Показатель/Объект
| объект оценки
| 1
| 2
| 3
| 4
| 5
| 6
| Вес фактора
|
| ул. Седова, 11
| пр. Обуховской Обороны
| Новочер-касский пр.
| Цветочная ул.
| Михайлова ул.
| Граждан-ский пр.
| Складская ул.
|
Ставка аренды, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Построение таблицы корректировок
|
Передача права
| аренды
| аренды
| аренды
| аренды
| аренды
| аренды
| аренды
| -
|
Корректировка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Условия финансирования
| типич.
| типич.
| типич.
| типич.
| типич.
| типич.
| типич.
| -
|
Корректировка, %
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Условия сделки
| сделка
| предлож.
| предлож.
| предлож.
| предлож.
| предлож.
| предлож.
| -
|
Корректировка, %
| х
| -5%
| -5%
| -5%
| -5%
| -5%
| -5%
| -
|
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Условия рынка (время аренды)
| июн.01
| май.01
| май.01
| май.01
| май.01
| май.01
| май.01
| -
|
Время аренды, месяцев тому назад
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Рост ставок аренды на рынке недвижимости за период
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Базовая скорректированная ставка, USD/кв.м./год
| х
|
|
|
|
|
|
| -
|
Качественный анализ
|
Местоположение:
| 0
| 0,03
| 0,03
| 0,03
| 0,03
| 0,03
| 0
| -
|
Удаленность от центра города
| аналог.
| лучше
| лучше
| лучше
| лучше
| лучше
| аналог.
| 3%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
| 0,03
| 0,03
| 0,03
| 0,03
| 0,03
|
| -
|
Удаленность от ст. метро
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| 3%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Вид из окон / характер окружения / тип улицы
| промышленная застройка
| промышле-нная застройка
| промышленная застройка
| промышле-нная застройка
| промышле-нная застройка
| промышленная застройка
| промышленная застройка
| 3%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Престижность местоположения
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| 3%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Физические характеристики:
| 0
| 0,44
| 0,46
| 0,73
| 0,25
| 0,54
| 0,25
| -
|
Состояние основных конструктивных элементов здания
| треб. ремонт
| удовл.
| удовл.
| удовл.
| удовл.
| удовл.
| удовл.
| 25%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
| 0,25
| 0,25
| 0,25
| 0,25
| 0,25
| 0,25
| -
|
Состояние внутренней отделки здания
| треб. ремонт
| треб. ремонт
| треб. ремонт
| удовл.
| треб. ремонт
| удовл.
| треб. ремонт
| 8%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
|
| 0,08
|
| 0,08
|
| -
|
Удобство подъездных путей
| через территорию предприятия
| отдельный подъезд грузового автотран-спорта
| через территорию предприятия
| отдельный подъезд грузового автотран-спорта
| через террито-рию предпри-ятия
| через территорию предприятия
| через террито-рию предпри-ятия
| 19%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
| 0,19
|
| 0,19
|
|
|
| -
|
Группа капитальности улучшений
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| аналог.
| 17%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций
| треб. ремонт
| треб. ремонт
| удовл.
| удовл.
| треб. ремонт
| удовл.
| треб. ремонт
| 21%
|
Корректировка
|
|
|
|
|
|
|
| -
|
Взвешенная корректировка
|
|
| 0,21
| 0,21
|
| 0,21
|
| -
|
Суммарная корректировка
|
| 0,47
| 0,49
| 0,76
| 0,28
| 0,57
| 0,25
| х1
|
Общая площадь, кв.м.
| 4 505
|
| 2 840
| 2 300
| 3 800
| 1 500
| 4 000
| х2
|
Построение множественной регрессионной модели:
|
Ставка аренды объекта: линейная зависимость, USD/кв.м./год
|
|
Коэффициент детерминации
| 80,7%
|
Ставка аренды объекта: экспоненциальная зависимость, USD/кв.м./год
|
|
Коэффициент детерминации
| 80,3%
|
Итоговое значение стоимости здания, USD/кв.м./год
|
|