Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
2.2.1. Основа любого ОНИ - земельный участок: может быть ОНИ только из земельного участка, но не может быть ОНИ без земельного участка.
В ряде стран законодательством строения рассматриваются как составные части земельного участка.
Например, в английском праве под понятием «земля» (land) понимается и собственно, земля, и растения, произрастающие на ней, и строения, прикрепленные к земле, и любые предметы, прикрепленные к земле или к строению так, что их отделение приведет к нарушению поверхности земли или строения (fixtures), и даже права, связанные с земельным участком/
Земельный участок определяет местоположение.
Местоположение – географическое и экономическое
Географическое местоположение – координаты на земной поверхности
Экономическое местоположение = окружение + доступность
(расположение относительно объектов, значимых для пользователя)
Пример: анализ более 6 тысяч земельных участков в Нью-Йорке показал, что наибольшее значение для цены земли имеют следующие факторы:
1. Близость к деловому центру
2. Процент населения с доходом ниже черты бедности (отрицательно)
3. Близость к станции метро (по маршруту пешехода)
4. Близость к водным пространствам
5. Плотность рабочих мест вокруг участка
6. Близость к паркам
7. Индекс преступности вокруг участка (отрицательно)
Земельный участок – где его границы?
На поверхности земли они определены «поворотными» точками. Но у земельных участков есть также границы «в высоту» и «в глубину», определенные национальными законодательствами:
- РФ – Закон «О недрах», ст. 19 – использование подземного пространства собственниками и пользователями земельных участков разрешено на глубину до 5 метров.
- США – глубина --- до 50 000 футов, высота – до 5 тысяч футов.
- Европа- разные подходы:
- Германия – право собственности на земельный участок включает и право на пространство над ними право на недра под ним.
- Франция: недра земли, начиная с 2-метровой глубины, принадлежат государству.
2.2.2. Развитый объект недвижимого имущества включает в себя три основных элемента: земельный участок, усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Усовершенствования (улучшения)- все изменения, произведенные с землей.
Усовершенствования – вклад капитала (+труда, предпринимательства, менеджмента) в объект недвижимости.
Развитый объект недвижимости = результат взаимодействия земли и внеземельных факторов производства |
При этом: земля – неподвижна, внеземельные факторы – подвижны.
Следствия:
1. Стоимость развитого объекта недвижимости определяется вкладами земли и внеземельных факторов (в стоимости и в доходе от любого объекта недвижимости есть доля земли и доля улучшений): Доход от недвижимости = доход на улучшения + доход на землю.
2. Прежде чем говорить об определении вклада земли в стоимость объекта, необходимо возместить затраты внеземельных факторов и обеспечить им надлежащий доход (соответствующий состоянию экономики и особеннстям конкретной инвестиции).
3. Максимизация дохода – тогда, когда форма и объем прилагаемых к земле факторов максимально соответствуют характеристикам земельного участка: местоположению, размеру, конфигурации….
4. Факторы в определенных пределах взаимозаменяемы, т.е. уменьшение одного фактора (земли) может быть компенсировано увеличением иных факторов (капитала) (гибкая фирма и негибкая фирма).
Важными аспектами экономики недвижимости в связи с этим является изучение вопросов взаимосвязи, взаимодополняемости факторов производства и замещения одних факторов другими.
(Производственная функция: Q = f (K,L,M)
Принадлежности (объекта недвижимости ) – движимые вещи, составляющие одно целое с объектом.
ИТОГО:
Объект недвижимого имущества = земельный участок + улучшения (+ принадлежности)
ИЛИ
Объект недвижимого имущества = земля + внеземельные факторы производства.
Отсюда:
1. Стоимость объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад внеземельных факторов (улучшений)
2. Доход от объекта недвижимого имущества = вклад земли и вклад улучшений
R=Y -I
R - рента
Y – совокупный доход
I – доход на улучшения
4. Цена (стоимость) земли (в соответствии с понятием упущенной выгоды)
= рента / ставку капитализации (требуемый уровень доходности):
P = R /r
P - цена
r - ставка капитализации (доходности) -
Недвижимое имущество – прежде всего, физический предмет, обладающий определенными физическими характеристиками:
-географическое положение, размер, конфигурация, количество этажей, материал постройки и пр.
Но в данном случае важны не сами по себе характеристики, а особенности недвижимого имущества по сравнению с иными видами имущества.
3.1. (Основа любого ОНИ – земля): Физические особенности земли оказывают определяющее влияние на отношения, складывающиеся по поводу недвижимости.
-ограниченность и невоспроизводимость земли -
следствие:
-неэластичность (относительная) предложения на рынке земли, рост стоимости земли в долгосрочной перспективе.
3.2. Из связи с землей вытекают и иные важные особенности ОНИ как физических объектов:
- стационарность,
- уникальность,
- долговечность,
- сложность (сочетание природных и искусственных составляющих).
Дата публикования: 2014-12-08; Прочитано: 626 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!