Определяющие факторы объектов недвижимости (сущностные (родовые) и видовые (частные))

Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение.

Неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью. Конечно, связь эту нельзя понимать буквально, как абсолютную и принципиальную невозможность пространственного перемещения. Достаточно вспомнить два примера из истории Москвы: в 30-х годах была осуществлена передвижка нынешнего здания мэрии (первоначально - резиденция генерал-губернатора, затем - Моссовет) на расстояние 14 м вверх по нечетной стороне ул. Тверской, а всего за период 1937-41 гг. в Москве было передвинуто 22 каменных здания. В конце 70-х годов на втрое большее расстояние передвинули здание редакции газеты "Труд", при этом персонал не прекращал своей деятельности, рабочий день шел как обычно.

Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять передвижение недвижимости. Однако, подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной). Так, квартиры напрямую не связаны с земельным участком, - они расположены в доме, который, в свою очередь, занимает определенный участок земли. Существует такой вид жилых построек, как свайные дома. Прямой связи с землей нет, однако речное, озерное, морское дно, которое служит основой для свай, является таким же фрагментом земной поверхности, как и земельный участок, т. е. в конечном итоге все равно имеет место неразрывная связь с землей. Земельный участок является первичным звеном, на котором располагаются самые различные объекты недвижимости.

Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.

Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.

Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.

Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.