Основные тенденции развития рынка жилья в 1999 году

В первом полугодии 1999 г. на рынке жилья городов России наметились значительные изменения тенденций по сравнению с кризисным периодом осени-зимы 1998 г. Цены (в долларовом выражении) на рынках недвижимости практически всех городов продолжали снижаться.

При этом в весенне-летние месяцы темпы снижения цен уменьшились, составляя 2 - 3 % в месяц, а в некоторых городах снижение прекратилось вовсе. Стало отмечаться повышение цен на отдельных сегментах рынка (на ряд типов квартир, в отдельных районах некоторых городов). Объемы продаж остановились на достаточно высоком уровне (75 - 80 % от докризисного), что явно указывало на возможность перехода к депрессивной стабилизации рынка.

Во втором полугодии окончательно стало ясно, что кризис на рынке недвижимости закончился. В III- IV кварталах рост цен на недвижимость был зафиксирован примерно в половине городов выборки, еще в ряде городов произошла фактическая стабилизация цен (при наличии очень незначительных колебаний).

Вместе с тем, в целом 1999 год на рынке недвижимости был достаточно напряженным.

По характеру протекающих на рынке частного жилья (вторичное жилье и новое жилье частных застройщиков) процессов в Москве и других городах с долларовой номинацией цен его можно разделить на три периода.

В период кризиса снижение цен было относительно небольшим, что привело к сокращению спроса и объема продаж и повышению предложения.

Поэтому в первом периоде (январь - апрель,) продавцы, осознав необходимость снижения цен для поддержания объема продаж, увеличили темпы их снижения. Наряду с резким спадом цен наблюдалось и падение объема продаж.

Второй период (май - август) характеризовался замедлением темпов снижения цен и медленным восстановление;-/объемов продаж.

Третий (сентябрь - декабрь) -стабилизацией, а местами (Нижний Новгород, Тверь) даже и некоторым подъемом цен, ростом спроса и объемов продаж, достигших к декабрю рекордного уровня.

На рынках частного жилья в городах с рублевой номинацией цен, а также на рублевых рынках муниципального жилья в период кризиса 1998 года наблюдался достаточно резкий рост рублевых цен (не достигавший, впрочем, темпа инфляции) и обвал их долларового эквивалента. Реакцией рынка в таких условиях было повышение спроса (вплоть до ажиотажного) и выбывание предложения. По мере девальвации рубля и постепенного падения покупательной способности населения спрос сократился, не достигнув докризисного уровня.

В результате в целом за 1999 г. прирост рублевых цен на недвижимость был равен 23 % от темпа инфляции (годовой индекс инфляции составил 1,37), а уровень цен предложения 1 кв. м квартир в долларовом эквиваленте снизился всего на 18 %.

Таким образом, расслоение по степени изменения стоимости жилья между этими тремя группами за минувший год существенно сократилось, стабилизировавшись к началу 2000 года на уровне + 23 %, + 3 % и - 30 % соответственно, а в целом по выборке увеличение относительной стоимости жилья составило + 5 %.

Тенденции на рынках коммерческой недвижимости занимают промежуточное положение между двумя описанными. После значительного падения долларовых цен и арендных ставок в 1998 году, весной снижение продолжалось меньшими темпами, летом произошла стабилизация, сменившаяся к концу года некоторым подъемом цен и спроса.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории циклических колебаний в рыночной экономике, прошел стадию спада и перешел к стадии депрессивной стабилизации.

Переход от этапа депрессивной стабилизации к этапу нового подъема рынка недвижимости может начаться вместе с началом общего подъема экономики России - через 1,5-2 года.