Основные способы управления недвижимостью:управление собственными силами,доверительное управление,аренда,продажа,залог

Жилищный кодекс РФ предусматривает три способа управления недвижимостью:

• управление собственниками помещений объекта недвижимости;

• управление специализированной организацией (управляющей компанией);

• управление товариществом собственников жилья либо потребительским кооперативом;

Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки. Так, например непосредственное управление многоквартирным домом может быть эффективным, в том случае, если в дом принадлежит небольшому количеству собственников. Такой способ управления выбирают в основном собственники небольших многоквартирных домов рассчитанных на 2-5 семей.

Управление домом специализированной управляющей компанией так же имеет свои нюансы. С одной стороны, у крупных управляющих компаний есть свой штат профессиональных сотрудников, необходимого оборудования и других ресурсов, которые способны обеспечить эффективное управление домом. С другой стороны, молодость рынка такого рода услуг обуславливает большое количество недавно созданных управляющих компаний, которые не имеют ни опыта управления жилой недвижимостью, ни необходимых для этого ресурсов.

Управление зданием по средствам товарищества собственников жилья является оптимальным сочетанием первых двух вариантов. Так как ТСЖ может самостоятельно нанимать часть обслуживающего персонала, что соответственно обойдется дешевле, а для сложных технологических услуг уже привлекать специализированные организации. Но и в этом варианте управления есть одна большая проблема – это сами собственники, организация их участия в деятельности по обслуживанию дома, решение постоянных споров и т.д. Те, у кого есть дачные участки в садоводческих товариществах, могут вспомнить собрания садоводов.

Решение по способу управления должно быть принято большинством не менее двух третей от общего числа голосов. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений объекта недвижимости.

Если общее собрание выбрало способ управления - ТСЖ, то необходимо подготовить учредительные документы. В состав этих документов входят устав и учредительный договор. На общем собрании утверждаются учредительные документы и избираются органы управления ТСЖ.

Договор заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет. Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Доверительное управление

Гражданин, владеющий жильем или нежилым помещением, может сдавать его внаем самостоятельно или заключить с риэлторской компанией договор доверительного управления. Управляющий за плату возьмет на себя обязанности, связанные с арендой объекта.Услуга доверительного управления не является широко распространенной на рынке. Обычная практика сложилась так, что владельцы недвижимости обращаются в риэлторскую компанию каждый раз, когда необходимо найти нанимателя.

Аренда - это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем аренда­тору за плату. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта преимущественно перед другими кредиторами. С юридической точки зрения, залог - обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета. Залог может быть предоставлен третьим лицом в пользу должника при наличии между ними соответствующих экономических отношений.

29.Ипотека: юридическое и экономическое содержание.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Экономическое содержание ипотеки

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции.

Во-первых, финансового механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства.

Во-вторых, дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно.

В-третьих, инструмента создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе инструмента фиктивного капитала - закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В самой общей форме разнонаправленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки очевидна. Залогодатели заинтересованы в максимизации объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. Банкиры-кредиторы заинтересованы в обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимизации доходности по операциям ипотечного кредитования. Общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его оборотоспособности, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталом, в неинфляционных механизмах поддержки производства, в выполнении доходной части бюджета, в том числе, методами налоговой ипотеки.

Юридическое содержание ипотеки

По своему юридическому содержанию, определенному Гражданским кодексом 1994 года, ипотека представляет собой обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника (статья 329-1 ГК), например, по кредитному договору или иному обязательству.

Залоговое (ипотечное) право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав (статья 216-1 ГК). Залоговое право создается владельцем вещного имущественного права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое (ипотечное) право как производное от вещного имущественного права.

Поэтому договор ипотеки — это условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного имущественного права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

Особенность залога в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательство (поручительством, задатком, неустойкой, гарантией и т. д.) состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав — правом следования. Право следования означает, что право как бы следует за вещью.

Вещь, либо иное имущество, переданное в залог, где бы и в чьей бы собственности оно ни находилось, обременено залогом до прекращения основного обязательства. Во всех случаях право залога сохранит силу, так как оно заключено не в личности залогодателя, а в заложенной вещи. Можно сказать, что исполнение основного обязательства обеспечивает вещь, а не должник.

С другой стороны, залог не является вещным правом в той степени, в которой является, например, право собственности. Имея некоторый вещный характер, залог в своей основе остается способом обеспечения исполнения обязательств. Вещность залога существует лишь постольку, поскольку она в состоянии обеспечить основное обязательство. Таким образом, юридическая конструкция залога регулирует два вида правоотношений. Основного — между залогодателем и залогодержателем. Второстепенного — между залогодержателем и вещью. То есть с одной стороны, залог есть способ обеспечения обязательства должника путем установления правовой связи с кредитором, а с другой - способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом, например, недвижимостью. Поэтому залог может быть определен, как вещный способ обеспечения обязательства.