Работ по второй технологической линии

С учетом результатов кластеризации на территории административного района, отнесенного к центру кластера, выделяют тестовое поселение с наибольшим числом сделок (не менее 10) с не застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства. Если нет достаточного количества сведений о сделках по незастроенным земельным участкам, то используют данные о застроенных земельных участках с выделением стоимости земель из общей стоимости объекта недвижимости (метод «извлечения»)

Базовый УПКСЗ

где Р_ср - среднеарифметическое значение удельного показателя рыночной стоимости земель в тестовом поселении. При вычислении данного показателя в статистический ряд включают только те цены сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, значения которых не являются явными «выбросами»; К - коэффициент влияния ценообразующих факторов для поселения в целом.

Если в районе, являющемся центром кластера, нет поселений с достаточным числом сделок с земельными участками и иными объектами недвижимости, то находят средний базовый показатель удельной кадастровой стоимости земель по нескольким поселениям, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости существуют вообще:

где n - число поселений, в которых сделки с земельными участками и иными объектами недвижимости имеются; i - номер поселения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель по каждому поселению кластера административных районов

где БП - базовый УПКСЗ; K_i - коэффициент влияния ценообразующих факто ров для i-го поселения.

Коэффициенты влияния ценообразующих факторов для поселения в целом определяют в три этапа.

I этап. Определение коэффициента первого уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района:

где K_t1 - коэффициент климатических условий; K_н1 - коэффициент населенности первого уровня; K_т1 - коэффициент транспортной доступности первого уровня; K_a1 - коэффициент административного уровня (первый уровень).

II этап. Определение коэффициента второго уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа:

де K_н1 - коэффициент населенности второго уровня; K_т2 - коэффициент транс портной доступности второго уровня; K_a2 - коэффициент административного уровня (второй уровень).

III этап. Определение коэффициента третьего уровня К, отражающего влияние на размер УПКСЗП ценообразующих факторов для данного поселения:

где K_у - коэффициент относительной ценности земель поселения.

Основные факторы, влияющие на размер УПКСЗП на уровне административного района, следующие:

- климатические условия К_t;

- плотность населения района К_н1;

- транспортная доступность от районного центра до областного центра К_т1;

- административный уровень и социально-экономический потенциал районного центра К_a1.

Коэффициент климатических условий

где t_а - годовая сумма активных температур по территории административного района, т.е.сумма среднесуточных температур свыше 10°С; t_ср - годовая сумма активных температур по территории субъекта РФ, °С.

Коэффициент населенности

где n - плотность населения (городского и сельского) на территории района, чел/км².

Коэффициент транспортной доступности

где S_max - расстояние до самого удаленного районного центра области, км; S_p -расстояние до конкретного районного центра, км; К_в - коэффициент наличия видов общественного транспорта на территории административного района.

Эмпирически получены следующие значения К_в:

0,3 - при наличии только водного или воздушного транспорта;

0,6 - при наличии и водного, и воздушного транспорта;

1,0 - при наличии автомобильного транспорта и всех других, кроме железнодорожного;

1,0 - при наличии железнодорожного сообщения и всех других видов, кроме автомобильного;

1,2 при наличии железнодорожного и автомобильного транспорта;

1,3 - при наличии всех видов общественного транспорта.

В качестве исходной информации при вычислении коэффициента транспортной доступности K_T1 могут быть использованы данные по административно-территориальному делению, схемы автобусных маршрутов, а также информация о движении водного, воздушного и железнодорожного транспорта на территории субъекта РФ.

Коэффициент административного уровня К_a1 определяют, исходя из административной значимости и численности населения поселений областного и районного подчинения:

Административная значимость	Областного подчинения	Город с населением более или равном 100 тыс. чел.	Город с населением менее100 тыс. чел.
Ка1		1,5	1,0

На уровне первичных административно-территориальных образований (сельских округов) на размер УПКСЗП влияют следующие факторы:

- численность населения сельского округа К_н2;

- транспортная доступность от центра сельского округа до центра района К_т2;

- административный уровень поселения - центра сельского округа К_а2.

При расчете К_н2 принимают во внимание численность населения конкретного сельского округа:

где N - численность населения сельского округа, тыс. чел.

Коэффициент α = 0,5... 1,0 применяют в случаях, когда численность населения в конкретном сельском округе в 1,5 раза и более превышает среднюю численность населения сельских округов данного административного района.

Эмпирически получены следующие значения коэффициента а в зависимости от отношения численности населения сельского округа N_c к средней по административному району численности населения сельского округа:

N_с/Ncp 1,5...2 2...3 3...5 5...7 7 и более

α 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5

Коэффициент транспортной доступности вычисляют, исходя из транспортной доступности от поселения (центра сельского округа) до поселения (центра административного района), с учетом наличия маршрутного сообщения и возможности круглогодично го сообщения между поселениями:

где S_max - максимальное расстояние от центра сельского округа до районного центра, км; S_c - расстояние от центра сельского округа до центра административного района, км; K_o - коэффициент обеспеченности поселения (центра сельского округа) общественным транспортом из центра административного района, равный 1,2 - при наличии двух и более круглогодичных маршрутных сообщений с районным центром; 1,0 - одного круглогодичного маршрутного сообщения с районным центром; 0,5 - при отсутствии маршрутного сообщения с районным центром; 0,1 - круглогодичного сообщения; К_п.д. - коэффициент покрытия дороги, рассчитанный на основе увеличения стоимости пассажироперевозок и грузоперевозок в зависимости от покрытия дороги:

Покрытие дороги Грунтовая Гравийная Асфальтированная

А_п.д. 0,7 1,0 1,3

При определении К_б1, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района, административный уровень поселений учитывают частично, так как К_а1 рассчитывают с учетом поселений, имеющих статус областного или районного центра, а также городов областного подчинения. При расчете К_б2, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа, проводят дальнейшую дифференциацию поселений по административному уровню для более объективного учета влияния этого фактора на размер УПКСЗП.

Эмпирически получены следующие коэффициенты административного уровня К_а2:

Административ- Районный центр Центр поселковых Прочие

ный уровень и город областного и сельских поселения

подчинения с чис- администраций

ленностью жителей

более 100 тыс. чел.

К_а2 2 1,5 1

Применение коэффициентов Kai и Кй2 вместе дает возможность более полно учесть административный статус поселения. Совместное их применение устанавливает диапазон коэффициентов административного уровня от 1 до 4.

Заключительный этап определения коэффициентов, используемых при расчете УПКСЗП поселения, рассматриваемого как точечный объект, или оцениваемого квартала в поселениях сразбив кой на кадастровые кварталы, - вычисление коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП К_у. Территорию в границах поселения, не имеющего кадастрового деления, рассматривают как точечный объект, и коэффициент относительной ценности его находят, а коэффициент относи тельной ценности объекта ГКОЗП для поселений с делением на кадастровые кварталы.

При расчете коэффициента относительной ценности объекта ГКОЗП учитывают влияние следующих факторов, каждому из которых присваивают определенный коэффициент:

- доступность населения к общественному центру, объектам куль туры и бытового обслуживания общегородского значения - К₁;

- обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории - К₂;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания на селения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала - К₃;

- историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. В этой группе факторов может быть учтена престижность микрорайона - К₄;

- неблагоприятное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия (учитывается со знаком «-») - К₅;

- неблагоприятные инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям (учитывают со знаком «-») - К₆;

- рекреационная ценность территории - К₇;

- престижность поселения - К_П.

Коэффициент относительной ценности объекта ГКОЗП:

При расчете коэффициента К₁ необходимо учитывать удаленность конкретного поселения (центра сельского округа), который в данном случае является общественным центром. Влияние этой группы факторов учитывается в полном объеме в пределах получасовой пешеходной доступности до центра сельского округа (до 1,5 км - грунтовая дорога, до 2 км - гравийная дорога, до 2,5 км - асфальтовое покрытие дороги), при пешеходной доступности, равной 1 ч (до 3 км - грунтовая дорога, до 4 км - гравийная дорога, до 5 км - асфальтовое покрытие дороги), - в поло винном объеме.

Коэффициент К_п можно принимать от 0,1 до 5. Определяют его экспертно в зависимости от степени престижности поселения и согласовывают на межведомственной комиссии. Определяют УПКСЗ по видам функционального использования.

УПКСЗ точечного объекта или квартала (при разбивке объекта оценки) по виду функционального использования земель, для которого отсутствует статистика рыночных сделок:

где Р_i* - УПКСЗ по виду функционального использования, для которого информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости имеется; К_ц - коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участка ми и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, для которого статистика рыночных сделок отсутствует.

Коэффициент перехода

где K_j - коэффициент вида функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок; К* - коэффициент вида функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Контрольные вопросы и задания

1. Перечислите основные требования к расчету государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП). 2. Из каких расчетных блоков состоит методика ГКОЗП? 3. Перечислите основные виды функционального использования земель для целей ГКОЗП. 4. Назовите основные этапы расчета ГКОЗП. 5. По какой формуле рассчитывают кадастровую стоимость земельного участка? 6. Для чего используют удельный показатель кадастровой стоимости земель? 7. Перечислите последовательность работ по первой технологической линии ГКОЗП. 8. Перечислите основные интегральные показатели ГКОЗП. 9. Какую информацию используют для первой и второй технологических линий ГКОЗП? 10. Перечисли те основные интегральные показатели ГКОЗП. 11. По каким формулам определяют интегральные показатели ГКОЗП?