиція землі також впливає на її ціну: чим більша пропозиція, тим нижча ціна земельних ділянок, її зменшення приводить до зростання ціни.