Методика определения рыночной стоимости земли

В соответствии с обязательными стандартами оценки оценщик при ее проведении обязан применять (или обосновать отказ) сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из них конкретные методы оценки. При этом следует учитывать объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Суть сравнительного подхода состоит в определении рыночной стоимости земельного участка путем сравнения объекта оценки с аналогичными земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены с учетом поправок, устраняющих влия­ние на цены аналогов отличий от объекта оценки. На сравнительном подходе основаны методы сравнения продаж, выделения и распределения.

Суть доходного подхода состоит в определении ры­ночной стоимости земельного участка, исходя из величины, продолжительности периода и вероятности получения ренты от земельного участка. На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка для земли и предполагаемого использования.

Суть затратного подхода как совокупности методов оценки, основанных на определении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки, означает, что для оценки земельных участков как объектов невоспроизводимых данный подход в чистом виде не применим. При расчете стоимости воспроиз­водства или замещения улучшений земельного участка элементы затратного подхода используют в методах остатка для земли и выделения.

Следует отметить, что данный набор методов оценки рыночной стоимости земельных участков гармонизирован с Международным руководством по оценке № 1 Международного Комитета по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ), в котором содержится приводимое ниже основное содержание методов оценки земельных участков.

Метод сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение оцениваемого имущества с аналогичными земельными участками, по которым имеются фактические данные последних рыночных сделок. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ листингов и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым.

Непрямым методом сравнения является распределение (аллокация), при котором определяют соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений или какое-либо другое соотношение между компонентами имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями в целях сравнения.

Другим непрямым методом сравнения является метод выделения. Он дает расчетную стоимость улучшений путем анализа затрат за вычетом износа и выделения результата из полной цены объектов имущества, сравни­мых в других отношениях. Остаток является показателем возможной стоимости земли.

К оценке земли также можно применять метод разделения на составные части. Этот процесс заключается в проектировании разделения конкретного имущества на ряд участков, определении связанных с этим доходов и расходов и дисконтировании полученных в результате этого чистых доходов для получения показателя стоимости. Дан­ный способ приемлем в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые бывает трудно связать с толкованием рыночной стоимости.

При использовании метода остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также служат данные о доходах и расходах. Проводят финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования земли. Из него вычитают величину финан­совой отдачи, приходящуюся на улучшения. Оставшийся доход считают остаточным, получаемым за счет земли. Он капитализируется для получения показателя стоимости. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества, и он наиболее приемлем для новых объектов, требующих меньше допущений.

Землю также можно оценивать методом капитализации ренты за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, то её при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако при этом следует учитывать особые условия аренды свободной земли, которые не всегда являются реп­резентативными для конкретного рынка.

Оценщиками проведен анализ возможности применения указанных подходов.

Затратный подход. Земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести (в отличии от других объектов недвижимости. Поэтому для оценки земельных участков затратный подход в чистом виде не применяется.

Сравнительный подход. Для поиска информации по сделкам с объектами недвижимости Оценщиком были проанализированы следующие источники информации:

● Еженедельная газета «Нужные вести»

● Еженедельная газета «Объявления Кургана»

● Интервьюирование специалистов по сделкам с недвижимостью

Анализ вышеуказанных источников показал, что на рынке существует информация о земельных участках, сопоставимых с оцениваемым объектом, расположенных в м. Черемухово. Поэтому Оценщик считает возможным применение в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж для определения рыночной стоимости земельного участка, и допустимым использование имеющихся сведений, с учетом поправочных коэффициентов.

Доходный подход. Рыночная стоимость аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства в Курганской области не распространена. Аренды земельных участков у государственных органов, носит нормативный характер, величина государственной арендной платы устанавливается законодательно и зачастую не отражает рыночного мнения о полезности земельных участков.

Исходя из вышеуказанного, Оценщиком для оценки земельного участка был использован только метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Результаты расчетов указанным подходом приведены ниже.