Согласование результатов

В предыдущих разделах отчета были получены величины стоимости объекта оценки, соответствующие затратному, сравнительному подходам.

Таблица 10.1

№ п/п	Наименование	Рыночная стоимость определенная затратным подходом, руб.	Рыночная стоимость определенная сравнительным подходом, руб.	Рыночная стоимость определенная доходным подходом, руб.
	Жилой дом	535 000	675 000	-
	в т. ч. земельный участок	139 000	-	-

Далее, на основе анализа преимуществ и недостатков каждого из подходов применительно к оцениваемому объекту, необходимо определить весомость каждой из полученных величин в итоговой величине рыночной стоимости.

Преимущества каждого подхода применительно к оцениваемому объекту определяются по следующим критериям:

1) возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя;

2) качество и обширность информации;

3) способность учитывать конъюнктурные колебания на рынке недвижимости;

4) способность учитывать особенности объекта, такие как местоположение, размер.

5) способность учитывать доходность объекта

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам: Выбор числовых значений весовых коэффициентов (коэффициентов значимости) определялся экспертно на основании степени обоснованности стоимостных показателей по каждому конкретному подходу оценки.

Затратный подход

Достоинства	Недостатки	Применение
• Подход основывается на существующих активах, поэтому наименее умозрителен	• Подход статичен, т.е. не учитывает будущие перспективы	• Оценка уникальных объектов по своему виду и назначению
• Подход не рассматривает показатели доходности	• Оценка объектов рынок которых ограничен
• Подход отличается значительной трудоемкостью	• Оценка объектов, пользующихся незначительным спросом
		• Оценка нового строительства

Затратный подходполностью отвечает первому критерию. Однако этот подход приводит к объективным результатам при относительном равновесии спроса и предложения на рынке недвижимости. Но на рынке нежилой недвижимости равновесия нет: предложение превышает спрос. Следует принять во внимание и физическое состояние оцениваемого объекта. В такой ситуации влияние стоимости, полученной затратным подходом, на величину рыночной стоимости не должно быть ограниченным.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уни­кальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

Сравнительный подход

Достоинства	Недостатки	Применение
• Это единственный подход, базирующийся, главным образом, на рыночных данных	• Трудности получения данных по сопоставимым объектам	• Применим только при существовании объектов, аналогичных оцениваемому, по которым существуют данные о сделках с ними
• Подход отражает реальную нынешнюю практику покупателей и продавцов	• Необходимость внесения целого ряда поправок
	• Подход основан на прошлых событиях и не берет в расчет будущие ожидания

Сравнительный подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Как правило, в условиях развитого рынка недвижимости, наибольшее приближение к рыночной стоимости дает расчет сравнительным подходом, т.к. отражает реальные цены предложения на текущую дату, являющееся точкой опоры будущих торгах продавца и покупателя при совершении сделки. Следует так же отметить, что продажа аналогичных сделок сопряжена с достижением сторонами сделок целого ряда конфиденциальных договоренностей о рассрочке платежей, привлечении заемных средств, процедурах смены владельца и т.п. Информация о таких сделках является строго конфиденциальной. Кроме того, в расчетах была использована цена предложения. Указанные обстоятельства накладывают некоторые ограничения на результаты, полученные методом сравнительного анализа продаж.

Результаты определения весовых коэффициентов представлены в таблице 10.2

Таблица 10.2

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Надежность информации, допущения, принятые в расчетах			-
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца			-
Качество и обширность информации			-
Способность учитывать конъюнктуру рынка			-
Способность учитывать размер, местоположение объекта			-
Итого сумма процентов			-
Весовые показатели	0,48	0,52	-

Принятые значения весовых коэффициентов отражают точку зрения Оценщика. Никакие другие источники получения конкретных значений данных коэффициентов, кроме материалов экспертных анализов и заключений, существовать и, следовательно, применяться не могут.

Таким образом, для результатов, полученных сравнительным подходом, принят весовой коэффициент - 0,52, затратным подходом - 0,48.

В общем случае обоснованная рыночная стоимость объекта представляет собой средневзвешенное предположение об уровне цены, по которой он может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сто­рон, и рассчитывается по формуле 10.1

V = V₁ x Q₁+ V₂ x Q₂ , 10.1

где V - обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

V_1, V_2, - стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхо­да, сравнительного подхода и доходного подхода соответственно, руб.

Q₁, Q₂ - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки смотри таблица 10.3.

Таблица 10.3

Наименование объекта	Стоимость объекта, посчитанная затратным подходом, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость объекта, посчитанная сравнительным подходом, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость объекта, посчитанная доходным подходом, руб.	Весовой коэффициент	Рыночная стоимость объекта, округленно, руб.
Жилой дом	535 000	0,48	675 000	0,52	-	-	619 000

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – жилого дома общей площадью 62,9 кв. м, с земельным участком, площадью 1155 кв.м,, расположенную по адресу: Курганская область, город Курган, станция Галкино, дом 32, по состоянию на 24 марта 2013 г. составляет (округленно)^[4]:

619 000 (Шестьсот девятнадцать тысяч) рублей.

Итоговое заключение о стоимости

Приведенные выше расчеты и анализ, позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость жилого дома расположенной по адресу: Россия, Курганская область, г. Курган, станция Галкино, дом 32, по состоянию на 24 марта 2014 г. составляет (округленно)[5]: