Анализ законодательства Амурской области в области инвестирования

ЗАКОН АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ от 05 сентября 2007 года N 374-ОЗ Об инвестиционной деятельности в Амурской области (с изменениями на 31 марта 2014 года) Настоящий Закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности на территории области и направлен на обеспечение гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, стимулирование инвестиционной деятельности на основе создания режима наибольшего благоприятствования российским и иностранным инвесторам.

В Приамурье может появиться крупный завод по переработке сои. Возможность его строительства, а также рынки сбыта готовой продукции обсудили накануне с губернатором Олегом Кожемяко представители потенциального инвестора — компании «Солнечные продукты».

Холдинг «Солнечные продукты» — крупнейшее в стране предприятие, владеющее пятью заводами по переработке продукции растениеводства в Саратовской области, Москве, Новосибирске, Армавире. Компания производит растительные масла, маргарин, майонез. Холдинг планирует открыть завод по переработке сои на Дальнем Востоке, и ее представители уже посещали Амурскую область в прошлом году. В ходе нынешней поездки они побывали в нескольких регионах ДФО, где развито сельское хозяйство.

Амурская область расположена на юго-востоке Российской Федерации и входит в состав Дальневосточного федерального округа. Граничит на юге с Китаем, на западе - с Читинской областью, на севере - с Якутией и на востоке с Еврейской автономной областью и Хабаровским краем. Протяженность границ области составляет 4300 километров, из них 1234 км. приходится на государственную границу с Китайской Народной Республикой.

Амурская область по совокупности природно-климатических, географических условий и прочим факторам является инвестиционно-привлекательным регионом, обладает высоким инвестиционным потенциалом.

В последние годы область выходит на активные конкурентные позиции в привлечении инвестиций: совершенствуется законодательная база, расширяются формы государственной поддержки инвесторов, область презентуется на авторитетных международных и крупных российских форумах, много проведено имиджевых мероприятий и бизнес миссий в КНР, Республике Корея, Сингапуре. Правительство области проводит активную работу по формированию благоприятного инвестиционного климата и повышению инвестиционной привлекательности региона.

Технико-экономическое обоснование и бизнес-план инвестиционного проекта, цели, задачи, порядок разработки

Результатом пред инвестиционных исследований является развернутый бизнес-план инвестиционного проекта. В самом общем смысле под бизнес-планом понимается документ, содер­жащий в структурированном виде всю информацию о проекте, не­обходимую для его осуществления. Бизнес-план составляется в целях эффективного управления и планирования бизнеса и является одним из основных инструментов управления предприятием, определяющих эффективность его деятельности

Сегодня потребность в бизнес-плане четко прослеживается при решении многих актуальных задач, таких, как: подготовка заявок существующих и вновь создаваемых фирм на получение кредитов в коммерческих банках; обоснование предложений по приватизации гос. предприятий; разработка проектов создания част­ных фирм; выбор видов, направлений и способов осуществления коммерческих операций действующими предприятиями; составле­ние проспектов эмиссии ценных бумаг и т.п.

Бизнес-план представляет собой документ, в котором описаны основные аспекты будущего коммерческого мероприятия (предприя­тия), анализирующий проблемы, с которыми может столкнуться фирма, а также определяющий способы решения этих проблем. Бизнес-план помогает предпринимателям и финансистам лучше изу­чить емкость и перспективы развития будущего рынка сбыта, оце­нить затраты по изготовлению продукции и соизмерить их с воз­можными ценами реализации, чтобы определить потенциальную прибыльность задуманного дела. Правильно составленный бизнес-план в конечном счете отвечает на вопросы, стоит ли вообще вкла­дывать деньги в данное дело и окупятся ли все затраты сил и средств. Он помогает предугадать будущие трудности и понять, как их пре­одолеть. Адресуется бизнес-план банкирам и инвесторам, средства которых предприниматель собирается привлечь в рамках реализа­ции проекта, а также сотрудникам предприятия, нуждающимся в четком определении своих задач и перспектив, наконец, самому предпринимателю и менеджерам, желающим тщательно проанали­зировать собственные идеи, проверить их на разумность и реалис­тичность. В международной практике считается, что без бизнес-пла­на вообще нельзя браться за производственную и коммерческую деятельность.

Разделы бизнес-плана и их содержание.

Примерная структура б/п:

- титульный лист;

- меморандум о конфиденциальности;

- аннотация – краткая информация о проекте, служащая для первичного ознакомления;

- раздел 1: раскрывается суть и эффективность проекта, основные источники его финансирования и возможности реализации;

- раздел 2: описывается текущее состояние, организационная структура, учредители, персонал, достижения предприятия, место на рынке, основные клиенты и партнеры;

- раздел 3: описывается область применения данной продукции, ее технические характеристики, конкурентоспособность и т.д. (в некоторых б/п разделы 2 и 3 м/б объединены);

- раздел 4: маркетинг и сбыт продукции: рассматривает требования потребителей к продукции, стратегию продвижения на рынок и ценовую политику, а также возможных конкурентов;

- раздел 5: производственный план: анализируются возможности осуществления производства по проекту – наличие площадей, технологии, необходимых ресурсов и инфраструктур, а также требуемого кадрового обеспечения;

- раздел 6: организационный план: дает представление о команде управления проектом и ведущих специалистов, о возможных партнерах о реализации проекта, а также демонстрирует правовое обеспечение и имеющиеся льготы;

- раздел 7: финансовый план: содержит нормативы для проведения финансово-экономических расчетов, приводит калькуляцию с/с продукции, источники финансирования с схему выплат по кредитам;

- раздел 8: раскрывает направленность и значимость проекта; в нем также приводятся показатели эффективности реализации проекта (В некоторых б/п разделы 7 и 8 объединены);

- раздел 9: описывает предпринимательские риски и форс-мажорные обстоятельства, приводятся гарантии возврата средств партнерам и инвесторам;

- приложение к б/п: включают документы, подтверждающие или дополняющие информацию, содержащуюся в б/п.

Как правило, к б/б прилагаются копии документов. Оригиналы предъявляются по дополнительному требованию.

10. Финансирование инвестиций в недвижимость: формы и инструменты – сравнительная оценка

При среднесрочных и долгосрочных инвестициях, ссуда от заложенной недвижимости является чрезвычайно эффективным механизмом для завершения покупки, пока недвижимость еще не достроена.

Говоря финансовыми терминами, получение средств для преобретения недвижимости, является отношением уставного капитала к заемным средствам. Если имущество куплено в основном за счет заемных средств, то фактически оно является гарантом обеспечения ипотеки.

Основные преимущества финансирования из заемных средств

· Возможность финансирования тогда, когда у инвестора недостаточно ликвидных средств.

· Избегание замораживания крупных вложений в одном проекте.

· Возможность дальнейших инвестиций одновременно.

· Ипотечные выплаты проще финансировать при притоке капитала, чем финансировать изначальную цену покупки.

· Возможность воспользоваться разными процентными ставками в разных странах.

· Возможность воспользоваться преимуществами отдельных ипотечных продуктов, чтобы снизить риск процентных и фиксированных выплат.

· Возможности налоговых преимуществ в зависимости от страны.

· Отсутствие риска, связанного с курсом валют и разницей при продаже.

Главные недостатки финансирования из заемных средств

· Инвестор должен будет финансировать ипотечные выплаты.

· Финансирование может быть не разрешено иностранцам.

· Возможно инвестору понадобится доказать свою платежеспособность.

Рассматривая ипотеку и финансирование из заемных средств, важно учесть все возможные варианты, то есть поиск ипотеки в стране, где приобретается недвижимость, может быть не лучшим вариантом. Например, если в какой-либо стране процентные ставки очень высокие, и есть другая недвижимость в другой стране с низкими ставками, то логично взять ссуду там, где процентные ставки ниже. В этой связи, рекомендуется всегда советоваться с профессиональными финансовыми консультантами, у которых есть опыт в тех странах, в которых вы собираетесь инвестировать.

Рынок менее сложного финансирования

В таких странах северной Европы, как Великобритания, Ирландия и т.д., финансовый рынок можно охарактеризовать как сложный. Стабильная политическая, экономическая и имущественная обстановка позволяют банкам быть более смелыми и уверенным в своей кредитной политике. Ссуды в размере от 80% до 90% стоимости недвижимости обычно бывают доступны на процентной основе, так как кредиторы знают, что инвесторы будут использовать дополнительные средства для финансирования дальнейших инвестиций, но будут чувствовать себя спокойно, так как их имущество защищено ссудой. Ключевым фактором является доступность этих ссуд. Расходы могут быть очень низкими и поскольку ссуда дана только на процентной основе, ежемесячные выплаты тоже низкие, что делает эту форму финансирования действительно доступной для большинства владельцев домов. Для нынешних инвесторов, купивших и владеющих, это дает возможность получения дохода с аренды, покрывающего ипотечные выплаты. Цена самоокупающихся активов возрастает с каждым годом до тех пор, пока появляется возможность выпуска акций. Кроме того, существуют сертификаты и статус нефинансовых продуктов, которые позволяют быстро выпускать акции. Пожалуйста, запомните, что ваша недвижимость попадает под риск, если вы не сможете ежемесячно вносить ипотечные выплаты. Поэтому отнеситесь серьезно к ежемесячным выплатам.

Рынок сложного финансирования

На многих поднимающихся и даже устоявшихся рынках, таких как Испания и Италия, в прошлом был определенный уровень нестабильности. Это значит, что банки и кредиторы более осторожны в своей политики и часто ограничивают сумму займа или цели кредитования. На новых поднимающихся рынках еще может не быть финансирования для иностранцев. Многие инвесторы приобрели недвижимость заграницей в последние годы. Цены заметно выросли, и стало возможно получить чистую прибыль. Это идеальный вариант при рассмотрении последующих вариантов инвестиций. Однако имейте в виду, что чистую прибыль принимают во внимание на более сложных рынках. Следовательно, вы не сможете получить чистую прибыль в том объеме и так просто, как вам хотелось бы. Важно получить профессиональные экономические советы от опытного консультанта по ипотеке и финансам.

Альтернативное финансирование

Помимо ипотеки, есть и альтернативные способы финансирования. Другие возможные варианты это:

· Наличные вложения.

· Покупка и владение.

· Покупки компании.

· Долевые инвестиции.

· Пенсионные схемы.

· Покупка инвестиционного капитала.

Наличные

Очевидный и простой способ финансирования инвестиций, это наличие капитала как такового. В целом, лучше не использовать свой капитал если чужой, то есть банковский доступен. Это связано с тем, что, вкладывая только маленькую сумму в каждый проект и выплачивая остальное из кредита, можно сделать больше инвестиций и, следовательно, достигнуть потенциально большего дохода.

Покупка и владение

Популярный источник увеличения финансирования во многих странах – это получение финансирования от дохода с аренды. Другими словами, кредитор оценивает доход с аренды и предоставляет ссуду в зависимости от объема дохода с аренды. Кредиторы бывают осторожны в своих оценках, поэтому 100%-финансирование вряд ли будет возможно. Кроме того, имейте в виду, на поднимающихся рынках нет комплексных финансовых услуг, и этого вида услуг может просто не быть.

Покупки компании

У некоторых инвесторов есть свои компании, и они могут использовать эти компании для инвестиций. Это может быть логично, если компания правильно оформлена как инвестиционная. Тем не менее, инвестиции станут коммерческими активами компаниями. И следует проводить четкое налоговое планирование, чтобы быть уверенным, что при получении прибыли с компании не будет наложено двойное налогообложение. Те инвесторы, у которых есть торговые компании, могут законно использовать их, чтобы инвестировать в сфере недвижимости. Часто это бывает более привлекательно, так как компания может получить большее финансирование, чем частное лицо. Но в этом случае возникает масса вопросов, связанных с налогами, которые могут сказаться на доходности торгового элемента компании. Активы попадают под риск исходящий от обычных торговых кредиторов. Следовательно, рекомендуется не использовать этот механизм, если есть альтернатива.

Долевые инвестиции

Имеется в виду покупка с кем-нибудь из родственников, друзей или с группой друзей. Часто это бывает хорошим способом начала инвестирования в недвижимость, так как это снижает сумму, необходимую отдельному частному лицу для вложений. Большее число людей получают такую возможность. При долевом инвестировании с другими могут возникнуть разногласия и споры. Следовательно, важно составить изначальный договор между инвесторами с точным указанием всех вложенных сумм, доли каждого инвестора в прибыли и механизма принятия решений.

Пенсионные схемы

Некоторые пенсионные правила позволяют инвестировать в жилую собственность заграницей. Не все пенсионные фонды позволят такие инвестиции и, возможно, необходимо будет найти специалиста-менеджера пенсионного фонда. Пенсионные схемы строго контролируются законом и правилами налогообложения. Они отличаются в разных странах. Тем не менее, инвестиции по схеме покупка и владение могут быть привлекательными, так как существуют налоговые льготы. Инвестиции приносят доход, а продажа-прирост капитала. Поскольку это специализированные инвестиции, необходимо получить независимый финансовый совет по выбору подходящих инвестиций от квалифицированного консультанта.

Покупка инвестиционного капитала

В целом, это частные лица, которые собрались инвестировать в сектор недвижимости получив консультацию и поддержку коммерческого консультанта или финансового менеджера.