ГЛАВА 2. Состояние рынка офисной недвижимости в г. Пскове

2.1. Анализ спроса и предложения на офисные помещения в г. Пскове

В табл. 1.1 представлены офисные помещения, которые были выставлены на продажу в сентябре - ноябре 2010 года.

Таблица 1.1

Продажа офисных помещений в сентябре – ноябре 2010 г.

№ п/п	Район	Площадь, м2	Цена за 1 м2, руб.	Описание объекта	Класс объекта
	Советская 60а	35,8		Полная отделка	C
	Октябрьский проспект 50	47,8		Евроремонт, коммуникации телефон, парковка	D
	Юбилейная 45			Цоколь, высокие потолки, с отделкой	E
	Центр города			1-й этаж, евроремонт	E
	Советская 60а	75,3		Цокольный этаж, отдельный вход	C
	Октябрьский проспект 40	329,6			Е
				Цокольный этаж, отдельный вход, летняя терраса	E
	Октябрьский проспект 54			Евроремонт, интернет, телефон, сантехника, стеклопакеты	D

В сентябре - ноябре 2010 года средняя цена продажи 1 кв. м в городе Пскове составляла 46 224 руб. Причём, разброс цен очень высок – от 16972 руб. до 65 000 руб. за квадратный метр.

В основном на сегодняшний день офисные комплексы, соответствующие повышенным требованиям к качеству, располагаются в наиболее престижных районах города (исторический центр города – ул. Советская 60а, Бизнес-центр в детском парке, ул. Юбилейная 69а, ул. Некрасова, ул. Гоголя, ул. М. Горького и пр.).

Перечень офисных помещений, выставленных для сдачи в аренду в сентябре – ноябре 2010 года, представлен в табл. 1.2.

Таблица 1. 2

Аренда офисных помещений в сентябре – ноябре 2010 г.

№ п/п	Район	Площадь, м2	Цена за 1 м2 в месяц, руб.	Описание объекта	Класс объекта
	ул. М. Горького 1			парковка	E
				подвальное помещение	E
	Кресты				E
	ул. Я. Фабрициуса			Телефон, интернет, охрана, паркинг	D
				коммуникации, ремонт	E
	ул. Труда 37			2 этаж	E
	ул. Труда 47			Отдельный вход, ремонт, телефон	E
	Ул. Вокзальная 20	15-150	От 250	Ремонт, охрана, интернет, столовая	D
	ул. Я. Фабрициуса	18,9		Офисный центр	C
	Центр города			Мебель, евроремонт	D
	Кресты				E
	Вокзальная 22	18,3		мебель	D
	ул. Воровского			евроремонт	E
	ул. Перовская 37			1-й этаж, отдельный вход, отличная проходимость	D
	Октябрьский проспект			Бизнес-центр, евроремонт, интернет, телефон, стоянка, охрана	C
	Центр города	От 30		Бизнес-центр, паркинг, охрана	C
	ул. Киселева 16			Бизнес-центр, евроремонт	C

Большая доля сделок, совершаемых с офисной недвижимостью, относится к аренде. В 2010 году арендные отношения продолжают оставаться популярными. Наибольшие арендные ставки имеют помещения с хорошей отделкой, выполненной из современных материалов, имеющие удобное местоположение (первый линия домов), расположенные на центральных улицах города (например, Рижский пр., Октябрьский пр., ул. Некрасова, ул. Гоголя, ул. Яна Фабрициуса), в проходных местах. Так, арендные ставки за такие помещения могут достигать 650 руб./кв. м/мес. Средняя арендная ставка по городу составляет 434 руб./кв. м/мес. Минимальное значение равное 143 руб./кв. м/мес. Кроме того, также небольшие арендные ставки имеют некоторые помещения являющиеся муниципальной собственностью.

В табл. 1.3. представлена структура предложения офисных помещений по площади.

Таблица 1. 3

Площадь помещений	Удельный вес в общем объеме предложения, %
11 - 30 м2
30 – 50 м2
50 – 70 м2
70 – 100 м2
100 – 300 м2
Свыше 300 м2

Как видно из табл. 1.3. в структуре предложения офисных помещений преобладают помещения площадью 11 – 30 м². Затем идут помещения площадью 30 – 50 м², удельный вес которых в общем объеме предложения составляет 24%.

Структура предложения офисных помещений по классу представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1 Структура предложения офисных помещений по классу

Из рис. 1.1. видно, что в г. Пскове преобладают офисные помещения класса Е. Их удельный вес в общем объеме предложения составляет 48%.

В табл. 1.4. представлена средняя величина арендной ставки на офисные помещения в зависимости от класса объекта.

Таблица 1.4

Средняя величина арендной ставки на офисные помещения

Класс объекта	Величина арендной ставки за 1 м2 в месяц, руб.
Класс С
Класс D
Класс Е

Как видно из табл. 1.4., чем выше класс офисного помещения, тем выше ставка аренды за 1 м² в месяц.

В настоящее время большой популярностью пользуются квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, расположенные в оживлённой части города (ул. Яна Фабрициуса, Металлистов, Максима Горького, ул. Труда), переведенные из статуса «жилых «в нежилые помещения и не переведенные и выставляемые на рынок.

Анализ рынка показывает, что в среднем офисная недвижимость на рынке находится 4-6 месяцев. Срок нахождения на рынке также зависит от вышеуказанных факторов. Поэтому в продаже объект офисного назначения может «висеть» как один месяц и меньше, так и более 6 -ти месяцев. Срок поиска арендатора составляет в среднем 3 месяца.

2.2. Факторы, влияющие на рынок офисной недвижимости в г. Пскове

Наиболее важным фактором, влияющим на рынок офисной недвижимости в Пскове является индекс деловой активности. Он показывает уровень развития бизнеса, а также привлекательность данного региона для инвесторов, как отечественных, так и иностранных. В настоящее время деловая активность г. Пскова растет. Конечно же, нельзя сравнивать возможности Пскова с привлекательностью для инвесторов Москвы и Санкт-Петербурга с их центрами деловой активности, научно-техническим и производственным потенциалом, огромным потребительским рынком и т.д.

Одной из самых популярных и широко используемых в России методик оценки деловой активности является методика составления инвестиционного рейтинга российских регионов.

Согласно этой методике, главными составляющими инвестиционного климата являются:

Ø инвестиционный потенциал как сумма объективных предпосылок для эффективного вложения инвестиций, зависящих от наличия и разнообразия сфер и объектов инвестирования;

Ø инвестиционный риск как вероятность потери инвестиций или получения дохода от них;

Ø инвестиционное законодательство как основополагающая правовая база ведения инвестиционной деятельности на государственном и региональном уровнях.

При этом под инвестиционным потенциалом понимаются объективные возможности данного региона, определяемые совокупностью характеристик, учитывающих основные макроэкономические параметры, насыщенность территории факторами производства (природными ресурсами, рабочей силой, основными фондами, производственной, экономической, социальной инфраструктурой и др.), потребительский спрос населения.

В соответствии с методикой интегральный инвестиционный потенциал региона складывается из восьми частных потенциалов:

• производственного;

• трудового;

• потребительского;

• инфраструктурного;

• ресурсно-сырьевого;

• институционального;

• инновационного;

• финансового.

К этим факторам можно еще добавить интеллектуальный потенциал, характеризующий образовательный уровень населения, масштабы ведения в регионе НИОКР, и локационный потенциал, отражающий экономико-географическое положение региона относительно главных транспортных коммуникаций, стран «ближнего» и «дальнего» зарубежья и т.д.

На основе опроса экспертов из инвестиционных и производственных компаний определяется оценка весов вклада каждой из составляющих в интегральный потенциал или интегральный риск. Причем иностранцы большее значение уделяют политической ситуации в регионе, а отечественные эксперты – финансовому и законодательному рискам.

Потенциал региона представляет собой долю региона в общем потенциале страны, уровень риска сравнивается с усредненным по стране риском, который согласно методике равен 1. В итоге каждый регион характеризуется двумя показателями: величиной потенциала и риска [8].

На стоимость объекта офисной недвижимости и на величину арендной ставки тоже влияет ряд определенных факторов.

В сентябре – ноябре 2010 г. разброс цен на офисные помещения был очень высок. Это объясняется действием различных факторов: желанием собственника получить определённую сумму при продаже, местоположением, техническим состоянием, общей площадью и прочими. Место расположения объекта офисной недвижимости может снизить/увеличить стоимость его от 10 до 50%. Техническое состояние объекта недвижимости снижает/увеличивает его стоимость в среднем на 30%.

К факторам стоимости арендных ставок можно отнести: месторасположение (центр, удаленные от центра районы), расположение в микрорайоне (в жилой, деловой зоне), техническое состояние (наличие /отсутствие ремонта), ряд домов (первый /не первый ряд), удобство подъезда (свободный доступ, пропускная система), наличие отдельного входа и прочие факторы.

Самые высокие цены на аренду офисных помещений в городе Пскове это помещения в домах в центре города, там, где Октябрьский проспект пересекает улицы Некрасова и Гоголя. Здесь находятся администрации области и города. Аренда офисных помещений в других местах на центральных улицах и приближенных к ним меньше от описанных выше в среднем на 20%. Отсутствие отдельного входа в помещение может уменьшить ставку арендной платы в среднем на 5%. В основном сдаются в аренду помещения с высоким качеством отделки. Отсутствие хорошего ремонта уменьшает стоимость аренды в пределах 20-50 руб. за 1 кв.м. в месяц. Сейчас арендодатели стараются предложить арендаторам помещения с более высоким качеством отделки, либо нередки случаи, когда стоимость ремонта засчитывается в счет будущей арендной платы.

2.3. Проблемы и перспективы развития рынка офисной недвижимости в г. Пскове

Население Пскова составляет всего 200 тыс. человек. Несмотря на отставание в развитии от Санкт-Петербурга и Петрозаводска, в городе один за другим открываются объекты крупноформатной офисной недвижимости. И каждый новый объект совершенствует общий уровень развития рынка. Кроме того, Псков — пограничная зона: через 40 км начинается территория Евросоюза, поэтому, чтобы удивить чем-то псковичей, приходится сильно стараться.

Рынок офисных помещений г. Пскова является в настоящее время развивающимся сегментом рынка. Предложение качественных помещений постепенно расширяется. В последнее время на рынке коммерческой недвижимости имеются много предложений нежилых помещений с отдельным входом и хорошим ремонтом для использования как офисного, так и торгового – на усмотрение клиента.

Основная проблема рынка офисной недвижимости заключается в отсутствии хороших офисных помещений: класса А нет как такового, В и С представлены отдельными зданиями, которые оказались непригодны для ритейла (розничной торговли), поэтому их осталось только пустить под офисы.

Минимальный косметический ремонт помещения, закатанная асфальтом площадка перед входом, выполняющая функцию парковки, – так рождаются псковские офисные центры. Бизнес-центров как деловых комплексов европейского уровня нет вообще.

Псковским операторам торговли интересны, прежде всего, центральные магистрали – Октябрьский и Рижский проспекты, а также Советская и Коммунальная улицы. Совсем не востребованы отдаленные районы – Кресты, Любятово и Овсище, остальные “спальники” пользуются относительным спросом. В центре покупка офисного помещения может обойтись в сумму около 50 тыс. руб. за кв. м. Аренда офисной недвижимости в среднем по городу стоит 400 руб. за кв. м в месяц.

Около года назад был введен в эксплуатацию офисный центр на Советской улице, этим рынок профессиональных офисных помещений пока ограничивается. В основном под офисы и мелкий ритейл принято занимать первые этажи центральных улиц. Возможны два варианта. Либо агентство недвижимости само понимает, что это помещение будет пользоваться спросом, и выкупает его у жильцов. Либо предприниматель обращается в агентство за помощью: на уровне перевода помещений из жилого фонда в нежилой тенденция двоякая.

С одной стороны, процедура упростилась: если раньше при открытии офиса на первом этаже требовалось разрешение всех жильцов дома, то теперь необходим положительный ответ со стороны лишь непосредственных соседей. С другой стороны, ужесточились требования СЭС, энергоохранных и природоохранных учреждений. Также процедура перевода со временем обрастает еще большей “бумажной волокитой”.

Сегодня процесс перевода помещения из жилого фонда в нежилой занимает примерно год. Обязательное условие газовых служб – обрезка газопровода: по закону, в нежилом помещении не должно быть газа. Это тоже создает дополнительные сложности.

Кроме того, город обязывает новых собственников облагораживать территорию вокруг своего помещения, реставрировать фасад, обновлять асфальт или тротуарную плитку. Поэтому большинство первых этажей в центре выглядят свежими и обновленными.

Помещения в центре Пскова недешевые. У расселяемых жильцов требования крайне высокие: два жилья из одного; квартира в новом доме; денежное вознаграждение, существенно превышающее стоимость объекта сделки.