Методика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

Лекция 7

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 августа 2000 г. Эта методика и учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г.

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земельных участков в границах городских и сельских поселений и базируется на статистическом анализе рыночных цен, иной информации об объектах недвижимости и на адаптированных для российской практики подходах и методах массовой оценки недвижимости. Кадастровую стоимость земельных участков определяют с учетом:

- рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимают во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель, которые, в свою очередь, служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

В 2001 - 2003 гг. на территории субъектов Российской Федерации были проведены работы по государственной кадастровой оценке одной из самых сложных с точки зрения массовой оценки категорий земель - земель поселений.

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель поселений определено, что земли данной категории оценивают на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. При отсутствии достаточного количества рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости проведение кадастровой оценки потребовало сбора и детального анализа большого числа статистических данных, характеризующих социально-экономический уровень развития городских и сельских поселений. Для определения кадастровой стоимости земель поселений было использовано более 90 ценообразующих факторов, среди которых наличие тепло сетей, водопровода, канализации, объектов социально-культурного назначения, уровень преступности, другие показатели, определяющие стоимость земель поселений. Статистические показатели, а также всю имеющуюся информацию о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков и иных объектов не движимости в процессе работы в виде отдельных информационных слоев наносили на электронные кадастровые карты поселений, являющиеся неотъемлемой частью базы данных государственной кадастровой оценки земель. Значительную помощь в оценке земель поселений в условиях отсутствия рынка земель и ограниченности рынка недвижимости оказали эксперты - специалисты в области экономики городского хозяйства, риэлторы, архитекторы, землеустроители.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов поселений по видам функционального использования.

Сравнение показателей кадастровой стоимости земель раз личных видов использования в пределах одного кадастрового квартала поселения позволяет сделать вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земель в данном квартале, что, в свою очередь, является надежной информационной основой для принятия последующих не только налоговых, но и прежде всего градостроительных и инвестиционных решений.

К концу 2003 г. работы по государственной кадастровой оценке земель поселений полностью выполнены во всех субъектах Российской Федерации, в 74 из них результаты работ утверждены по становлениями органов исполнительной власти регионов. В 13 регионах России показатели кадастровой стоимости земель поселений согласованы с органами государственной власти и местного самоуправления и их готовят к утверждению. В Московской области завершен расчет кадастровой стоимости земель по всем поселениям, начата процедура согласования результатов на уровне административных районов.

На момент проведения работ по государственной кадастровой оценке степень корреляции значений кадастровой и рыночной стоимостей земель поселений составляла не менее 75 %.

Учитывая, что в экономически развитых регионах России цены на городскую недвижимость за последние 2 года выросли более чем в 4 раза, говорить о такой близости стоимостей сегодня неактуально. В создании современной основы для начисления и взимания земельного налога актуализация показателей кадастровой стоимости первостепенна.

Актуализация показателей кадастровой стоимости земель представляет собой проведение новой (повторной) оценки этих земель, только в более короткие сроки и за несравненно меньшие средства. При этом обязательным условием является постоянный мониторинг информации, содержащейся в фондах данных государственной кадастровой оценки земель, внесение необходимых изменений и дополнений в указанный информационный ресурс. Наличие актуальных современных сведений о земельных участках позволит без больших затрат определять их стоимость по состоянию на начало каждого календарного года, являющегося налоговым периодом.

В методике используют следующие термины и определения.

Государственная кадастровая оценка земель поселений (ГКОЗП) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная вели чина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровой оценки земель поселений - территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельный земельный участок.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 м²) объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на кадастровую стоимость земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов ГКОЗП по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединяют объекты ГКОЗП в единую совокупность (кластер) на основе близости расстояний между сжатыми факторами.

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков разработан с учетом следующих требований:

преемственность при проведении ГКОЗП:

используют опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлторской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

достоверность и доступность исходной ин формации:

состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

объективность учета существенных ценообразующих факторов:

адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

совместимость с системой государственного земельного кадастра (ГЗК):

обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП и, как следствие, совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК;

простота и универсальность использования специального программного обеспечения (СПО):

предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам предоставления;

многофункциональность и иерархичность:

обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

адаптация подходов и методов оценки не движимости:

подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам фун­кционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

Состав первичных данных формируют на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности.

Для проведения необходимых расчетов необходима следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

- по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе по данным торгов (конкурсов, аукционов);

- о выкупе земельных участков под приватизированными пред приятиями;

- о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т. д.);

- о стоимости продажи прав аренды;

- о ценах предложений по объектам недвижимости (включая не застроенные земельные участки), публикуемых в специальных изданиях или средствах массовой информации.

Исходная информация, характеризующая местоположение объектов ГКОЗП, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек наносят на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и на электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Данные для пространственной привязки при решении задачи ГКОЗП на территории субъекта РФ берут из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП кадастровая карта субъекта РФ должна включать:

- сеть поселений;

- автодорожную сеть с выделением магистралей;

- железнодорожную сеть, в том числе участков с пригородным сообщением;

- гидрологическую сеть;

- ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей ГКОЗП на кадастровой карте поселения должны быть размещены:

- магистрально-уличная сеть;

- кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на кадастровую стоимость земель.

Методика состоит из 6 расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность населения до различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфра структуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия строительства и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т. п.) на территории поселения и отнесение их к конкретному кластеру.

3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т. п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами.

4.Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования.

Перечень видов функционального использования земель для целей ГКОЗП приведен далее.

Вид функционального использования земель	Удельные показатели кадастровой стоимости земель
Земли под жилыми домами:
многоэтажной и повышенной этажности застройки
индивидуальной жилой застройкой
Земли:
дачных и садоводческих объединений граждан
гаражей и автостоянок
под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса
учреждений и организаций народного образования, под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами
под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи
под административно-управленческими и общественными объектами, земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения
под военными объектами
под зданиями (строениями) рекреации
под сельскохозяйственными зданиями (строениями) и сельскохозяйственные угодья
под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами)
под обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности
Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли резерва)

5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

В общем виде кадастровая стоимость, р., земельного участка:

Р=S_зем.уч.(Р_посi+Р_{сделкиi})К^ц_i,

где S_зем.уч - площадь земельного участка, м²; Р_посi - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), р/м² Р_{сделкиi} - линейная функция пара метров сделки для г-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), р/м²; К^ц_i - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования.

При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляют избыточную систему уравнений, характеризующих конкретные сделки в конкретном поселении:

,

где , - коэффициенты регрессии, определяющие вклад в кадастровую стоимость земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих; F_j - значение j-го фактора для конкретной сделки; - значение k-й характеристики объекта сделки; const_i - средняя удельная цена сделки для i-го кластера; i - номер кластера.

В связи с объективной ограниченностью сделок с незастроенными земельными участками на территории поселений пред усматривают возможность использования данных о сделках с земельными участками и расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае приводят цены сделок, полученные в результате анализа статистических данных, к ценам сделки с типичным объектом. Цена сделки, р., полученная в результате анализа статистических данных:

Р_{сделкиj} = S_jP₁П_xi,j,

где S_j - общая площадь здания (строения) j-й сделке, м²; Р₁ - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, р/м²; П_xi,j,- совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики (особенности) здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

По этой формуле определяют значения поправочных коэффициентов, позволяющих привести цену конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

На основании вышеприведенных формул составляют избыточную систему уравнений, описывающих зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом Р_пpn, от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

Кадастровую стоимость земельного участка и (или) удельный показатель кадастровой стоимости земель определяют методом извлечения (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяют на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому имеется наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок:

,

где F*_j - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок:

,

где - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами не движимости; - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертную оценку соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводят на основе вопросника типовых анкет, анализируют и обрабатывают которые с использованием метода «анализа иерархий.

ГКОЗП можно рассчитать по двум технологическим линиям.

По первой линии определяют кадастровую стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 тыс. чел. и более на основе факторного анализа и кластеризации объектов ГКОЗП на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй линии определяют кадастровую стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 тыс. чел. на основе выделения тестовых объектов и установления для них удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Первая технологическая линия ГКОЗП включает следующие работы.

1. Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей более 10 тыс. чел. (приложение 1), а также данных по рыночным сделкам в этих городах. Выбор показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

2. Стандартизацию показателей для административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Отбор тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей меньше 10 тыс. чел. для работ по второй технологии.

3. Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей более 10 тыс. чел. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом.

4. Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения (приложение 2), определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (приложения 3...9), ее первичная обработка и отбор.

5. Отбор и расчет коэффициентов, характеризующих параметры (особенности) объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки Р₁ [критерием вы бора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры (особенности) объекта сделки, равное 1]. Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами по ха рактерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

6. Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

7. Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

8. Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных, данных.

9. Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

10. Перерасчет удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых (дополнительных) данных.

11. Определение кадастровой стоимости земельного участка и (или) удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода «извлечения».

12. Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

Вторая технологическая линия ГКОЗП включает следующие виды работ.

1. Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений - центров кластеров.

2. Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используют данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

3. Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- для административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- поселения с учетом ценообразующих факторов.

4. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель по каждому поселению в составе административного района по формуле:

где БП_Т - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, р/м²; К_i,.К_т - коэффициенты влияния ценообразующих факторов со ответственно для /-го и тестового кластеров.

5. Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально-планировочной структурой территории на основе коэффициентов градостроительной ценности территории.

6. Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.