I - ставка капитализации.)

Спрос на жилищные услуги зависит от уровня самой арендной платы, числа потребителей, уровня их доходов. В свою очередь, число потребителей и их доходы зависят от состояния экономики.

Следовательно, спрос будет функцией от двух основных факторов – уровня арендной платы и состояния экономики:

D= f(R, экономика)

Предложение на рынке в каждый данный момент фиксировано и определено размером имеющегося жилого фонда (фонда недвижимости).

Если в данный момент на рынке есть равновесие, то:

D=S

Этому равновесию соответствует определенный уровень арендной платы, которая представляет собой доход от недвижимости, а, значит, влияет на привлекательность недвижимости на рынке капиталов.

Рассматривая недвижимость как актив, приносящий доход, инвестор ориентируется на доходность данного актива в его сравнении с иными активами.

Доходность недвижимости (как и любого другого актива) определяется ставкой капитализации, т.е. в данном случае отношением арендной платы к цене недвижимости:

I=R/P

Рассматривая недвижимость в ряду иных активов, инвестор должен учесть ряд факторов, которые определяют необходимую для принятия положительного решения об инвестировании ставку капитализации:

· специфику недвижимости как актива (стабильность дохода, относительная независимость доходности от инфляции и пр.);

· уровень дохода по альтернативным инвестициям (ценные бумаги и пр.);

· ожидаемую динамику арендной платы;

· ставку процента по долгосрочным займам (если он намерен использовать заемные средства);

· уровень налогов на имущество;

· риски, связанные с владением недвижимостью (необходимость страхования) и пр.

Величина необходимой ставки капитализации (доходности) определяется, таким образом, под влиянием факторов, как относящихся к рынку недвижимости, так и не связанных с ним.

На привлекательность недвижимости как актива, приносящего доход, существенное влияние может оказывать доходность государственных ценных бумаг. Сверхвысокие доходы по ГКО в России долго являлись фактором, отталкивающим иныесторов от рынка недвижимости. Но отказ государства от погашения ГКО в августе 1998 года еще раз подчеркнул преимущества недвижимости как актива, обеспечивающего сохранность средств инвестора.

Для рынка недвижимости в целом характерна более низкая доходность (искупаемая большей стабильностью), чем для рынка государственных и корпоративных ценных бумаг. В развитых странах норма капитализации составляет 8-10% (т.е. соотношение между ценой и годовой арендной платой примерно 7; 8:1). В России (Петербург) она более высока 20-25% (т.е. соотношение «цена- годовая арендная плата» примерно3; 4:1).

Имея данный уровень арендной платы и уровень ставки капитализации, мы можем получить соответствующий им уровень цен на рынке недвижимости:

Pr=R/I,

(Pr – цена на рынке недвижимости)

Существующий уровень цен на рынке недвижимости определяет целесообразность и масштабы нового строительства. (Строительство будет начато лишь в том случае, если затраты будут ниже сложившихся на рынке цен).

Цена нового жилья будет, следовательно, функцией от затрат:

Pn=f(C)

До тех пор, пока затраты на строительства будут ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства будут расти (освоение новых территорий, рост цен на стройматериалы). Когда затраты на строительство достигнут уровня цен на рынке, строительство станет неретабельным для частных застройщиков и будет прекращено.

Созданная недвижимость (т.н. “валовые инвестиции”)будет присоединена к имеющемуся фонду недвижимости. Однако, одновременно часть имеющегося фонда должна выбыть в связи с износом:

Sa = S x G.