Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Общий коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в текущую стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.
В данной работе применяется кумулятивный метод построения коэффициента капитализации. Особенность метода заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента - процентная станка есть сумма отдельных составляющих. Основой её является безрисковая ставка (она обычно равна ставке дохода на государственные ценные бумаги, например, долгосрочные облигации, а если они отсутствуют, то на среднесрочные облигации). К безризковой ставке дохода прибавляются следующие поправки:
- поправка на дополнительный риск при вложении инвестиций;
- поправка на дополнительный риск, связанный с управлением инвестициями;
- поправка на низкую ликвидность недвижимости.
Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки плюс поправка дополнительный риск плюс поправка на неэффективное управление и плюс поправка на низкую ликвидность.
Таблица 11
Расчет чистого операционного дохода
№ п/п | Наименование | Сумма, руб. |
Потенциальный валовой доход, в том числе | ||
Выручка от основного вида деятельности | ||
Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка): плата за пользование автостоянкой плата от торговых точек плата от сдачи в аренду офисных помещений | ||
Потери от смены арендаторов (10%) | ||
Действительный валовой доход | ||
Операционные расходы | ||
Чистый операционный доход |
Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации - ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала (если срок экономической жизни объекта составляет 50 лет, то ставка будет равна 1/50 = 0,02 или 2 %).
Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки и ставки возврата капитала (табл. 12):
По формуле С = ЧОД / К получаем стоимость объекта оценки.
Таблица 12
Определение общего коэффициента капитализации
Наименование поправки | Размер поправки, % |
Безрисковая процентная ставка | 9-10 |
Поправка на риск | 3-9 |
Поправка на управление инвестициями | 1-3 |
Поправка на низкую ликвидность | 2-5 |
Суммарная процентная ставка | |
Ставка возврата капитала | |
Общий коэффициент капитализации |
Дата публикования: 2014-12-08; Прочитано: 348 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!